Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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on y arrive …
en fait c’est pour taxer sans douleur … et pour compliquer … les frais de notaires c’est des taxes … la TVA pour le neuf … un autre truc pour les terrains … encore des taxes et … ca rentre dans les caisses … tva 20 % sur nos honoraires … qui peut avoir interets a simplifier ? les notaires ? les caisse de garanties ? l’etat ? les avocats ? la justice ? les greffes ? …
a part “le petit ” agent immobilier ( et ces clients ) personne … trop d’argent en jeux … et maintenant un conseil national !!! et un président a payer ( certainement grassement … B Worms )
Je me permets d’insister !!!
Valeur réelle du bien, c’est à dire sans honoraires : 100
Honoraires de l’intermédiaire : 5
Honoraires charge acquéreur : 100 + 5, Le prix du bien est toujours 100 et la somme déboursée par l’acquéreur 105
Honoraires charges vendeur : 105. le prix du bien est passé de 100 à 105 et le prix déboursé par l’acquéreur est toujours de 105. mais en plus il aura plus de taxes !!
En lui laissant croire que c’est le vendeur qui paie les honoraires, il se retrouve à débourser plus que si on lui disait que c’était lui qui les payait.
Pourquoi la réglementation imposerait de préciser qui paie les honoraires, s’il n’y avait pas de différence , que ce soit l’acquéreur ou le vendeur ???
Le prix de l’acte auth est le prix de vente, celui payé et celui encaissé,celui servant aux comparaisons pour l’estimation, la plupart du temps honoraires compris. Pourquoi les taxer s’ils sont ventilés comme pour le mobilier, et laissons la liberté à l’agence ,en fonction des accords avec le vendeur , de la liberté d’imputation de ses honoraires. Et surtout ne laissons plus les pouvoirs publics intervenir dans l’immobilier dans la mesure où le code de la consommation est respecté. Les AI sont les 1ers à réclamer de la règlementation et quand on connait les ministres, ils ne demandent qu’à intervenir, ne serait-ce que pour inscrire leur nom sur une loi qu’on va se trainer des années en nous dictant au mot à mot quel doit être notre comportement nous rendant assisté ne sachant plus qui a raison dans telle ou telle action du métier chacun ayant son interprétation. C’est ce qu’il se passe aujourd’hui avec la loi Duflot “Alur”. Alors doit-on annoncer les prix FAI ou non? etc. Les médias eux-mêmes “Se Loger”ne savent plus ce qu’il faut faire. Pour ma part il n’y a pas d’interprétation sur ce sujet, je fais signer des mandats de vendre honoraires compris et j’annonce le prix de vente, celui qu’aura lu l’acquéreur et s’il veut prendre les honoraires à sa charge, il signera un mandat d’achat et il y aura négociation avec le vendeur pour aboutir à un compromis honor à chge acquéreur. La formule que je vous ai citée plus haut faciliterait l’action sans discussion possible et sans légiférer, il suffirait que les impôts admettent la ventilation des honoraires comme pour le mobilier. ARRETONS de couper les cheveux en 4.
Pénélope, je ne crois pas que quiconque ici a pu dire qu’il n’y avait aucune différence entre le vendeur et l’acquéreur s’agissant de la charge des honoraires.
En réalité c’est parce que l’on confond “celui qui a la charge des honoraires” avec celui qui les paie, et là c’est TOUJOURS l’acquéreur d’une manière ou d’une autre : dans un cas, la somme est prélevée, dans l’autre cas la somme est à payer.
Ensuite vous évoquez le terme de “la valeur réelle du bien”. C’est profondément une erreur de croire que cela puisse exister s’agissant d’un bien immobilier.
Le marché immobilier n’est pas un marché parfait : il n’y a aucun lieu où acheteur et vendeur se rencontrent (comme à la Bourse par exemple), il n’y a aucune cotation, aucun prix connu à l’avance (le prix au M2 est une pure abstraction). Les raisons à cela en sont très simples : les biens immobiliers sont uniques et surtout les convenances personnelles tant celles de l’acheteur que celles du vendeur pèsent pour beaucoup.
Vous noterez qu’il n’y a aucune définition de la valeur réelle d’un bien immobilier dans le code général des impôts, et pourtant le fisc est le premier intéressé par ce sujet.
Pour finir, au risque de me répéter, mais l’acheteur d’un bien immobilier paie bien plus que la charge des honoraires et des droits de mutation dont l’assiette de calcul sera différente selon le cas. Il paie également des intérêts à la Banque, des frais de dossier, des frais de garantie, des cotisations d’assurance.
Cet acquéreur a un choix à faire : ou bien il continue de payer un loyer à fonds perdus, ou bien il devient propriétaire et il peut ainsi capitaliser. Acheter un bien immobilier équivalant à une épargne forcée en quelque sorte.
Aujourd’hui, pour revenir au sujet, il devient évident que la réglementation et surtout son application pratique posent question.
Je signale dès aujourd’hui que j’ai des réponses écrites DIFFÉRENTES de la part de la DGCCRF s’agissant d’un affichage du prix souhaitant être en conformité avec la réglementation.
En clair, ce qui devient dramatique, c’est que sur un tel sujet, cela soit soumis à une certaine interprétation.
il suffirait que les impôts admettent la ventilation des honoraires comme pour le mobilier.
je crois que cette phrase résume le débat …
Merci Gérard Abécassis, le 30 juillet, 2014 à 8 h 32 min
La valeur du mobilier est déduite de l’immobilier pour ne pas subir de frais de mutations ok la pratique est courante … pourquoi pas les frais d’agence ? … mais aussi pourquoi pas les frais de notaires ( les vrais … pas les taxes ) …
????
Bonjour à tous, je voudrais bien que l’on m’explique comment faire un mandat de recherche à un acquéreur pour (comme vous le dites) transférer les honoraires charge acquéreurs.
a) il vient à l’agence sur un support publicitaire (internet, journal, mailing etc..) dans 98% des cas.
b) nous lui devons le délai de réflexion de 15 jours plus 7 ensuite, bravo si vous faites des ventes. Je suppose que vous savez qu’un acquéreur est fragile et que le doute est le sentiment qui l’anime toujours. Alors bonne chance, et bon dépot de bilan
Il serait tellement logique de ventiler les honoraires inclus que ceux-ci comprennent déjà une TVA de 20%. CàD qu’aujourd’hui on taxe une taxe sur une taxe alors que le mobilier restant dans les lieux a déjà payé sa TVA en son temps.
Les émoluments et frais de Notaire et les taxes d’enregistrement sont en dehors du prix de vente et dépendent de lui.
Didier,
Vous avez raison, un “mandat de recherche” n’est pas valable pour mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur. En plus des arguments que vous avancez, il a déjà été jugé qu’un tel mandat, du jour même, n’avait pas pu laisser le temps au mandataire de négocier, ce qui est l’essence même de notre travail.
La seule solution est l’avenant au mandat. A Editions Préférence, nous en avons rédigé un qui met les honos charge acquéreur à sa demande expresse.
http://www.edpref.com/
Mais comme exposé plus haut, mieux vaut ne pas mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur, en tout cas le moins souvent possible.
Jean-Michel, d’après ton raisonnement, c’est donc l’acquéreur qui paie le maçon, le charpentier, le carreleur, le plombier… Je ne suis bien évidemment pas d’accord avec ton analyse.
Pour conclure ma participation à ce débat 🙂
1- “que l’on confond “celui qui a la charge des honoraires” avec celui qui les paie”.
En bon français de base, celui qui a la charge, c’est celui qui paie !!!
2- dire que c’est le vendeur qui paie les honoraires alors que c’est l’acquéreur qui les débourse économiquement, est contraire à l’article L.121-1 du code de la consommation. Analyse validée par au moins un TGI.
Réflexion : vous achetez un article chez AUCHAN, LECLERC ou autre :-), qui paie la TVA ? Qui la reverse au trésor Public ?
Bonne continuation