Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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La règle du jeu est que, si un bien à été présenté par une agence, la transaction se fasse ensuite avec cette agence. Vous êtes probablement de bonne foi, mais il n’en reste pas moins que c’est l’agence qui vous a présenté ce bien, et si vous l’avez retrouvé ensuite par vous-même, c’est peut-être grâce à ses indications, ou parce qu’elle vous a donné envie d’en savoir plus sur ce bien.
Si le raisonnement “j’ai trouvé par une agence mais ensuite j’ai retrouvé le bien tout seul donc je ne dois rien à l’agence” était acceptable, aucune agence ne percevrait jamais de rémunération. D’ailleurs, il n’y aurait plus d’agences.
Bonjour,
Je vous remercie mais si je suis votre raisonnement cela voudrait dire que pour tout bien qui m’aurait été présenté par l’agence (sans même de visite, juste une fiche technique) et qui seraient sur un site d’annonce entre particuliers alors je serais systématiquement redevable de leur rémunération?!
Car j’ai donné mes critères qui sont très précis à l’agence et il s’avère que les deux seuls offres qu’ils avaient et bien se trouve également sur le site du boncoin, avec seulement un autre annonce, ce sont les seules qui répondent à mes critères. Donc c’est “normal” que je sois tombé dessus, je n’ai pas fait de recherches spécifiques sur ce bien qui m’avait été présenté oralement.
Si j’avais fait une visite et signé un “bon de visite” alors j’aurais joué le jeu, mais là je trouve que c’est différent, je n’ai fait aucune visite (même de tout autre appartement) avec cette agence, on ne peut donc pas dire non plus que j’ai trouvé par agence, juste une visite en leur locaux pour commencer mes recherches…
Mais comme le choix est restreint entre agence et particulier, je suis logiquement tombé dessus et je peux le prouver (impression des annonces du site leboncoin avec mes critères).
Cordialement,
C’est bien ce que je disais, vous êtes à priori de bonne foi…
Que diriez-vous toutefois si vous vouliez contourner l’agence alors que ce serait grâce à elle que vous auriez trouvé le bien ? Exactement la même chose.
Les faits que vous décrivez vous même sont les suivants : une agence vous présente un bien, vous prenez RV pour la visite, vous cherchez ensuite sur internet, retrouvez ce même bien, annulez la visite et prenez RV directement avec le propriétaire… Mettez vous à la place de l’agence, elle peut légitimement imaginer que vous l’avez fait exprès pour la “doubler”.
Une chose est claire, le mandat simple ne peut satisfaire personne car la plupart du temps la vente se fait directement par le propriétaire grâce au travail de l’agence.
Je comprends mais je vous assure que n’ai en aucun cas voulu “doubler” l’agence. Encore une fois ce n’est pas le hasard mais le fait que les biens à vendre soient quasiment les mêmes sur ces deux médias (et je peux le prouver).
Je commençais à peine mes recherches et ce bien pourrait être le “bon”, ce qui n’est pas non plus assuré, mais vu le peu de choix, il semble tout à fait me correspondre.
Pour information hier j’ai appelé les 3 vendeurs (particuliers) des seuls annonces qui me correspondaient et pour deux sur trois, il s’avère que leurs biens se retrouvaient sur les deux seuls agences (à coté l’une de l’autre en centre-ville) que j’avais visité!
De toutes façons je trouve que le système est mal fait, à une époque où beaucoup de propriétaires utilise un site d’annonce gratuit, et où cela est très souvent ensuite source de conflits justement par rapport à cela…
Dans ce cas si ce bien n’est pas le bon, alors je continuerai par site d’annonces entre particuliers et consulterai peut-être donc les agences juste pour des biens qu’ils auraient en “exclusivité… Comme ça j’éviterai toutes complications et c’est peut-être ce qui se passera dans le futur, au dépit des agences…
Vous avez raison et tort.
Raison quand vous dites que le système est mauvais. Il est mauvais pour les vendeurs, pour les acheteurs, et pour les agences.
Les vendeurs ne peuvent pas obtenir des agences qu’elles s’impliquent à fond, alors qu’elles se font doubler, en mandat simple, près de 9 fois sur dix. Les acquéreurs ne s’y retrouvent pas, la preuve. Et les agences sont obligées de faire du quantitatif et non du qualitatif.
Vous avez tort quand vous dites que vous passerez par les particuliers “au détriment des agences” : au contraire, si tout le monde faisait comme vous, les AI seraient bien obligés de ne travailler qu’en mandat exclusif, ce qui serait idéal pour la profession. Aux États Unis, par exemple, il n’y a que des mandats exclusifs, 96 % des ventes passent par agence, et tout le monde est content.
Et surtout vous avez tort de penser que vous ferez des économies en traitant de particulier à particulier ; les marchands de biens ne s’y trompent pas, qui achètent pour la plupart toujours par agence. Cela s’explique trës bien, le particulier met toujours en vente trop cher, soit le bien se vend rapidement à un “pigeon” ravi d’avoir économisé les frais d’agence, soit il finit par mettre son bien en agence, de guerre lasse, moins cher, et de moins en moins… Les meilleures affaires sont dans les agences.
Juste une illustration, une personne que je connaissais bien et qui refusait de passer par une agence pour acheter, “tous des voleurs”, était fier d’avoir acheté 300 000, après “dure négociation” un bien que j’avais en mandat à 230 000… Si vous aviez vu sa tête quand je lui ai montré le mandat !
Je ne veux pas polémiquer mais agent immobilier c’est un métier c’est vrai. Mais je pense aussi que de nombreux particuliers ont été échaudés dans leur vies par certaines pratiques douteuses (…) de vos confrères. Ce n’est pas la majorité des agents mais il y en a eu, surtout lorsqu’à eu lieu l’explosion de l’immobilier il y a environ plus de 10 ans ; j’en ai connu. Un exemple : à cette époque j’habitais Sartrouville et il y avait je me rappelle 26 agences rien que dans cette ville avec de nombreux agents qui n’y connaissait rien, surévaluaient les biens mis en exclu (il fallait des mois et des mois pour vendre un bien surtout une fois que leur carnet d’adresse était fini), ou calculer des charges pouvant aller du simple au double suivant l’agent (véridique)! Je passe également sur les agent immo qui appellent les particuliers sur les sites d’annonces et se font passer pour des particuliers (on entendait le standard derrière au bout du fil)! Ca aussi j’ai connu. Ou alors qui vous présente un bien avec juste un peu de “raffraichissement” alors que le bien est dans un état pitoyable avec de gros travaux de rénovation. Ca aussi j’ai connu et c’est une perte de temps.
Ensuite c’est vrai qu’un particulier qui n’y connait “rien” ferait mieux de passer par une agence, surtout si il est primo accédant.
Pour ma part je la chance d’être déjà multipropriétaire et dans ma vie j’ai déjà effectué 6 transactions d’achats et ventes confondues, ainsi que des locations multiples depuis maintenant près de 18 nas.
Donc svp ne mettez-pas TOUS les particuliers dans le même sac si je puis dire… On n’est pas tous des pigeons (pour paraphraser le PDG de Free).
Ce n’est pas ce que j’ai voulu dire. Il y a le même pourcentage de malhonnêtes et d’imbéciles dans toutes les professions. Idem chez les “particuliers”, ni plus ni moins.
Allez donc voir :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/professions-immobilieres/la-mauvaise-reputation-des-agents-immobiliers-200.html
Vous défendez votre profession et c’est normal, à votre place je ferais pareil.
Cordialement
Un Acheteur ne fait pas souvent d’économie en passant par les Particuliers.
En effet, tout Particulier Vendeur applique inconsciemment, c’est humain : une “PLUE-VALUE SENTIMENTALE” que l’on peut estimer de l’ordre de 10 à 30% sur son bien.
Son bien est toujours la meilleure affaire sur le marché de toute la région!
Seule une tierce personne non impliquée sentimentalement et compétente en immobilier, peut arriver à estimer cette surélévation du prix…
De plus, les Particuliers Vendeur ou Acquéreurs prennent presque toujours leurs références sur les prix affichés des annonces et non pas sur les prix après négociation et mentionnés sur les actes notariés. Ce qui engendre 2 surestimations complémentaires allant dans le même sens qui rendront une éventuelle négociation faussée. Un bon professionnel de l’immobilier connaît les prix exact de vente passées chez les notaires et il sait négocier. Alors pourquoi prendre le risque de payer beaucoup plus cher ?