Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Mais en plus il à de l’humour ce sylvain!!trop fort !
mais tu dois avoir aussi beaucoup d’amis ! lol
pauvre petit.
laisse moi tranquille j’ai pas beaucoup de temps et de patience pour toi,tu n’est vraiment pas très intéressant comme personnage.
Bonjour,
Je vois qu’on ne s’ennuie pas sur ce fil, attention on n’est pas loin du point Godwin !
J’ai écrit cet article en avril 2010, et je confirme que la cohabitation est possible et même souhaitable : chez Cimm immobilier nous avons, depuis octobre dernier, “fusionné” notre réseau d’agences et notre réseau de mandataires. Les nouveaux agents commerciaux peuvent désormais demander à être rattachés à une agence locale, et nos agences peuvent créer un réseau régional, au delà de leur secteur géographique stricto sensu. Tout le monde y trouve son compte : l’agent commercial bénéficie d’un soutien local, et l’agence augmente sa zone de chalandise et les possibilités de réaliser des affaires à 50/50 avec les agents.
Ce qui peut paraître a priori surprenant, c’est que 100 % de nos agences ont accueilli très favorablement cette proposition !
Je suis persuadé que c’est l’avenir, que les grands réseaux de mandataires vont à terme ouvrir des agences physiques, et que les réseaux d’agences étofferont leur force de vente en créant des réseaux régionaux de mandataires.
L’avenir nous le dira.
En définitivement les agences locales se retrouvent avec les agents commerciaux à 50% comme dans toute les agences locale.
Dans vos conditions aucun progrès mais retour case départ pour les agences locales et agents commerciaux.
je doute que beaucoup d’agents commerciaux soient intéresses au vu de ce que propose la concurrence.
L’avenir nous le dira.
Effectivement un réseau qui fait les deux ne peut que rencontrer ce problème.
Cordialement et bonne chance
Bonjour,
Les AC recrutés dans ces conditions ont les conditions habituelles, à savoir 70 à 95 % selon leur CA mensuel. Qu’ils soient “rattachés” à une agence ou non. J’ai écrit 50/50 pour illustrer le fait qu’il y aura logiquement un certain nombre d’affaires en “interagences” entre l’AC et l’agence locale (une affaire rentrée par l’agence et vendue par l’AC, ou l’inverse). Dans ce cas seulement il y aura partage, l’agence aura 50 % des honoraires et l’agent co son pourcentage sur les autres 50 %. Je n’avais pas été assez clair, désolé.
oui ,je pense avoir compris que si affaire est faite de moitié , chacun aura la moitié de sa part de commission.
Mais je pense que vu votre expérience,vous devez avoir raison
Cordialement et bonne année 2012
APRES LE MANDAT EXCLUSIF MR LEFEVRE OBLIGE LES INTERVENANT de l’immobilier à indiquer sur les publicités ventes le montant des honoraires contrairement aux autre commerces.
iL FAUT ALLER VOTER EN MASSE afin d’être débarrassé de ce ministre
C’est vrai qu’il va sans aucun doute faire battre son candidat
Bonjour Pierre,
Pour être juste ce n’est pas M. LEFEBVRE qui a déposé cet amendement, c’est à l’initiative de sénateurs de gauche, M. LEFEBVRE a même voté contre ; ce qui veut dire a priori qu’il ne devrait pas être repris par les députés, l’Assemblée nationale étant à droite.
L’arrêté du 29 juin 90 précise déjà :
“Toute publicité effectuée par l’un des professionnels visés à l’article 1er, et relative au prix de location ou de vente d’un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises (T.T.C.) de la rémunération de l’intermédiaire lorsqu’elle est à la charge du locataire ou de l’acquéreur, et qu’elle n’est pas incluse dans le prix annoncé.” Il ne semble pas nécessaire d’en remettre une couche.
Je me suis mal exprimé, M. LEFEBRE n’a pas voté, n’étant pas sénateur, mais il a manifesté son opposition au nom du gouvernement.
Bonjour JEAN CLAUDE
Vous avez toute ma confiance,mais cela mérite d’être à l’écoute .
J’apprécie vos messages et je suis très souvent ok avec vous.
C’est certainement une question de génération.
Une très bonne année à vous
bonne nouvelle
phenix immo c’est maintenant biimm immo
décidement un site ne suffit pas même à 100% AVEC LE CHOCOLAT
C’est un miracle immobilier et biimm dans la tête
c’est rigolo