Faibles taux d’intérêt des crédits immobiliers et dispositifs de défiscalisation aidant, les Français sont de plus en plus attirés par l’investissement locatif. La pierre reste incontestablement une valeur refuge et investir dans un ou plusieurs biens en vue de les louer réunit plusieurs avantages. Vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine pérenne et complémenter vos revenus mensuels afin de vous assurer une retraite paisible. Pour conclure, un investissement locatif bien pensé et sa rentabilité brute peuvent s’élever à 7 voire 8 % : un placement donc lucratif à condition qu’il soit réfléchi.
L’investissement locatif vous tente ? Suivez le guide !
Bien se renseigner
Ne précipitez rien et renseignez-vous minutieusement. Le but étant de louer facilement votre bien et de ne pas revoir votre loyer à la baisse, prenez le temps d’étudier les tendances du marché immobilier locatif, le financement du projet, le type de logement et de location souhaités, l’estimation du loyer, la fiscalité et les taxes, et enfin la gestion locative.
Ainsi quand les prix au m² augmentent, l’investisseur a tout à gagner : il perçoit des loyers pendant que son logement prend de la valeur. En cas de revente, le propriétaire-bailleur pourra donc récolter une belle plus-value !
Penser à la revente
Le risque de revendre à perte est indéniable. Afin d’accroître vos chances, nous vous conseillons d’investir sur le long terme, à savoir plus de 15 ans. Les cycles d’évolution du marché de l’immobilier étant relativement longs – entre 5 et 10 ans – un investissement vous demandera donc plusieurs années avant de pouvoir gagner une plus-value.
Choisir le bon emplacement pour un bon placement
Un bon placement passe par un marché porteur avec une demande importante : grandes métropoles, villes universitaires et zones frontalières vous permettront de louer facilement. De la même manière, un quartier agréable et accessible en transports en commun sera un avantage non négligeable ! Misez sur des secteurs dotés de commerces de proximité et/ou d’espaces verts et qui inspirent sécurité et quiétude à vos futurs locataires. Informez-vous également sur les loyers pratiqués sur le quartier, la revente et la potentielle plus-value.
Dans quel type de logement investir ?
| Types de biens | Les + | Les – |
| Petites surfaces | Rendement locatif plus élevé | Changements fréquents de locataires, donc taux de vacances locatives important et remises en état répétées |
| Grandes surfaces* *Logements prisés en priorité par les investisseurs locatifs | Rendement locatif plus bas | Biens souvent mieux entretenus par les locataires qui prêtent une attention particulière à leur logement |
| Neufs | Nombreux avantages fiscaux (réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du prix du logement sur 6, 9 ou 12 ans) et charges moins élevées | 20 à 30 % plus cher que l’ancien |
| Anciens | Défiscalisation de 22 ou 33 % sur les travaux effectués (dans la limite globale de 400 000 € sur 4 ans) | En contrepartie, le bien devra être loué pendant au moins 9 ans de résidence principale |
Réduire ses impôts grâce à votre investissement dans du neuf
Afin d’encourager les Français à investir, les pouvoirs publics ont établi divers dispositifs de défiscalisation. Investir permet de bénéficier d’avantages fiscaux et autres réductions d’impôts. À ce jour, la loi Pinel est le dispositif le plus prisé et pratiqué pour les logements neufs :
– 12 % du montant du bien de réduction d’impôt pour un engagement de location de 6 ans
– 18 % du montant du bien de réduction d’impôt pour un engagement de location de 9 ans
– 21 % du montant du bien de réduction d’impôt pour un engagement de location de 12 ans
La seule condition pour bénéficier de cet avantage fiscal est de proposer son bien à la location pendant au moins 6 ans et de maintenir des loyers modérés pendant la durée de la défiscalisation.
Pour en savoir plus, rendez-vous sur economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif !
D’autres dispositifs existent pour vous faire bénéficier de réductions d’impôts : le déficit foncier, Louer Abordable, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)…
Location meublée ou vide ?
Pour une location meublée, vous partez sur un bail d’un an renouvelable par tacite reconduction (ou 9 mois pour les étudiants) avec un dépôt de garantie d’un mois.
Mais qu’est-ce qu’on entend par meublé ? Le logement doit être habitable aussitôt le bail signé : de la literie jusqu’au matériel d’entretien ménager, tout doit y être ! Niveau fiscalité, vos loyers sont imposés dans la catégorie “Bénéfices industriels et commerciaux”. Vous devez opter soit pour le régime forfaitaire (vous serez donc imposé uniquement sur la moitié de vos recettes locatives) ou le régime réel (vous déduirez vos charges et les amortissements de vos revenus locatifs).
Pour une location vide, vous signez un bail de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Au même titre que la location meublée, le dépôt de garantie s’élève à un mois de loyer mais ici le locataire devra respecter un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certains cas de figure (dans les “zones tendues” par exemple). Niveau fiscal, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie “Revenus fonciers”.
Comment fixer le loyer ?
Excepté dans les communes soumises à une mesure d’encadrement des loyers, le propriétaire-bailleur statue lui-même sur le montant du loyer de son bien, qu’il soit meublé ou non. Renseignez-vous sur les annonces immobilières du secteur pour les biens semblables afin d’estimer le vôtre à sa juste valeur. En effet, il est dans votre intérêt de rester raisonnable sur l’évaluation du loyer de votre logement : vous dénicherez plus rapidement vos locataires et vous les fidéliserez.
À noter : après avoir fixé son tout premier loyer, le propriétaire aura peu de marge de manœuvre pour réévaluer son loyer.
Vous êtes intéressé.e par l’investissement locatif ?
Faites appel à votre agence Cimm de secteur pour en parler !
Investir dans l’immobilier est un bon filon.