Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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Bonjour,
Lorsqu’un agent immobilier fait visiter un bien et que la vente se fait directement entre les parties, la vente est réputée avoir été faite par cet agent qui a droit à la commission convenue.
Lorsque la vente se fait par l’intermédiaire d’une autre agence, cela dépend de la rédaction du mandat :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/vendre-par-autre-intermediaire-a-client-presente-par-lagence-251.html
Mais quelle débauche d’énergie pour éviter de passer par une agence !
Ce petit jeu typiquement franco-français est et reste une vaste plaisanterie !
Mettons nous du coté du vendeur qui met son bien dans une agence et en direct à un prix différent :
Soit il est foncièrement gentil, car il fait cadeau d’environ 5% du prix de vente, soit il pense que nous, agents immobiliers, sommes des magiciens, car nous pouvons vendre un bien surévalué de 5% !
Il n’y a qu’un seul prix, le prix marché, honoraires d’agence inclus.
Mettons nous, maintenant, du coté de l’acquéreur, “qui ne veut pas payer de frais d’agence”, nous ne lui demandons pas de payer cela, ce que nous lui proposons c’est également un service d’écoute, de conseils et d’accompagnement dans sa démarche d’acquisition pour un bien qu’il achètera de toute manière au juste prix, c’est à dire au prix marché !
Notre métier est et restera une prestation de service, prenez l’exemple du médecin, vous êtes malade soit vous faites de l’automédication soi vous allez voir un professionnel, c’est garanti, le résultat ne sera pas le même !
Alors au lieu de dépenser une énergie importante pour essayer de faire de fausses bonnes affaires (savez vous combien de ventes entre particuliers vont au bout sans encombre ?), faites plutôt le choix d’un bon professionnel de l’immobilier qui vous accompagnera et vous conseillera pour vendre comme pour acheter !
JDP,
Je suis parfaitement d’accord avec votre analyse, mais…
Il y a un mais, votre discours Mettons nous, maintenant, du coté de l’acquéreur, nous lui proposons c’est également un service d’écoute, de conseils et d’accompagnement dans sa démarche d’acquisition pour un bien qu’il achètera de toute manière au juste prix, c’est à dire au prix marché…
Tout le problème est là, ce blog le démontre, certains ne partagent pas votre philosophie, j’allais dire votre professionnalisme. Certains estiment que parce qu’ils ont mis (souvent repiqué) une annonce sur leur site ou autre support, il devienne de droit, intermédiaire de la vente. Je suis passé par là et j’ai vu des agents dénués de tout intérêt autre que celui de la comm. :
“Ce bien vous intéresse ? Non ? Pas grave j’en ai d’autres à vous montrer, venez on va a l’agence regardé ensemble mon catalogue d’annonces…”. Si je tiens ce discours et si je pousse le vice “juridique” à son paroxysme, à vous entendre, LeBonCoin et autres gratuits deviendraient, selon le droit que vous êtes entrain de vous fabriquer, intermédiaire de la vente et pourrai prétendre à une comm. Ils leurs suffiraient de créer une agence “tampon”…
Le problème c’est qu’il y a les bons et les mauvais agents, ce blog montre bien que votre profession, trop obnubiler par la comm. ne parvient pas à faire un ménage nécessaire, qui vous portera à la perte. Tout au moins à la perte d’estime de la part des vendeurs et des acheteurs.
Je vous rassure j’ai connu aussi de très bons agents, qui a l’inverse allaient au delà même de leur métier en apportant des conseils financiers voir d’amménagement ou de déco… Des conseillers quoi… Des gens à l’écoute… Des gens qui travaillent vraiment et qui méritent un salaire… Pas de recopieurs d’annonce, qui passent leur temps à harceler les particuliers qui postent un bien en gratuit à la recherche du moindre mandat…
FAITES LE MENAGE DANS VOTRE METIER, d’autres métiers sont passés par là, il n’y a que comme cela que vous finirai par gagner votre vie, ou fermer votre agence…
Lionel,
Le problème est qu’il est difficile voire impossible de faire le tri.
Un client à qui on aura apporté le meilleur service du monde, s’il veut nous doubler, prétendra toujours qu’on n’a rien fait ou presque.
Par ailleurs certains clients veulent “juste l’adresse”… pour contacter directement le propriétaire, et refusent qu’on en fasse plus pour eux. Or rentrer un mandat revient cher (près de 1000 € HT, étude du “journal de l’agence”). C’est notre fonds de commerce. Devons nous nous laisser spolier ? Nous n’avons droit à commission que si la vente se fait par notre intermédiaire.
Même avec un bon de visite,un acquéreur peut traiter avec un autre agent immobilier,mais pas directement avec le vendeur.
La position des tribunaux est net sur le sujet.
Oui, Pierre, sous deux conditions : 1) qu’il ne fasse pas de “manoeuvres” pour empêcher l’agence de percevoir sa commission (il a déjà été jugé que l’acquéreur était au fait qu’une agence, en tant que professionnel, ne travaillait pas gratuitement, et que l’éviter était déloyal ; on ne voit donc pas comment il pourrait faire ; 2° que le mandat n’interdise pas au vendeur de vendre par une autre agence…
bonsoir pierre
visiblement vous avez décidé de polluer un certains nombre de forums avec votre affirmation …..vous êtes très pénible et de mauvais conseil …
bonsoir Lionel
difficile de faire le tri / ménage , sur quels critères ?? nous sommes dans la même catégorie que les garages auto , les banquiers et deux ou trois autres professions
les mauvais ne restent pas , les tricheurs se retrouvent au tribunal …
Et si au lieu de se plaindre anonymement les internautes se plaignaient officiellement auprès des instances représentatives ou de la préfecture, de la répression des fraudes…mais ce n’est pas anonyme, c’est plus compliqué …
Bonjour,
j’aimerais votre avis sur mon cas…
Nous avons visité en février 2012 (l’année dernière) un bien via une agence. Nous n’avons signé ni bon de visite, ni mandat de recherche, pas fait de proposition.
Aujourd’hui, en février 2013, nous avons la possibilité de signer pour l’achat de ce bien en direct avec le propriétaire. Il faut préciser que le propriétaire a signé un mandat non-exclusif avec cette agence seulement en Mai 2012 donc postérieurement à notre visite avec celle-ci.
Est ce que l’agence peut se retourner contre le vendeur même si aucun mandat n’était signé au moment de la visite du bien (février 2012) ?
Auriez vous des article de loi a me citer ou des jurisprudences existantes ?
Merci d’avance pour vos éclaircissements.
En l’absence de mandat l’agence n’a pas droit à commission ; donc pas à dommages-intérêts non plus. Le droit à commission est défini dans les articles 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 70, dite loi Hoguet, et 73 du décret d’application (20 juin 72).
Bonjour, j’aurais besoin de renseignements.
Avec mon ami, nous cherchons a construire, donc nous cherchons sur plusieurs site, dont le “bon coin”, nous tombons sur 3 terrain qui nous plaisent.
– le 1er est avec un particulier ( 1700m² a 28000 euros)
– le 2eme avec une agence (1711 m² a 32000 euros)avec le panneau devant le terrain
– le 3eme avec une agence 1200m² même chose avec le panneau
Donc je telephone au particulier pour savoir dans le village ou il se situe. il me donne donc l’adresse. nous sommes allés voir, il y a avait juste le panneau d’un notaire.
Ensuite, je telephone au 2eme (agence) qui me demande de venir signé un bon de visite car ils ne peuvent pas me donner l’adresse par telephone.(les 2 était dans la même agence)
Donc je suis allé signé le bon de visite, et là quand on me donne l’adresse je m’aperçois que le terrain est le même que le particulier…
Bien sur je préfère passé par le propriétaire.
Donc ma question est, que faire? est ce que ce bon de visite à une valeur? Aidez moi!!!
Je vous remercie pour vos réponses.