Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Et pour conclure, je suis hors établissement, je suppose pas dans la rue, chez un consommateur et il n’est pas là. Etrange !
la loi Hamon est destinée à protéger les contrats conclus essentiellement par internet.
Pas seulement!
Améliorer l’information et renforcer les droits contractuels des consommateurs
et soutenir la durabilité et la réparabilité des produits
Section 1
Définition du consommateur et informations précontractuelles.
A chacun ses raccourcis, mais votre interprétation me semble bien limitative.
http://www.legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/2014/0318/joe_20140318_0001.pdf
« Art. L. 121-82-1. − Les personnes ou entreprises qui transforment ou distribuent des produits alimentaires dans le cadre d’une activité de restauration commerciale ou de vente à emporter de plats préparés, permanente ou occasionnelle, principale ou accessoire, précisent sur leurs cartes ou sur tout autre support qu’un plat proposé est “fait maison”
Etc… vente à emporter par internet pas facile ça !!
Certes le législateur dans toutes ses formules a rajouté la possibilité de vente en ligne, mais seulement par extension, mais pas de façon limitative.
À Gérard.
Je ne me torture en rien, cher Gérard. En revanche, je ne tente pas d’interpréter le texte pour qu’il puisse m’arranger.
Je vous suggère d’aller relire la loi qui définit le démarchage.
Pour simplifier, vous y lirez qu’il est constitué par une prise de contact “non sollicitée”, et ce, quelque puisse être le moyen employé : visite à domicile, e-mailing, mailing avec coupon réponse, phoning, blog, lien hypertexte…. etc… etc…
Tous les avocats consultés sur ce sujet sont unanimes, la loi Hamon a augmenté la durée du délai de rétractation issu de la loi Scrivener, de 7 à 14 jours.
L’incertitude, et ne me rendez pas coupable des imprécisions du texte, relève d’un principe général dont ne relèverait pas (je mets le conditionnel) les professions réglementées. Les Agents Immobiliers relèvent d’une réglementation particulière. Mais, j’imagine que la réglementation générale aura toutes chances de s’appliquer. Le fait est que la question peut être posée.
Ensuite, vous écrivez que la loi Hamon est destinée à protéger les contrats conclus essentiellement par internet.
C’est tout à fait inexact.
Dans certaines activités : crédit, services de paiement, placements financiers, gestion patrimoniale, gestion d’instruments financiers, le délai de rétractation issu d’un démarchage est depuis 2010 soumis à un délai de 14 jours.
Il semble donc que vous fassiez la confusion entre le démarchage et la conclusion de contrats “à distance” (par voie électronique).
Ce qu’on entend par “hors établissement” s’applique en réalité à la prise de contact et à son origine.
Vous mélangez tout Cher JM.
Bon vent!
Avant que de répondre laconiquement et prétendre que je mélange “tout”, êtes-vous allé voir la définition du démarchage ?
Avez-vous vérifié – et fournir les références précises – que la loi Hamon s’appliquerait comme vous le prétendez, qu’à la vente à distance ?
Je maintiens – car il suffit de lire le texte – que le délai de rétractation a été porté de 7 à 14 jours pour tous les contrats conclus par démarcharge et ce depuis juin 2014, y compris ceux conclus à distance.
S’agissant de toutes les activités relevant du code monétaire et financier, c’était déjà le cas bien avant la loi Hamon.
Maintenant, si vous en doutez, sachez que la loi Hamon n’est pas une invention de ce ministre éphémère, mais l’introduction dans le droit français de directives européennes visant à harmoniser au niveau européen l’ensemble des pratiques commerciales, ceci après avoir réalisé l’harmonisation des pratiques financières au niveau de la zone euro (SEPA)
Si vous continuez de prétendre que le délai de rétractation est maintenu à 7 jours, vous commettez une erreur. Mieux que cela, le contrat doit être précédé d’une information pré-contractuelle…
La qualité d’un commercial, à plus forte raison d’un chef d’entreprise dans l’immobilier est l’écoute, et le respect des autres. Dire que l’on mélange tout, et les formules agressives sous-jacentes ne correspondent pas au statut. L’intérêt d’un partage d’idées, ou des connaissances est utile aussi bien à ceux qui dialogues, mais aussi à ceux qui ne veulent pas intervenir, mais qui lisent. Ne pas être d’accord fait partie du dialogue, sous réserve de démontrer sa théorie de façon courtoise, argumentée et en détail. Ne perdez pas espoir, parfois la pondération vient avec l’âge.
Bonjour à tous,
En regardant la vidéo de Jean Claude MIRIBEL, très intéressante, Je me pose une question : Le fait d’utiliser la reconnaissance d’honoraires postérieure à l’acte authentique, ou ce trouve la différence à la facture signée postérieurement à l’acte devant le notaire, et même très souvent à sa demande ?
Sur ma facture figure : “Facture valant décharge de mandat à règlement” cela ne fait-il pas double emploi, voir même rappeler que cette facture est suite à un mandat, alors que selon l’interprétation de Jean Claude MIRIBEL, une reconnaissance d’honoraires postérieure à l’acte ne dépend plus de la loi Hoguet donc plus du mandat. Dans ce cas ma facture ne devrait-elle pas être différente ?Merci de m’éclairer sur le sujet.
Selon moi, ce que Jean Claude MIRIBEL nomme une “reconnaissance d’honoraires postérieure à l’acte”, fait effectivement double emploi avec la reconnaissance d’honoraires à l’acte tel que vous le présentez, Didier.
À vrai dire, postérieurement à l’acte, je n’appellerais pas cela des honoraires, mais une indemnité transactionnelle en reconnaissance du travail fourni. Effectivement, cela ne fait pas référence à un mandat. Cela peut être utile dans une situation comme celle d’une tentative d’éviction de l’agence par les parties et qui devant la perspective de poursuites judiciaires conviennent postérieurement à leur accord signé que les honoraires de l’agence sont dus. Auquel cas, concomitamment à l’acte définitif, l’AI produit cet accord transactionnel et donc au versement d’une indemnité amiable.
On trouve un bon parallèle avec les accords transactionnels liés à un licenciement où les parties en présence conviennent d’un accord financier postérieurement au licenciement en contrepartie de la réparation d’un préjudice associé au renoncement à un recours Prud’hommal.