Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
bonjour
Ah ces commentaires sur les agences immobilières, les acheteurs peu scrupuleux et autre….
je ne répondrai qu’une chose à Christelle : je comprends votre cas de conscience, et je ferai une remarque : si vous voulez des certitudes, pour économiser 40.000 € , payez vous un avocat ( ça vous coutera 200 € ) c’est pas la mer à boire
vous êtes sur un site de professionnels de l’immobilier , déjà je trouve très sympa que ce site soit ouvert à des particuliers qui finalement demandent des conseils et des jurisprudences pour ne payer les agences …….
les ventes par l’intermédiaire de professionnels ( agents immobiliers 65 %, notaires et autres 10 %) représentent in fine 75 % des ventes , car si les acheteurs / vendeurs se plaignent de celles ci , finalement ils font appel à leurs services
Il y a toujours le super malin qui trouve tout seul et qui vient déverser sa bile, mais n’oublions pas que 95 % des intéressés sont satisfaits du travail fourni par l’agence, contre 50 % des ventes de PAP qui cassent ou finissent en procès.
cordialement
Je ne sais pas d’où vous tirer ces chiffres mais ils me laissent sceptique concernant leur véracité. Il s’agit j’imagine d’une étude faite ou financée par des agences. Et sans prendre en compte les personnes qui se sont passées des services des agences à cause d’un non professionnalisme.
Le reste me fait bien rigoler également car je ne me considère pas malhonnête, en tout cas moins que certains agents peu scrupuleux.
Maintenant suggérez vous peut être que ce site fasse payer le conseil ? 45.000 € pour commencer ?
Je confirme ces chiffres qui sont donnés par le ministère de l’intérieur : les agences vendent 68 % des résidences principales.
Je ne parlais pas de ce chiffre la…
Vous êtes coincé par un bon de visite signé ou un mandat trop contraignant ?
Comme moi, vous ne supportez plus de voir un mec prendre 3% du montant d’une vente pour une ballade en voiture et une ouverture de porte ?
La solution, si pas d’exclusivité:
1)Le vendeur doit signer un nouveau mandat chez une agence concurrente, y faire figurer impérativement un montant de commission beaucoup plus raisonnable (ex:1500€) c’est déjà trop pour une vente certaine mais il faut attirer la nouvelle agence. Précisez que l’accord et déjà trouvé avec l’acheteur et que la signature se fera avec l’agence la moins gourmande.
2)l’acheteur signe un nouveau bon de visite avec la nouvelle agence.
Bravo! légalement vous pouvez signer avec le professionnel le moins disant, malgré vos engagement avec d’autres agences (attention pas d’exclusivité…!)
Ne cédez pas à la pression mise par l’agence, ils connaissent le truc et savent que c’est perdu.
Bonjour Julien,
Je dois vous contredire, si le mandat interdit au mandant de vendre par une autre agence à un client à qui la première agence a présenté le bien, cette clause est licite même si le mandat n’est pas exclusif :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Vous dites que les agences “savent que c’est perdu” : là vous mettez le doigt sur une croyance des agents immobiliers que c’est l’agence qui conclut l’opération qui a droit à la commission (ce qui est vrai) et que la première agence n’a plus que ses yeux pour pleurer (ce qui est faux). Cette croyance découle d’une mauvaise interprétation des arrêts de la Cour de cassation sur ce sujet. Découlait, plutôt, car de nombreux arrêts d’appel ont confirmé depuis ce point. Vous en trouverez sur notre blog, exemple : http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/detournement-de-clientele-922.html ou encore : http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/vendre-par-autre-intermediaire-a-client-presente-par-lagence-251.html
Quant à votre remarque “3% pour ouvrir une porte” je me permets de vous renvoyer à ce que j’avais déjà écrit à ce sujet : http://www.cimm-immobilier.fr/blog/professions-immobilieres/la-mauvaise-reputation-des-agents-immobiliers-200.html
Bonjour.
Je reviens sur mon cas personnel et je ne suis pas tout à fait d’accord avec certains commentaires défendant contre vents et marées les agents immobiliers.
Dans mon cas, donc, l’agent n’a pas de mandat. Il a contacté l’acheteur qui lui n’a rien signé. Depuis le début le vendeur mettait également son bien en vente en direct sur le site leboncoin.
Nous avons visité avec cet agent un terrain (80 000 €).
Il m’a fait signé un document dont il ne m’a pas remis copie…hum ! Je ne sais même plus exactement les termes de ce document.
Certains agents ont un système qui permet de donner un double à l’acheteur potentiel…
Nous avons fait une offre à moins de 80 000 €, qui a été mal faite par cet agent auprès du vendeur.
L’agent a modifié le prix que nous proposions pour garder intacte sa commission (ce qu’il ne nous avait pas dit avant de faire remonter l’offre ; de plus il ne nous avait pas informé du montant de ses honoraires). De plus il a menti en prétendant qu’une autre personne était sur le coup…(plus tard le vendeur nous a dit que c’était faux). Le vendeur a donc rejeté l’offre.
Nous sommes allés sur internet pour chercher des terrains et sommes tombés sur deux terrains dans la même commune, dont celui pour lequel nous avions fait l’offre (6 000 € de moins que par l’agent).
Nous avons donc revu le terrain, fait une offre, et le vendeur est d’accord…
A votre avis dois je craindre une demande d’honoraires de cet agent ?
Le problème, que vous évoquez vous-même, est que vous avez signé un document mais que vous ne savez plus quoi. Vous dites ne pas avoir de copie mais c’est improuvable. Il faudrait mettre en demeure (par LRAR) l’agence de vous en remettre un double.
Bjr,
Merci à tous pour vos commentaires, finalement je vais passer en direct avec le vendeur, qui m’a avoué que le prix élévé de la com immo, étais une astuce de l’agence pour qu’on puisse négocier le bien avoir l’impression qu’on a fait une super affaire et payer leur com (20MIL€)
Avant de signer quoi que ce soit avec le vendeur j’irai voir un avocat specialisé en droit immobilier pour avoir la certitute de rien craindre.
Merci encore et bonne continuation.
Bonjour
J’ai fait plusieurs offres en passant par une asgence immobilier pour un propriete avant qu’une soit acceptee. Mais la chute du pound par l’rapport a l’euros fait revenir sur ma decision original. J’ai offre plus basse a l’agent immobilier mais celui ci la rejecte en ne la presentant meme pas au vendeur. J’ai finalement contacte moi meme le proprietaire qui a accepte l’offre que l’agent immobilier avais refuse. J’avais signe le bon de visit, mais maintenant puis- je traiter directment avec le propriertaire sans l’agent immobilier ? car tout deux nous sommes tres mecontent de cet agent immobilier, ou c’est possible avec un autre immobilier ? Merci