Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Didier,
Le fait de mettre les frais à la charge du vendeur ou de l’acquéreur n’a pas grand chose à voir avec la loi Hoguet qui impose une rémunération à la vente …
Ceci dit, pour reprendre votre exemple, je vous explique ce qui DEVRAIT ETRE :
A ma connaissance sur la base 4% sur 130 000 = 5200 d’honoraires
charge acquéreur 124800 = 10400 de frais d’actes soit 124800+5200+10400=140400 : OK
là où vous faites une erreur, c’est que si les frais sont A LA CHARGE DU VENDEUR, il ne faut pas partir de 130 000 euros pour calculer les “frais de notaire” mais de 124 800 euros … ce qui est logique : si l’acquéreur ne paye pas les frais d’agence, pour quelle raison les lui fait-on payer quand même ??!!
Cdlt
Cher Val,
Excusez-moi de vous répondre ainsi, mais vous confondez beaucoup de choses.
Vous confondez le mode de calcul des honoraires avec la charge de ces honoraires mentionnée dans le mandat de vente.
En effet, c’est de la LIBERTÉ de l’Agent Immobilier (et aujourd’hui, depuis les lois de Raymond Barre qui a libéré les prix) de :
– asseoir un barème d’honoraires qui se calculent en cas de % sur le prix net vendeur OU sur le prix honoraires inclus.
En clair, les honoraires découlent d’un prix net vendeur soit la somme qui reviendra au vendeur à l’issue de la vente OU d’un prix honoraires inclus.
De ce calcul, la somme obtenue sera mentionnée “à charge vendeur”, ou “à charge acquéreur”, ou même en cas d’honoraires partagés “à charge vendeur pour X et à charge acquéreur pour Y”
Donc, quelle que puisse être la mention de qui prend à sa charge les honoraires, la somme incluant les honoraires est strictement identique.
Le seule et unique différence réside dans les droits de mutation, et bien évidemment dans les mentions publicitaires que d’ailleurs la loi ALUR n’a pas changé, puisque les dispositions sur la mention obligatoire du montant des honoraires lorsqu’ils sont stipulés à charge acquéreur existe depuis le décret d’application du 20 juillet 1972 de la loi de 1970 dite “Loi Hoguet”.
Bonjour Val
Les tarifs sont libres.
et effectivement vous avez toute liberté de faire un tarif charge vendeur 10% et un tarif charge acquéreur à 2%.
Pour ma part, les 2 tarifs sont rigoureusement identiques et je pense que c’est la majorité des AI, Mais tout est possible et n’importe quoi aussi.
Hier j’ai eu l’occasion de dialoguer encore sur le sujet avec une collègue AMEPI qui m’a dit “Je suis charge acquereur et la DGCCRF ma dit de faire le calcul de mes honoraires sur le prix global et de marquer DONT hono x% ” . Moi j’ai 2 méthodes de calcul pour un même résultat en partant de 2 sommes différentes. ou comme mon collègue, le résultat est le même. Je vois d’ailleurs pas sous quel prétexte l’estimation de la valeur de mon travail effectué serait différente.
Jean-Michel,
Je ne confonds rien du tout … et votre argumentation me semble pour le moins bizarre et/ou tordue !
D’abord, où avez vous pris qu’une commission pouvait se calculer sur un prix commission comprise ?
Ensuite, j’ai du mal à comprendre : vous calculez votre % sur le prix commission comprise, c’est à dire ? vous appliquez 6 % sur 130000 x 6 % ??(parce que pour appliquer quoi que ce soit sur un prix “commission comprise”, il faut déjà que la commission en question soit calculée … et elle l’est bien à partir de quelque chose ?!) …
Et quand bien même, vous calculez vos honoraires comme vous voulez … Qu’est-ce qui vous permet de les ajouter au prix de vente ? parce que dans le mandat, il est bien noté : 130 000 euros + (ou dont) commission 6 % = X €, non ? Vous la notez bien quelque part cette commission ? pourquoi donc est-elle intégrée au prix de vente ? quel en est l’argument juridique (pour le mathématique, on a vu, cela me paraît bien tordu) ?
Cdlt
Bonjour Didier,
“Les tarifs sont libres.
et effectivement vous avez toute liberté de faire un tarif charge vendeur 10% et un tarif charge acquéreur à 2%.”
Mais je n’ai pas dit ça. Il n’y a pas de tarif différent pour le vendeur ou l’acquéreur.
Cdlt
Hou là là? Rien compris, heureusement que certains ne participent pas à l’élaboration des lois! Parce qu’alors nous aurions belle ALUR!
Cher Val,
Je maintiens qu’un barème d’honoraires est libre.
Ce barème peut indiquer que les honoraires sont calculés selon un % du prix comprenant les honoraires. Cela signifie qu’un tel barème lors de la négociation du mandat permet de calculer un prix net vendeur.
Ou bien ce barème peut indiquer que les honoraires sont calculés selon un % du prix net vendeur. Cela signifie qu’un tel barème lors de la négociation du mandat permet de calculer le prix qui sera proposé à un acquéreur.
Il n’y a pas plusieurs barèmes au sein d’une même agence.
Je connais des agences qui emploient la première méthode, et au moins autant qui emploient la seconde méthode.
Chaque agence a donc la liberté de faire comme elle le souhaite dès lors bien évidemment que ce barème est affiché et lisible à l’extérieur de l’agence comme à l’intérieur.
Si vous discutez avec un agent de l’ex DGCCRF au moins ne confondez pas un barème d’honoraires avec la charge de ceux-ci. Les deux problématiques n’étant absolument pas liées.
En clair, tout agent immobilier peut s’il le décide appliquer la première ou la seconde méthode de calcul, et peut s’il le décide mettre ces honoraires à la charge du vendeur ou à la charge de l’acquéreur ou encore partagée entre les deux. La seule chose qui est importante c’est la communication de SON barème conformément à la réglementation et bien évidemment de respecter les dispositions en matière de publicité du prix.
En outre, il ne peut y avoir une autre manière de faire dès lors que ce barème, son mode de calcul et la charge des honoraires auront été définis, sauf à pouvoir le justifier pour chaque cas précis. Pour être plus clair, un agent immobilier a parfaitement le droit de s’écarter de son barème, dès lors qu’il est capable d’en justifier la raison.
Si vous voulez discuter sur du concret, voici un tarif
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« Mandat de Vente » Transactions maisons ou appartements.
Tarif des honoraires : Jusqu’à 27 000 EUROS = 7 000 Euros T.T.C à la charge des Vendeurs,
plus sur la partie au delà de 27 000 EUROS = 4,9 % T.T.C. du prix de vente à la charge des Vendeurs
Ces tarifs couvrent l’ensemble de la prestation de service indivisible, la prise de mandat,
la vérification de tous les éléments nécessaires à la vente du bien,
la publicité sur différents supports, et l’élaboration de visuels, la recherche de tous les acquéreurs potentiels,
la faisabilité du projet dans la mesure des investigations autorisées par la loi,
les visites du bien par les acquéreurs potentiels, les aides à la négociation et à l’ajustement du prix,
la rédaction de l’avant-contrat de vente, vérifications des obligations de l’acquéreur, l’assistance à l’acte de vente authentique devant notaire.
Toutes formules FAI ou autres ajoutées à nos publicités de façon automatique sont impropres à nos tarifs. le publicitaire engageant alors seul sa responsabilité
« Prix de vente »: correspond au prix affiché, prix convenu avec le vendeur.
Les honoraires, du diagnostiqueur, de levée d’hypothèques et d’agence ne sont pas une charge augmentative du prix,
au regard de l’administration fiscale, ils ne sont pas déductibles pour le calcul des frais d’actes notariés.
C’est une prestation de service indépendante réglée par le vendeur, conformément au mandat enregistré sur notre registre,
l’acquéreur n’a pas d’honoraires à sa charge.
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Délégation de mandat : Les honoraires appliqués, charge et répartition sont ceux du détenteur du mandat d’origine et de sa responsabilité.
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« Mandat de recherche » d’un bien immobilier (appelé aussi chasseur d’immobilier).
Le mandat de recherche n’est retenu que dans le cas où il est antérieur à tout autre mandat.
Tarif des honoraires : jusqu’à’ à 20 000 EUROS = 7 000 Euros T.T.C à la charge des Acquéreurs
plus sur la partie au delà de 20 000 EUROS = 4,9 % T.T.C. du prix vendeur à la charge des Acquéreurs
C’est une prestation de service réglée par l’acquéreur, conformément au mandat enregistré sur notre registre
Le Vendeur n’a pas d’honoraires d’agence à sa charge et les honoraires d’agence sont une charge augmentative du prix pour l’acquéreur.
Ils sont déductibles du prix global payé par l’acquéreur pour le calcul des frais d’actes notariés.
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Fin du tarif
Bonjour à tous,
En parlant de la Loi ALUR, voici un article concernant la loi ALUR et ses impacts sur la location nue et meublée : http://blog.cimm-immobilier.fr/location/la-loi-alur-impacte-les-proprietaires-bailleurs-8014.html
Bonne lecture !
Je ne peux que confirmer tous les posts de VAL, qui ferait un excellent contrôleur 🙂
Et si VAL discutait avec un “ex-DGCCRF”, il ne pourrait que lui dire que, effectivement, le % d’honoraires ne peut se calculer que sur le net vendeur” selon le vocabulaire de la profession et pas commission sur commission ! Dans quel monde vivons nous !!
A quand la commission sur la commission sur la commission ?