Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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JM, vous dites:
– Dès lors qu’un contrat est modifié dans sa substance (prix, honoraires, etc…) un nouveau délai de rétractation doit être ouvert. La Jurisprudence est constante sur ce point.
pouvez-vous me communiquer cette jurisprudence? je suppose qu’elle date d’avant la loi Hamon.
En étudiant le sujet, je tombe sur cette formule, je ne résiste pas à vous la communiquer. J’adore la protection faite par le législateur contre la propre bêtise du consommateur : “L’assuré dispose dans certains cas d’un délai de rétractation de 14 jours pour revenir sur sa décision et annuler le contrat d’assurance. L’assuré n’est plus autorisé à se rétracter si un sinistre survient pendant le délai de rétractation.”
Le législateur suit une logique consumériste à la suite de la jurisprudence.
Les contrats d’assurance, les contrats de prêt… et bien d’autres encore ne sont plus des contrats réels depuis les années 80, mais des contrats consensuels.
C’est bien évidemment une erreur fondamentale d’un point de vue de la doctrine, et le texte que vous reprenez, Didier, est assez symptomatique de ce point de vue.
Maintenant, tout n’est pas non plus aussi noir. Et si je prends le contrat de prêt, c’est tout de même une bonne chose que le prêteur soit définitivement engagé dès la remise de son offre. Le corollaire est que dès le commencement de l’exécution de l’obligation, le consommateur ne puisse plus se rétracter.
Effectivement la formule n’est pas spécifique aux assurances et se justifie dans un cadre différent.
Article L121-21-8 Créé par LOI n°2014-344 du 17 mars 2014 – art. 9 (V)
Le droit de rétractation ne peut être exercé pour les contrats :
1° De fourniture de services pleinement exécutés avant la fin du délai de rétractation et dont l’exécution a commencé après accord préalable exprès du consommateur et “renoncement exprès à son droit de rétractation ”
Article L121-21 Modifié par LOI n° 2014-344 du 17 mars 2014 – art. 9 (V)
Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 121-21-3 à L. 121-21-5. “Toute clause par laquelle le consommateur abandonne son droit de rétractation est nulle.”
Formule contradictoire ?
“renoncement exprès à son droit de rétractation” et “Toute clause par laquelle le consommateur abandonne son droit de rétractation est nulle”
Ce n’est pas tout à fait contradictoire, mais mal rédigé !
En effet, il faut distinguer une clause conventionnelle (contenue dans le contrat) d’une demande exprès du consommateur.
Imaginons que vous souhaitiez bénéficier immédiatement du bien ou du service, objet du contrat, auquel cas vous pouvez renoncer à bénéficier de ce délai, qui dans ce cas, ne peut pas être inférieur à 3 jours.
Cependant, vous n’y renoncez pas totalement, car si vous changez d’avis, vous pourrez rendre le bien ou le service et on vous restituera les sommes versées. La loi admet que le “vendeur” peut dans ce cas, retenir une indemnité correspondant à l’usage que vous avez eu du bien ou du service.
Oui, certainement, mais les lois sont faites pour éclaircir des situations pas pour nous enfumer. Et s’ils ne sont pas capables de faire leur travail correctement, peut-on leur envoyer la DGCCRF? Le sujet sujet d’origine était basé autour du terme FAI mal utilisé et DGCCRF. Si celui qui fait les lois s’autorise des écarts de libellés, comment ne pas l’autoriser aussi à celui qui les subit.
Vous avez répondu à ma question Didier : Article L121-21 Modifié par LOI n° 2014-344 du 17 mars 2014 – art. 9 (V)
Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement.
Donc pour les contrats conclus en dehors des locaux mais en présence des parties le délai de rétractation n’a pas changé, c’est 7 jours.
Il faut arrêter de vous torturer JM et d’indure vos confrères en erreur à supposer que vous soyez agent immobilier.
Gérard , si je comprend bien votre interprétation aventureuse.
“Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement.”
il vous manque une virgule ici “rétractation”,”d’un contrat” ?
A distance, ce n’est pas la même chose que hors établissement ?
Donnez moi la définition de “à distance”
Et quel serait l’intérêt de préciser “Hors établissement” si l’on considère que à distance qualifie une méthode mail, informatique etc.. qui ne peut qu’être hors établissement.