Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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Bonjour,
Je vous explique mon problème…….
J’ai mis en vente mon bien sur un site de petites annonces. Le jour même j’étais harcelée au téléphone par les agences. L’agence X me contacte en me disant qu’elle a des clients intéressés… Le soir même, la personne vient avec des potentiels acheteurs (ni l’acheteur, ni l’agence n’avaient vu la maison, ni en photo, ne savaient pas le prix…. et n’avaient rien signé avec l’agence).
Le lundi, la personne de l’agence vient pour estimer la maison et me faire un mandant sans exclusivité…. Les personnes me rappellent une semaine après pour me faire une proposition de Particulier à particulier….
Puis-je accepter?
L’agence n’ayant pas fait son boulot dans les règles…
Le mandat doit être préalable, il semble donc que vous puissiez traiter directement avec ces personnes, si toutefois l’agence n’avait pas pris ses précautions et fait signer un mandat de recherche avant de vous les amener.
Il n’en reste pas moins que c’est l’agence qui a trouvé ces clients et vous les a présentés.
Mais là on est dans le domaine de la morale, plus du juridique.
Cher Jean Claude MIRIBEL, ne seriez vous pas trop “pro-agent” ? Votre post est vrai, mais dans un seul et unique cas, qu’il y est eu fausse déclaration de la part de l’acquéreur sur son identité.
En effet, s’il est honnete et qu’un agent lui fait signé un bon de visite, ce dernier n’a légalement aucune valeur… L’acheteur n’est tenu à aucune obligation si le mandat de l’agent n’est pas exclusif. (arrêts de la Cour de cassation du 27 avril 2004, du 28 novembre 2000 et du 3 avril 2002)
Si le mandat est exclusif, pourquoi s’en prendre à l’aquéreur, c’est au final le vendeur qui est en tort, lui à un “vrai” contrat avec l’agent, et donc un engagement…
Cher Lionel
Visiblement vous avez mal lu le post initial
d’autre part, depuis vos deux jugements de 2000 et 2004 la jurisprudence a beaucoup , mais alors beaucoup évolué ….
dans certaines affaires, l’acheteur a été condamnée solidairement avec le vendeur
Vous n’avez pas remarqué la disparition de la pub d’un certain réseau à bas % de com : visitez avec l’agence X, venez négocier avec nous ??
Pourquoi ?? : évolution des mandats mieux rédigés et de la jurisprudence par rapport aux bons de visite…
Bonjour
Et que dit la juriprudence actuelle dans l’hypothèse, où un futur acquéreur annule un RDV pris avec une agence (donc sans visite ni bon de visite ni quoique ce soit) pour la visiter une première fois uniquement avec le propriétaire et conclue la transaction ?
En gros le seul contact avec l’agence a été téléphonique. L’agence n’a pas donné l’adresse bien entendu . Et la maison a été trouvée en se balladant dans le quartier.
L’agence peut elle réclamer ses honoraires ?
merci
Maillquequel,
Vous n’avez rien signé, donc pris aucun engagement…
Ensuite, si je remets en question le bien fondé juridique du bon de visite, je ne pense que que votre démarche soit la plus pertinente…
Je ne remets pas en cause le travail de l’agence, qui bien souvent aura plus de facilité à expliquer que l’estimation du bien est plus proche de la valeur sentimentale que de la valeur du marché…
Et puis les frais d’agences… Si le bien vaut pour vous 250 000€ FAI et non 270 000€ hors agence, faites une offre à 250 000€… Libre à l’agence et le vendeur de régler les comptes pour répondre ou non a votre offre… A défaut prévoyez un argumentaire : autres biens identiques moins chers, travaux, DPE…
Pour Maillquequel, oui, une agence d’Aix les bains a gagné un procès exactement dans ce cas de figure.
jcm ?
Des références de l’affaire ?
Cela me parait tiré par les cheveux !
Sur quelles bases juridiques ? Il n’y a aucun contrat entre l’intéressé et l’agence, un coup de téléphone ne peut en aucun cas conclure un contrat.
Mis à part l’exception du droit du travail, l’absence de contrat signifie absence d’engagements…
Ps. un bon de visite est un contrat dans la mesure où il établi des droits et devoirs entre 2 personnes physiques ou morales.
Sur la base du Code civil (1382 et suivants…).
L’acquéreur avait demandé et obtenu de nombreux renseignements par mail, et avait même pris un RV avec l’agence qu’il n’a pas honoré, puis il a acheté en direct.
références de l’affaire ? merci