Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Qu’il y ait des irréductibles, il y en aura toujours ! Ceci n’empêchant pas les professionnels de réaliser la majorité des transactions.
😉
Maintenant, je pense que dans le marché actuel, l’acquéreur a repris un peu plus de pouvoir.
A ce jour personne n’a été capable de fournir une preuve de ma part de marché des AI; ça va de 40% à 70%.
La notion de prix honor à charge vendeur me paraît la seule légale afin de ne pas se trouver en porte à faux avec la loi alur. exit les notions de FAI. Il faut que se loger nous laisse la liberté de préciser FAI ou non. Quant aux honor à charge acq le mandat d’achat avant le compromis devrait suffir (nous détenons déjà un mandat de vente avant tte négo, en précisant qu’il est de la volonté de l’acquéreur.
Il s’agit d’une information totalement inutile pour l’acquéreur. Le prix affiché est bien suffisant, peu importe qui doit supporter les honos des agences. En ce qui nous concerne, nous les mettons toujours charge vendeur et on ne précise pas FAI dans nos publicités. SE.LOGER devrait vraiment se mettre à la page à ce sujet.
Il y a un autre risque à basculer les honoraires à l’acquéreur en fin de course, c’est la complicité de fraude fiscale. Pourquoi fait-on cette bascule ? Uniquement pour diminuer les droits de mutation. Gageons que le fisc y mettra son nez un de ces jours.
C’est un sujet déjà maintes fois évoqué quant à une éventuelle requalification fiscale, mais je doute qu’on puisse appeler cela véritablement une fraude, mais plutôt un manque à gagner pour l’État et les collectivités destinataires des droits de mutation.
En revanche, il y a une supposée lorsque les honoraires sont baissés, puisque la plupart du temps, la facture émise n’en fait jamais état !
La facture devrait, dans ce cas faire apparaître une remise sur vente, car à défaut, le fisc peut considérer que la différence n’est pas déclarée.
Bonjour,
Lorsque le prix de vente annoncé en pub comprend les honoraires, ceux-ci sont de fait à la charge de l’acquéreur. La pub doit indiquer leur montant en %.
Peu importe que la mention FAI figure ou non
Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix affiché ne peut être qu’un “prix net” selon le jargon de la profession. Il ne peut y avoir la mention FAI
Seloger dit n’importe quoi.
La DGCCRF ne dit rien d’autre.
Cordialement
… comment baisser les frais de notaires …
et je suis d’accord avec didier …
Didier, le 25 avril, 2014 à 21 h 38 min
La logique serait que les honoraires charge vendeurs ou charge acquéreurs ne soient pas reconnus comme une charge augmentative du prix par l’administration fiscale, dans les 2 cas. Ce qui éviterait toutes ces magouilles, / …
tout le reste est blabla … et tres Francais ..
simplification ? une chimère ? … c’est a croire …
cordialement
L’hypocrisie c’est de dire que les honoraires peuvent être à la charge du vendeur, avec pour corollaire une augmentation fictive de la valeur du bien, alors que dans tous les cas c’est l’acquéreur qui les paie.
Cdt
Bonjour Pénélope,
Votre raisonnement placerait les biens vendus par les agents immobiliers au dessus du prix du marché, donc ils ne se vendraient pas. Même si ce que vous dites peut être vrai en début de commercialisation, c’est loin d’être le cas au moment de la vente. C’est l’acquéreur qui fait le prix au final.
C’est d’ailleurs pire dans les ventes entre particuliers, les particuliers commencent souvent à vendre directement à des prix déments. Et ils y arrivent parfois, certains acquéreurs s’imaginant faire une bonne affaire parce qu’il n’y a pas d’agence.
J’ai ainsi vu un propriétaire vendre en direct un bien à 350 000 alors que j’avais le mandat à 230 000 ! Mais l’acquéreur, que je connaissais, ne voulait pas entendre parler des agences. Ca lui a coûté cher.
“L’hypocrisie c’est de dire que les honoraires peuvent être à la charge du vendeur, ….alors que dans tous les cas c’est l’acquéreur qui les paie.”
C’est vraiment une méconnaissance du sujet.
– l’acquéreur paye le terrain, le maçon, les fenêtres etc… et pourtant c’est bien le vendeur qui les a réglé à l’origine.
– Le vendeur paye les honoraires de commercialisation de son bien.
– Le vendeur paye les contrôles
L’acquéreur achète un ensemble de prestations, pour ma part je trouve même que les frais d’actes devraient faire partie intégrante du prix affiché.
a) Sur le principe qu’un consommateur doit connaître le prix final qu’il doit régler.
b) Le prix légal à afficher est le prix toutes taxes comprises, pourquoi l’immobilier y déroge puisque la majorité des frais d’actes sont des taxes ?
L’immobilier n’est pas un monde différent du commerce traditionnel et devrait au minimum se plier aux lois de base. Lorsque j’achète des chaussures elles sont affichées TTC, la marge du commerçant j’en sais rien et les lacés ne me sont pas vendus en plus, seul le cirage m’incombe pour l’entretien futur.