Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Ce n’est pas pour défendre CAPI qui est largement capable de le faire,mais dans le dernier message tout est mélangé.
Il ne faut pas confondre lien de subordination et contrat pub.
Sauf erreur de ma part,la majorité des réseaux ne peuvent gérer que de la même manière les nombres de pub.
Il est évident que ce qui est consenti doit être fait.
Il n’y a aucune confusion, si le logiciel est bridé… au détriment de l’Agent Commercial, et au bon vouloir de CAPI, il y a là directive et contrôle de l’exécution au sans de l’arrêt précité…. surtout si les agents commerciaux n’ont pas les mêmes droits publicitaires pour le même package….
Donc le mieux c’est les réseaux ou agences avec des agents commerciaux sans pub. il est sur que pour les agents commerciaux a l’intérieur des agences c’est pire et pourtant très souvent le cas.
Il faut de ce fait supprimer les agents commerciaux et au moins 70% des agences.
BON COURAGE DE LA PART D’UN RETRAITE
Bonjour,
Je souhaite répondre au post de “JM Cottet moine deal”.
J’ai bien failli entrer dans la polémique et répondre point par point à toutes vos attaques… et puis je me suis ravisé.
Même s’il est facile de répondre point par point à vos critiques, je préfère mettre en avant le rapport établi par l’organisme indépendant L’Indicateur de la Franchise quant au fonctionnement du réseau CAPIFRANCE.
Ce dernier a été publié fin février, suite à l’enquête menée par cet organisme totalement indépendant auprès de nos négociateurs. Ils ont été contactés par L’Indicateur de la Franchise afin de donner leur avis sur le réseau et le résultat parle de lui-même : 92.5% de satisfaction globale. Une note qui nous a valu d’être élu réseau d’or par ce même organisme.
Afin d’éviter tout malentendu, je tiens à préciser qu’il s’agit bien d’un organisme indépendant qui n’a pas été rémunéré par nos soins. Nous avons juste donné l’autorisation de mener l’enquête auprès de nos 1200 agents commerciaux.
Voici quelques chiffres qui peuvent vous intéresser :
• Qualité de la formation initiale et complémentaire : 97.3% de satisfaction
• Bon franchiseur : oui à 98%
• Si vous pensez à l’avenir de l’ensemble de votre réseau, diriez-vous que vous êtes : optimistes à 98.6%
• Personnellement, dans votre activité au sein de votre enseigne, avez-vous plutôt un sentiment : de réussite à 95.8%
• Recommanderiez-vous votre réseau à un membre de votre famille : oui à 98.7%
• Si c’était à refaire, re-signeriez-vous : oui à 97.3%
Vous pouvez consulter l’enquête complète ici :
capi-recrutement.fr/presentation-de-capifrance/actualites/1203-lindicateur-de-la-franchise-decerne-le-titre-qreseau-dorq-a-capifrance-
Je suis navré que vous n’ayez pas trouvé votre bonheur au sein du réseau CAPIFRANCE.
Jean-Claude COTTET-MOINE,
Président Directeur Général CAPIFRANCE
Bonjour,
En tant qu’observateur de ces posts entre “Capi et ancien agent commercial Capi”, l’indicateur de la Franchise, a me semble t’il un ou des magazines dans lequel vous passez des pages entières de publicités, mais peut être que je me trompe.
Pour l’annonce concernant Capi dans cet indicateur on peut lire :
droits d’entrée
0
Royalties
0
Autres redevances
Package d´outils de travail et de communication publicitaire internet plus presse 360€/mois
Redevances publicitaires
0
Il me semble que vous touchez des “royalties” de 30 % à 5 % sur les commissions, ou peut être faut il comprendre royaltie 0 car Capifrance n’est pas un franchiseur au sens juridique, mais une agence immobilière en contrat avec des agents commerciaux….
Il s’agit dans tous les cas d’une erreur, voire un mensonge que de faire croire “royalties 0”
N’étant pas concerné par le post de critique, il y a une chose Monsieur, que vous devriez préciser dans ce post :
Il a été indiqué “Il paraîtrait que dès que vous entrez un mandat de vente Capifrance revend les coordonnées à un groupe de particulier à particulier (le partenaire européen me semble-t-il)”
Avez vous un lien avec ce partenaire Européen et communiquez vous l’adresse des biens (de vos mandataires) à ce groupe.
Il n’y a rien de plus facile que de vérifier, mais vous devriez répondre vous même sur ce dernier point.
Cordialement
Bonjour,
Je me permets de répondre à votre première remarque, à savoir que « L’Indicateur de la Franchise, a me semble t-il un ou des magazines ». En effet, à ma connaissance l’Indicateur de la Franchise ne dispose d’aucune parution et si tel était le cas, il ne nous a jamais proposé de passer de publicité. Encore une rumeur donc, pour tenter de discréditer CAPI.
Pour ce qui est de votre affirmation sur les « royalties », sachez qu’il est strictement interdit d’assimiler une commission d’agence à des royalties. La commission d’agence appartient à l’agence. Ensuite c’est elle qui reverse une commission à l’agent commercial.
Concernant l’hypothèse que CAPI revend ses fichiers à un groupe européen de particulier à particulier….. QUE NE FAIT-ON PAS DIRE AUX RUMEURS ? Je n’ai en effet jamais rencontré de personne de cette société avec qui nous n’entretenons nullement un lien de partenariat. Encore une fois, les informations qui circulent sur CAPI sont erronées.
Je vous remercie donc pour ces remarques auxquelles il est normal pour nous de répondre.
Parfois, il nous arrive d’être découragé de devoir répondre à ces rumeurs qui disent tout et son contraire. Nous ne prétendons pas être parfaits, mais nous nous efforçons de faire de notre mieux pour établir un partenariat équitable et loyal. Mais, vous le savez, on ne peut pas plaire à tout le monde…
Et puis l’important taux de satisfaction m’encourage encore à poursuivre notre action pour ceux qui nous apprécient et qui comptent sur nous.
Bien cordialement.
Jean-Claude COTTET-MOINE,
Président Directeur Général CAPIFRANCE
Merci, mais je sais qu’il ne faut pas assimiler commission d’agence à royaltie, donc vous avez répondu à ma question en indiquant clairement que vous n’êtes pas un franchiseur, contrairement à ce que vous prétendez quotidiennement…
Essayez pour une fois d’appeler un chat, un chat ! Et personne ne sera induit en erreur.
Personnellement , je suis assez d’accord avec les points précisés par “UN VRAI AGENT IMMOBILIER” comme D4AILLUERS avec les arguments de Jcm.
J’aimerai simplement apporter une ou deux précisions :
Il est bien évident qu’un réseau comme CAPI (pour ne citer que lui) n’est pas un franchiseur dans le vrai sens du terme, mais une “grosse” agence immobilière en contrat avec des agents commerciaux (de plus délocalisés) et qui poursuit un développement exponentiel.. grâce à un système.( comme d’autres)
Le business model employé n’est en effet pas de son inspiration , même si ça a été vraisemblablement la première agence à l’adapter au “système français” et à lui donner la forme qu’on lui connait aujourd’hui . Donc techniquement, ce peut être assimilé à une innovation puisqu’il s’agit sur ce point d’un système innovant qui a été développé initialement par nécessité.
Cependant, il faut retenir que LE système original qui est Américain s’adresse à la base à des vrais professionnels (avec permis), le BM original est en effet de recruter les meilleurs professionnels locaux ( de les débaucher ) et de les regrouper au sein d’une même agence, en les attirants par des taux de commissionnements élevés, une mutualisation des coûts, une notoriété de marque internationale et avec de plus avec une baisse des cotisations proportionnelle à la multiplication des agents commerciaux dans une même agence. Dans certaines villes à l’étranger ,il y a plusieurs franchisés par villes agissant en Agences avec parfois plus de 100 agents commerciaux dans une seule agence et agissant tous localement, là çà pèse…
Un système donc bien différent du systeme CAPI ( et autres ) ou les AC sont des débutants à 80 %, avec une semaine de formation, sans agence, ni concentration locale structurée et dense.. mais des agents commerciaux “coachs locaux”,qui endossent tantôt le costume du sergent recruteur , tantôt celui de “conseil” auprès des nouvelles recrues etc…
En effet, les % de commissionnements sont importants et alléchants..
Personnellement ,ce que je trouve inquiétant, c’est plutôt que le système est tendance et que les réseaux de mandataires poussent comme des champignons et proposent tous quasiment la même chose, sans pour autant en avoir tous les moyens…En effet, que penser de ces réseaux qui s’affrontent dans tous les forums pour “recruter” à coup de % hypothétique et hypnotique et ou toutes les annonces racoleuses qui inondent à l’année les sites d’emploi et les forums. L’un des tout récents i@d a couplé tout cela avec un systeme de MLM ( marketing multi réseau )pour augmenter encore plus vite les recrutements.. pourquoi pas ? et ça semble marcher…et l’immobilier dans tout cela…
En tout cas une chose est sur , c’est que ça devient le bordel et que le métier se banalise , le particulier lui il n’y voit souvent que du feu ( mais c’est pas une spécificité du secteur ), et dans l’absolu le particulier lui il s’en fout de tout çà..ce qu’il cherche c’est de la valeur ajoutée chez un pro pour vendre son bien..et il y en a de moins en moins, alors agent immobilier contre mandataire immobilier, c’est un faux débat, chacun son business model, il y a simplement plus de monde à vouloir se partager en gros 50% à 60 % du marché ..et puis sincèrement les mandataires CAPI ou autres n’ont pas les profils pour travailler en agence traditionnelle..un débutant de 50 ans ne passerait pas la rampe ! alors ou est le problème , si ce n’est d’avoir plus de monde sur des mandats simples :)..se jalouser les uns les autres , ça n’a pas de sens…mais maintenir un certain professionnalisme par des formations permanentes OUI!
“Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde.
Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.”
C’EST A MON HUMBLE AVIS, TOUT A FAIT EXACT…et çà fait bien longtemps que c’est le cas.
Effectivement, le fait de résister et de critiquer comportement bien français n’inversera pas la tendance,
c’est l’épicier qui veut arreter le supermarché internet !! alors qu’il lui suffit de batir un supermarché local..
les agents mandataires immobiliers et leurs réseaux à domicile vont se multiplier et grossir de plus en plus,
Vous les agents immobiliers de quartier, vous les regardez impuissant innonder vos marchés,
vous critiquez, vous ignorez avec dedain ou dénigrez…, mais cela ne vous sauvera pas car vous ne faites rien pour les contrer ? RIEN …
Que pourriez vous faire d’ailleurs avec votre mentalité de boutiquier farouchement solo, vous travaillez comme avant hier..
le mecanicien de quartier contre t’il les concessions automobiles ? il vivote et les concessions gagnent..
seul les sectuers de niches resistent par leurs savoir faire.
Mais il a bien fallut investir et semer pour recolter, les franchisés de l’immobilier sont encore bien peu nombreux
alors que la franchise est la forme de commerce la plus aboutie , qu’attendez vous pour vous franchiser !!!
Dans vos petites agences independantes, le turn over de negociateurs n’est pas pret de s’arreter,
car de plus vous allez former les jeunes qui vous quitteront pour rejoindre ces réseaux de mandataires dés qu’ils s’en sentiront la force
et auront les moyens financiers d’aller chercher 70% de com minimum..
OUVREZ LES YEUX , EVOLUEZ DONC OU DISPARAISSEZ !! messieurs les dinosaures..
Dans l’état actuel des choses, vous ne pourrez de toute façon rien faire, les plus avisés adopteront ce systeme peut etre localement et l’integreront progressivement dans leurs agences et là ils pourront eventuellement resister, croitre et prosperer..
N’oubliez pas que plus ils grossissent, plus ils deviennent fort, plus ils négocient les prix et moins vous ferez le poids.
ils ont déjà acquis en trés peu de temps pour la plupart, une puissance financiére dont vous ne sauriez rever..
si ils réutilisaient convenablement cette mane fiananciére notamment à reduire encore plus les frais de “package”
( ce qu’ils pourraient déjà faire ),comment lutteriez vous pour recuperer vos négociateurs avec le poids de vos charges fixes ?
Si demain, je decide de donner un maximum de services et de formations continues à mes mandataires, pour le prix le plus bas, avec le taux de commission le plus haut, et que je suis bien sur une marque reconnue à valeur ajoutée, vous recruterez qui ?
Si vous aviez ne serait ce que 20 mandataires dans votre agence,vous imaginez votre chiffre,votre poids et votre marge de négociation localement..
Car ce systeme marche en agence et depuis plus de 50 ans, il a fait la fortune d’un des plus grand réseau américain actuel et bizzarement son implantation a échoué en France, alors qu’elle a pris dans la plupart des pays d’europe..
C’est donc bien aussi une histoire de mentalité. Non, je n’ai rien dit, aprés tout ne changez rien ! refusez tout en bloc comme dab !
Je suis parfaitement ok avec le dernier message.
En effet,plus vous ferais de commentaires sur les réseaux,plus vos commerciaux les rejoindront.
Il est evident que rien ne pourra revenir en arrière.
Vous ne pouvez pas demander à ce jour aux milliers d’agent commerciaux de revenir en agence avec des pourcentages ridicules.
Il en est de même pour revenir VRP salarié avec des salaires tres bas.
je suis bien placé pour en témoigner,ayant eu pendant 40 ans une agence immobiliere avant de prendre ma retraite.