Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
il y a plus fort que la bonne étoile à 5000 euros de capital social
chez expertimo c’est 4000 euros de capital social
qui peut faire pire?
UPSI cherche à nouveau à mettre la panique entre les pro de l’immobilier avec la FNAIM et UNIS, toujours les mêmes.
A mon avis je conseille a tout les réseaux de mandataires de faire front avec tout leur mandataire.
De plus il serait intéressant que les URSSAFS contrôles les agences locales au sujet des agents commerciaux et ensuite les agents des réseaux de mandataires.
On constatera que seul les réseaux DE MANDATAIRES respectent la loi sur les agents commerciaux contrairement aux dires de la FNAIM;
ON remarquera également que les particuliers ne prennent aucun risque avec les agents des réseaux de mandataires,du fait qu’ils ont obligation de faire effectuer les compromis de vente chez les notaires des clients,ce qui est rarement le cas dans les agences internes
Après Capifrance, mure réflexion et étude des différents réseau et appels des agents co de différents réseau, j’ai opté pour MAxihome
C’est votre choix effectivement….
Bonjour Pierre
je ne comprends pas trop votre post sur UPSI, vous pourriez développer ??
j’ai pu constater que dans certains réseaux ET dans certaines agences, les agents co n’ont pas l’attestation délivrée par la Préfecture piour exercer leur activité : vous pensez à cela ??
Pour ce qui est de l’absence de risque pour les mandataires qui passent par les notaires ( en fait , il existe des formules qui permettent aux mandataires de faire signer des compromis rédigés par leur agent immobilier ) , les notaires sont loin d’apporter toutes les garanties, il est souvent difficile de leur modifier leur formulaire GenApi de rédaction des compromis , et ils arrivent à se contredire parfois …
Ils se permettent de fixer ( du moins d’essayer ) des délais de 15 j à 3 semaines pour signer , de ne pas nous rappeler ….bref il faut parfois leur rappeler que la concurrence entre eux existe , que leur monopole et leur numérus clausus vont bientôt disparaitre pour qu’ils se souviennent que nous somment leurs clients et aussi leurs apporteurs d’affaire
je veille aussi maintenant à ne plus confier de dossier à des études qui ont un service immobilier , je les déconseille aussi à mes clients ..ben oui, je ne vais quand même pas faire bosser un concurrent
Si déjà nous les pro de l’immobilier nous les boycottions, ils cesseraient peut être de tout mélanger
Le risque pour des clients est nul avec des agents mandataire,car la responsabilité des sous seing privés est laissée aux notaires des clients.
Quand à certains notaires incompétents je suis ok,mais c’est assez rare.
l’UPSI est un nouveau syndicat avec la fnaim et unis qui met le désordre pro entre les agences immobilières locales et les réseaux de mandataires.
Un agent mandataire ne doit pas faire signer un compromis de vente même effectué par le porteur de carte,il peut éventuellement transmettre une proposition d’achat en vu du futur compromis de vente.
l’agent mandataire n’a que le pouvoir de faire signer un mandat.
il y a 2ffectivement un gros risque à ce qu’un agent travaille sans attestation,
bonjour KASON
C’est sur que les notaires ne devraient pas faire de transaction d’une façon régulière ,et surtout ne pas faire du pub sur les journaux.
Mais je pense que ceux qui le font se retrouvent automatiquement en double minute car effectivement les agents immobiliers ne sont pas des idiots.
Pour quelle raison certains réseaux comme rezoximo ne déposent pas les comptes annuels a info greffe?
C’est obligatoire et cela peut aider les candidats à faire le choix d’un réseau.
Certains préfèrent payer l’amende.
Chiffre d’ affaire et résultat.
capital social de la société.
création de la société
ECT…
Tout comme il est obligatoire d’être honnête, et pourtant beaucoup ne le sont pas !
C’est pour cela qu’il est préférable d’avoir un maximum de renseignements,afin de ne pas tomber sur des gens très fragiles