Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Une intervention en vidéo sur ce sujet par le fondateur du réseau : http://cimm-recrutement.fr/webtv/droit-a-honoraires-le-formalisme-du-mandat-depuis-les-lois-alur-et-hamon/
Eh bien, ça se lâche une fois qu’on est parti ! Je vous signale au passage que l’anonymat vous sert tout autant que les autres et que c’est aussi pratique pour vous que pour les autres.
Et vu la manière dont vous raisonnez, je préfère clairement être binaire !
Tout ça parce que vous avez mal compris ceci : “En revanche, la commission de l’intermédiaire mise contractuellement à la charge du vendeur, mais versée au lieu et place par l’acquéreur, constitue une charge augmentative du prix à soumettre aux droits de mutation.”
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6653-PGP.html
Mais RIEN NI PERSONNE n’a jamais dit que la commission de l’intermédiaire devait FORCEMENT être versée par l’acquéreur ! Je vous fais remarquer à l’occasion qu’il s’agit bien pour l’acquéreur, malgré vos affirmations, de PAYER A LA PLACE DU VENDEUR. Mais qui serait assez bête pour ça ??!!
D’ailleurs, l’article 683 du CGI le dit bien : “… toutes les indemnités stipulées au PROFIT du CEDANT …” … pas celles payées PAR LE CEDANT …
Vous ne comprenez toujours pas ? c’est normal …
Alors continuez à déverser vos fausses informations sous couvert d’anonymat et votre soit-disant métier à vos clients naïfs …
Je ne résiste pas à partager avec vous cet excellent résumé 🙂
http://www.lebonagent.fr/blog-immobilier/honoraires-a-la-charge-du-vendeur-ou-de-lacquereur/
À Jean-Claude,
Je te remercie pour cette présentation vidéo et en particulier l’explication selon laquelle les honoraires peuvent être partagés. Mon pacemaker a failli exploser, car cela fait bien dix ans que je préconise cette solution. Je m’étonne toujours qu’elle inquiète certains agents immobiliers, compte tenu du fait que pour la location (tout du moins avant la loi Alur qui est venue préciser les conditions pour lesquelles c’était possible) c’est une obligation de partager les honoraires entre le bailleur et le preneur.
Sur le fond, je suis 100% OK avec ta présentation et le rappel des nouvelles dispositions en vigueur après la promulgation des lois Alur et Hamon.
Trois réserves cependant :
– l’avenant modificatif au mandat que tu proposes doit être soumis à la loi Scrivener et ouvrir un délai de rétractation au vendeur, sans compter qu’il doit y avoir un bordereau détachable. C’est un détail qui peut avoir de l’importance, notamment s’il y a concommitance d’offres.
– il y a des jurisprudences qui ont conclu sur le fait que cet avenant peut constituer une manœuvre.
– s’agissant de la loi Hamon qui va instaurer un délai de 14 jours de rétractation et sur la création d’un document précontractuel, auras-tu vérifié que cela puisse s’appliquer à une profession “réglementée” car il semble que le texte est un principe général qui exclut les cas particuliers des professions réglementées ? En clair, devons-nous attendre une énième modification de la réglementation professionnelle qui consacrera l’application de ces principes.
Ceci étant, commercialement, ce n’est pas complètement aberrant d’écrire ce qui va constituer un élément probant du devoir accompli au titre du conseil, et ce, avant de faire signer le contrat.`
Amitiés,
JM
Je suis désolé de constater qu’il y a beaucoup de lacunes dans les connaissances de ceux qui se proclament “pro”:
– Les honoraires de vente ont toujours été partageables et la loi alur n’y a rien changé, sauf en location ou ceux mis à charge du locataire ne doivent pas excéder ceux du bailleur.
– Ceux mis à charge de l’acq doivent être indiqués dans l’annonce en %
– Le délai de rétractation est toujours de 7 jours sauf pour les contrats signés hors la présence des contractants qui passent alors à 14 jrs.
Je n’ai vu nulle part qu’il y ait un nouveau délai de rétractation dans le cas d’un avenant au mandat, j’ai vu au contraire qu’à partir du moment où de nouveaux documents sont signés pour une même affaire il n’y a plus de délai de rétractation s’ils ont déjà été purgés une 1ère fois.
On comprend qu’il ait des différences d’honoraires entre agents immobiliers et certains mandataires.
À Gérard.
Les honoraires ont toujours été partageables, nous en sommes d’accord, pour autant en ce qui concerne la transaction, cette pratique est rarissime et j’en sais un peu quelque chose.
Ensuite, vous vous trompez sur deux points :
– Depuis la loi Hamon, pour tous les contrats issus d’un démarchage (et c’est quasiment toujours le cas pour un mandat de vente) conclus depuis le 1er juin 2014, le délai de rétractation est porté de 7 jours à 14 jours. Vous n’évoquez que les contrats conclus à distance. Le texte inclut explicitement le démarchage.
– Dès lors qu’un contrat est modifié dans sa substance (prix, honoraires, etc…) un nouveau délai de rétractation doit être ouvert. La Jurisprudence est constante sur ce point. C’est notamment le cas d’une offre conclue à des conditions différentes du mandat. Cela inclut nécessairement un avenant modificatif à un mandat initial.
Enfin, si le professionnel ne respecte pas ce délai (il y a également des conditions de forme, notamment un bordereau détachable), le délai est prolongé de 12 mois.
Pour être complet sur la loi Hamon, le droit de rétractation ne profite pas seulement aux particuliers, mais également aux professionnels dont l’entreprise compte moins de 6 salariés, et si le bien ou la prestation ne rentre pas dans le cadre principal de leur activité.
Bonjour Jean-Michel. Si je comprend bien.
Ta version qui me semble parfaite, mais non applicable dans la réalité sous cette forme de négociation.
– Je prend un mandat délai au domicile 14 jours de rétractation.
– Après une visite, je prend une proposition à l’agence.
– Je me rend chez le vendeur, je négocie.
– Je suis dans l’obligation de refaire un mandat avec les nouvelles conditions, avec 14 jours de rétractation.
– Je signe le compromis à l’agence 15 jours après.
(ce n’est ni l’intérêt du vendeur, qui ne veut pas perdre son acquéreur, ni l’intérêt de l’acquéreur, qui ne veut pas perdre le bien qui lui convient), le vendeur dispose d’un délai de 14 jours pour obtenir une meilleur offre.
L’acquéreur dispose d’un délai de 23 jours (14+7+ le délai de la poste) pour trouver mieux) bonjour la casse !!!
C’est “Splendid” rentrer dans les casses est impossible, “Zézéte” avait raison !!!
Tu n’as pas une version plus sympa ?
J’aimerai bien, plutôt que de palabrer, sur des formules. Que chacun expose un canevas de sa version de transaction légale et idéale, cela serait plus constructif, avec son tarif de vitrine. N’ayez pas peur ce n’est pas une entente sur les honoraires, les tarifs sont publiques et affichés en vitrine. Mon sentiment depuis une éternité: les lois ont faites pour embêter les gens honnêtes, les truands ne les appliquant de toutes façons pas.
Didier,
Le Droit recouvre 3 réalités : les textes et les règlements, les jurisprudences et la pratique.
En pratique, on ne peut pas purger un délai SRU qui ne bénéficie qu’à l’acheteur si le vendeur n’est pas définitivement engagé.
Or, si j’en crois un commentaire du CRIDON (dont en toute modestie je suis un peu à l’origine au moment où a été instauré le délai de rétractation SRU) un vendeur est définitivement engagé dès le commencement de la rédaction de la promesse.
Peu importe donc, et c’est mon interprétation, qu’il puisse bénéficier d’un délai de rétractation à propos de sa signature du mandat. En clair, il ne peut plus revenir dessus.
Par ailleurs, les délais ne s’empilent pas les uns avec les autres…
Enfin, il s’agit de réduire les risques, dans l’état actuel des choses, le risque 0 n’existe pas.
🙂
Jean-Michel,
– rédaction de la promesse, bien le vendeur est engagé.
– Ensuite rétractation du vendeur pour mon mandat.
Comment gérer cela?
J’ai travaillé pour la gloire, la vente se fera, mais sans moi.
Chronologiquement c’est d’abord le mandat qui – a priori selon la loi Hamon – ouvre un délai de rétractation de 14 jours, et ensuite la promesse (le compromis).
Il faut savoir que le client démarché renonce matériellement à bénéficier d’un tel délai en cas de livraison du produit ou de la réalisation du service (en l’espèce l’entremise et l’accord donc un état de vente parfaite qui provoque l’édition de la promesse – ou du compromis). Si je me rapporte à la législation déjà existante dans ce domaine, et dans cette situation, en revanche, ce délai est porté à 3 jours.
Il semble aussi qu’il faille être aux conditions précises et respectées du mandat…
Tout ceci étant supplétif, cela peut être soumis à l’appréciation d’un Juge…
Voilà pour mon interprétation que je vous soumets, sachant qu’un bon avocat peut faire exploser tout cela à tout moment comme chacun le sait.