Vains stratagèmes des acquéreurs pour évincer l’agence

agence évincéeCertaines agences, sollicitées par des acquéreurs potentiels, n’hésitent pas à pratiquer des honoraires très bas pour conclure une opération initiée par d’autres, opération dont elles n’avaient généralement même pas connaissance quelques heures avant…

Certains réseaux s’en sont même fait une spécialité, allant jusqu’à promouvoir cette pratique sur leur site !
Nous avons vu comment un mandat bien rédigé pouvait permettre, dans un tel cas, de se retourner contre le vendeur et d’obtenir des dommages-intérêts conséquents. (Voir “une agence fait visiter, une autre conclut l’opération“…)
La Cour d’appel de DOUAI a été saisie d’un cas où le mandat a été manifestement mal rédigé, et l’agence n’a pas pu se retourner contre le vendeur, seulement contre l’acquéreur.

L’agence a obtenu gain de cause au motif que :

  • les acquéreurs ont visité de nouveau le bien le lendemain de la première visite, avec une autre agence ;
  • cette deuxième agence n’a obtenu un mandat du vendeur que peu de temps avant la visite : « Ce n’est donc pas le propriétaire qui a spontanément confié un autre mandat à une seconde agence, mais bien celle-ci qui a sollicité le mandat alors qu’elle était déjà en contact avec les acquéreurs. »
  • les acquéreurs ne démontrent pas avoir informé la seconde agence de leur première visite, contrairement aux obligations contractées sur le bon de visite de la première agence ; lequel stipulait qu’ils s’engageaient à : « ne communiquer à personne les renseignements qu’ils ont reçus ; informer de la visite toute personne qui pourrait leur présenter le même bien ; s’interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence d’évincer l’intermédiaire. »
  • « Ces agissements s’analysent en des stratagèmes pour obtenir de conclure la vente avec un autre intermédiaire que celui qui leur avait fait connaître le bien, pour une commission moindre. »

Les acquéreurs ont été condamnés. A notre sens ils auraient pu se retourner contre la seconde agence pour manquement au devoir de conseil, voire pour nullité du mandat, celle-ci n’ayant même pas eu à négocier le prix…
Cette affaire présente certaines analogies avec ce célèbre arrêt du 9 mai 2008, il s’agissait alors d’acquéreurs qui avaient donné un faux nom à l’agence et avaient ensuite acheté directement au propriétaire (voir “acquéreurs tricheurs sanctionnés“).
Cette décision va dans le bon sens. Si une agence présente un bien à un acquéreur, et que celui-ci veuille l’acheter, il doit passer par cette agence. S’il démarche d’autres agences pour réduire les honoraires en évinçant la première, il sera justement sanctionné.
Ou alors autorisons les clients d’un restaurant, après avoir mangé, à en chercher un autre moins cher pour payer l’addition…
(CA DOUAI, 30 /10/14, ch. 1 section 1, RG 14/00056)

Cliquez ici pour consulter l’arrêt de la Cour d’appel de Douai.

À propos de l'auteur 

8 Commentaires

  1. bonjour,
    j’ai été sollicité le 20 mai à mon domicile par un agent pour la vente de mon bien que je vendais de PAP.
    Le 21 le mandat a été signé toujours à mon domicile (201000€+8500 de frais),
    le 22 il fait une visite!
    le 23 à 19h30 une proposition 193000€, 10min aprés 194000 et encore 5min aprés 195000 !!!
    Restant dubitatif de ces méthodes de marchandage et après avoir essuyer une journée de boulot de 13h sans pause,j’ai décidé de regarder de plus prêt le mandat qui nous lié.
    le 24 je suis sollicité par l’acquéreur en direct pour 203500€
    le 26 mai ( Lundi 25mai de Pentecote oblige!) je dénonce le mandat par AR ( motif délai de rétractation)
    L’agence est au courant de la démarche de l’acquéreur, que risque t il?
    et moi est ce que je risque quoique ce soit si l’affaire est conclu?

    belle anecdote non!!!

  2. Non mais sérieusement qui a envie de payer un portier 20 000€ ?
    Vous me faites rires les agents immobiliers … Vous êtes au courant que votre métier n’importe quel commercial peut le faire , par contre je vois mal un agent immobilier vendre des produits plus technique …
    Pour moi c’est l’un des métiers qui demandent le moins de compétences mais le problème c’est que c’est très bien rémunéré …

  3. Bonjour Joey,
    Permettez-moi de vous inviter à l’une de nos formations au métier, je me fais fort de vous faire changer d’avis à 100 % en quelques heures seulement.
    Sur les points que vous évoquez, faire le “portier” c’est à dire faire des visites pour vendre un bien c’est moins de 5 % du temps de travail d’un agent immobilier. Mais oui c’est ce qu’on imagine de l’extérieur.
    N’importe quel commercial peut faire notre métier ? C’est ce que beaucoup imaginent. Mais comme c’est un métier très exigeant nombreux sont ceux qui abandonnent rapidement. Seuls résistent les plus motivés et résilients.
    Quant ã la technicité de ce que nous vendons, vous dites ça parce que vous croyez que nous vendons seulement des biens immobiliers, ce n’est pas le cas nous vendons en fait des services qui nécessitent des connaissances et des compétences dans de nombreux domaines. Les techniques de construction, le juridique, l’évaluation, la psychologie, le management, les techniques de vente, l’urbanisme, le financement, la photographie, la rédaction d’annonces, le référencement internet, les réseaux sociaux… Ces compétences peuvent pour certaines s’acquérir par des formations initiales ou continues, désormais obligatoires, confortées par des années de pratique professionnelle.
    Quant à la rémunération, elle n’est liée qu’à la réussite. Il n’y a aucune rente de situation dans cette profession, contrairement à beaucoup d’autres.

  4. @kasom je connais cet arrêt, en fait il ne change rien, mandat exclusif ou pas il faut se retourner contre le mandant en raison d’une faute de sa part, et la faute est un manquement contractuel qu’on ne peut invoquer que si le mandat contient les bonnes clauses… ce qui n’est pas le cas de la plupart de ceux qu’on trouve dans le commerce.

  5. @formet en fait vous vous plaignez que l’agence vous a présenté un client trop rapidement ?
    Le risque pour vous de signer en direct c’est la Code de la consommation qui dit que vous pouvez dénoncer pendant la période de rétractation mais que si vous le faites vous devez compensation pour le travail effectué par le professionnel.

Répondre à formet Annuler la réponse

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée.


*