Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
C’est au vendeur qu’il faut poser la question : ce sera plus fiable que la parole du voisin… Et peut-être vaut-il mieux négocier par l’agence, qui connaît bien le dossier.
Re-bjr,
Nous n’avons rien signé avec l’agence, et pas de mails non plus, juste un coup de tél. c’est en effet l’agent immo qui nous à orienté vers ce bien, il nous connais vu qu’on avais faillit acheter un bien chez eux il y a à peu près un an.
Nous avons appelé le vendeur, et il nous a communiqué qu’il n’étais pas lié complétement à l’agence (il a un mandat dit “semi-exclusif” ???) et qu’il pouvais vendre de son côté.
C’est vrai que nous avons quelques remords par rapport à l’agent immo, mais d’un autre côté c’est à choisir soit on achète ce bien en direct avec le propio (si nous risquons rien), soit on dit au revoir si l’agence ne veut pas baisser sa com ( lors de notre ancienne transaction pour 10mil€ ça passais pas au près de la banque, et l’agence qui étais au courant, n’a jamais proposé de faire un effort sur leur com, donc je ne pense pas que cette fois ci soit différente)
Je sais que c’est pas honêtte de notre part d’essayer de passer en direct avec le propio, mais 45mil€ même négociés à la baisse de 20mil€ nous sommes hors budget, (quand on avais parlé avec l’agent immo, ils nous avais pas dit qu’il y avais une différence de 20mil€ sur ce bien, car nous cherchions quelque chose dans les 410mil€ pour pouvoir en suite négocier le prix, mais là vu la différence de prix pas de négociation possible)
Donc nous savons pas quoi faire, et ce que nous risquons.
Bonsoir,
Certe c’est moyen vis à vis de l’agence, il vous a fait confiance !!! Trouvez une solution avec l’agence, soit vous achetez en direct soit vous êtes de bonne foie et lui proposez de diviser sa com en 2. En le contactant vous êtes de bonne foie et il vous accompagne dans vos démarche financière afin d’avoir plus de chances de valider le dossier.
Perso je ne donne jamais les adresses au téléphone et c’est mandat de visite avec copie de la CNI. Dans le cas présent afin de remercier l’acquéreur si il démontre sa bonne foie, je coupe ma com en 2 et me défonce pour l’aider dans son dossier de prêt (évaluation du mobilier pour baisser les frais de notaire, mise en relation avec courtier, …)
Voila, à vous de voir, vous êtes honêtes ou pas 🙂
L’agence est souvent la mieux placée pour négocier le prix, elle connaît les tenants et aboutissants de l”affaire.
Non soyons sérieux mes chèrs agents… Vous avez l’exemple type des agents que les “acheteurs” tentent de fuir et de ne pas payer.
Quelqu’un de désintéressé, qui ne prend “meme pas le peine” de faire signer un bon de visite, qui lance à l’acheteur : tiens voila l’adresse, va faire un tour…
Vous seriez certainement moins détesté si vous mettiez la qualité ET le service en avant dans votre profession… A défaut un jour LeBoncoin finira par vous bouffer les derniers clients qui restent fidèles aux agences…
Cet agent à perdu son client par manque d’intéret et d’investissement. Les conseils pour baisser les frais de notaire comme argument pour perdre 50% de la comm. Le notaire les offrira bien volonté, ces conseil. Il n’y perd rien, encore un faux discours des agents : les frais de notaires n’existent pas, le mobilier ne les baissent encore moins.
Ce qui est baissé c’est la valeur des biens et drois immobiliers et par conséquent la Taxe départementale, la taxe communale et le prélèvement Etat.
La dessus votre notaire ne perd ni ne gagne rien, donc il n’a aucun intéret à ne pas vous aider à faire passer la pilule et bien souvent ils sont humains et pas forcement amis avec le fisc… Ces frais sont faussement appelé frais de notaire car c’est lui qui est chargé d’en etre le percepteur.
Ici aucune raison que cet agent ne gagne quoique ce soit, avec un peu de bol il a “piquer” l’annonce web chez son concurrent ou sur un site d’annonces…
Qui veut noyer son chien l’accusé de la rage…
En tant que particulier ayant souvent traité avec les agences,
Je suis entièrement d’accord avec Lionel, dans ce cas précis l’acheteur potentiel a des remords, alors que cette agence aurait eu je suis sûr peu de scrupule ni remords vis à vis de ses clients. Une agence qui ne prend même pas la peine de s’occuper de ses clients ! Et après on veut leur faire confiance ?
C’est ce que je dénonçait et qui m’étais arrivé. Vérifiez bien le mandat et si rien ne vous y interdit (vous n’avez pas signé de bon de visite) alors signez directement avec le vendeur !
Me concernant et pour éviter ces genre de pbs trop fréquents avec les agences j’ai banni désormais les agences (sauf si le bien convoité est loin de mon domicile) et suis suffisamment grand pour ne prospecter que sur les sites de particuliers à particuliers (Le bon coin, pap…) et je suis sûr que je suis pas le seul.à penser cela…
Maintenant je vous laisse dire que je raconte des conneries comme vous l’avez déjà fait une première fois…
Bjr,
La nuit porte conseil comme on dit…
J’ai largement discuté avec mon mari, (qui lui est d’avis de passer direct avec le proprio) et vu les différents arguments qu’il m’a exposé et que je viens de confirmer ici, je pense que si vraiment nous ne risquons rien (qu’on se retrouve pas à payer la com de l’agence ou devant un juge)de passer en direct avec le vendeur.
Je lis beaucoup des messages sur l’honneur la bonne foi etc…, mais est-ce qu’on est tjrs de bonne foi et ho nettes? vous préfériez payer 45 mil € (voir 25 mil € si on arrive à bien négocier)de plus sur un achat par un souci de conscience? soyez sincères, je ne pense pas…
Si, comme dit Lionel, l’agent immo aurait fait son boulot correctement et il nous avait (son agence est même pas à 5 min du bien en question !)montré le bien, même en week-end ou le soir comme d’autres agents l’ont fait, même s’il nous avais pas fait signer le bon de visite, cette situation n’aurait pas eu lieu, si on lui “pique” l’affaire c’est quelque part de sa faute, mais cela n’empêche pas que je ne suis pas fière de notre conduite c’est sûr…
J’ai parlé ce matin avec un ami architecte, et il m’a dit de faire très attention, car si nous passons en direct avec le propio, l’agence immo peut très bien se retourner contre nous (les acheteurs) en nous disant qu’elle nous a mis sur cette affaire par tél, et elle pourra nous exiger sa commission sur la vente, est-ce vrai?
Merci pour vos réponses.
Si vous n’avez pas signé de bon de visite et qu’ils n’ont pas de moyens de le prouver (par mail par exemple) alors vous ne risquez rien ?
Vos remords sont normaux, nous sommes des gens honnêtes, mais croyez moi par la suite vous ne regretterez pas de ne pas avoir rémunéré un ” allez voir vous même ” à 45k€.
Au moins cela pourra servir de leçon à cette agence visiblement peu sérieuse, la prochaine fois elle prendra le soin d’accompagner comme il se doit ses client