Droit à commission de l’agent immobilier
Les conditions du droit à commission de l’agent immobilier sont connues : existence d’un mandat écrit contenant le montant de cette commission ou son mode de calcul, et précisant à quelle partie en incombe la charge, ou si elle est partagée. Ces indications doivent être reprises dans l’engagement des parties. Et que l’opération soit “effectivement conclue”.
Depuis l’ajout par la loi SRU d’un nouvel alinea à l’article 73 du décret de la loi Hoguet, on pouvait se demander si une nouvelle condition n’était pas ajoutée, celle de la réitération en acte authentique. Voici cet alinea :
“Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.”
Ce n’est pas le cas, et la Cour de cassation continue à considérer qu’une opération est “effectivement conclue” dès levée des dernières conditions suspensives, et en l’absence de clauses de dédit :
Cette précision est importante, en effet elle permet à l’agent immobilier lésé par le comportement des clients, de réclamer en justice le montant de la commission, et non des dommages et intérêts, qui peuvent toujours être réduits et pour lesquels il faut prouver un préjudice.
Elle ne lésera en aucun cas les clients qui ont un comportement “normal” : demandent leur prêt dans les délais impartis (qui ne peuvent être inférieurs à un mois) par exemple. Mais s’ils ne font aucune démarche, l’article 1178 du Code civil trouvera à s’appliquer (“La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement”) (cet article a été modifié et est maintenant le 1304-3 : La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement). Dès lors, c’est la commission qui sera due, sans compter habituellement un dédommagement également pour le vendeur.
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cet article suppose donc que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur ? dans ce cas, pour les mettre dans le compromis, il est bien nécessaire de signer un mandat de recherche avec l’acquéreur avant le compromis, non ? Car un mandat de vente avec honoraires à la charge de l’acquéreur , c’est un peu léger non ?
Le mandat de recherche n’est pas indispensable, du moment que la charge des honoraires incombe à l’acquéreur dans le mandat de vente.
L’acquéreur s’engage à les payer lors de la signature du compromis.