Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Je devrai pouvoir trouver la date, car pour ma part complètement hostile aux honoraires charge acquéreurs, je me suis plié à cette époque à cette formule compte tenu de ce jugement.
Comme Jean-Claude, je n’ai pas le souvenir d’une telle affaire sur un tel moyen.
Quoiqu’il en soit, c’est aujourd’hui une pratique déloyale selon la loi.
“Pratique déloyale selon la loi”, c’est pourtant encore la façon de faire de 50% des agences qui pratiquent les honoraires vendeurs et qui changent à la charge acquéreur par un mandat de recherche au dernier moment.
Le jugement sur le double mandat renforçant leur conviction, 64 agences en AMEPI, je vois parfaitement les pratiques de chacun.
Voir en fin d’article :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
C’est bien que le CRIDON publie cet article, car de trop nombreux notaires ne l’ont pas entendu ainsi.
Merci Jean Claude,
mais le lien ne fonctionne pas.
A lire le texte, cela sous-entend que le devoir du notaire est de nous demander de fournir les publicités qui ont été faites pour le bien.
J’ai bien tout lu …j’ai mal à la tête !!!!!!!! des vieux généraux avec un combat d’arrière garde qui astiquent leurs médailles et leurs titres d’un coté et des courageuses négociatrices armées de leurs bts de l’autre , et qui a raison et qui a tort ?? mais on s’en moque en vrai…
Mais , franchement quel est vraiment le fond du problème..et bien ces “vieux” petits malins pleins de certitudes ( et de mauvaises habitudes ) qui font du zèle comme d’ab !!
Que dit la loi :
Si la commission est à la charge du vendeur cette dernière ne doit pas être intégrer dans le prix affiché, alors que si la commission passe à la charge de l’acquéreur, la commission doit non seulement apparaître dans le prix présenté, mais être détachée de celui ci, selon les article L.121 à L.123 du code du commerce. et pis c’est tout !!!! Bon ,bien…
mais que c’est il passé alors ? puisque cela semble clair..
Donc , tout est la faute de ce gros naïf de législateur qui s’attendait à ce que le professionnel de l’immobilier joue le jeu ( ce qui n’est que rarement le cas quand il s’agit des vieux briscards..), car on ne va pas la faire aux vieux de la vielle. Alors que firent les vieux briscards de l’immobilier ( et que continuent ils à faire ? )? Dans tous les cas !!! ils mirent la commission en plus du prix attendu par le vendeur … Et Pourquoi ? et bien à cause de ces foutus droits de mutation !
Ah bon et pourquoi ? parce que la commission à la charge de l’acquéreur n’entre pas dans l’assiette de calcul des frais de notaires ..
Mais comme a pu le suggérer l’un de vos collègues, ne serait il pas plus simple de supprimer cette notion de charge vendeur ou acquéreur pour ne retenir qu’un principe d’honoraires non soumis à des frais de notaire ??
Ce n’était pas la peine de se lancer dans un débat d’experts pendant des heures qui au contraire d’éclaircir la situation , à eu l’effet contre productif de démontrer que les hommes de l’art eux mêmes ne sont pas d’accord entre eux ..charmant et rassurant ! plutôt consternant , à vrai dire..
Vous feriez mieux de travailler “ensemble ” votre valeur ajoutée qui n’est plus tout à fait évidente , je crois 😉
à Jobijoba
Vous écrivez :
“Que dit la loi :
Si la commission est à la charge du vendeur cette dernière ne doit pas être intégrer (sic) dans le prix affiché”
Pouvez-vous donner la référence de l’article de la loi qui précise ce que vous affirmez ?
Car les articles que vous citez n’ont strictement rien à voir.
Car ce que vous affirmez est FAUX. Il est parfaitement admis que les honoraires “à charge du vendeur” soient compris dans le prix proposé à l’acquéreur.
Quant au reste de votre propos et en particulier de votre explication à propos des “professionnels qui ne joueraient pas le jeu”, c’est en plus d’être incompréhensible, absolument pas la question.
S’agissant de la valeur ajoutée des professionnels, faut-il encore rappeler la très grande sinistralité des ventes entre particuliers et un coût pour la collectivité qui est inacceptable.
Arrêtez de croire et cherchez à approfondir le sujet sans a priori.
Bonjour jobjoba,
Ce qui a changé ?
Avant (arrêté de 90), en cas d’honoraires charge acquéreur, on pouvait présenter le prix sans les honoraires en mentionnant le montant des honoraires charge acquéreur, ou, et c’était la pratique courante, le prix comprenant les honoraires charge acquéreur.
Maintenant (loi Alur) on a toujours la possibilité de présenter le prix avec ou sans honoraires, mais dans les deux cas il faut mentionner les honoraires (en pourcentage du prix).
Le législateur pense ainsi faire baisser les honoraires d’agence, en introduisant plus de transparence.