Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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À Jean Claude : l’acquéreur paie ce qu’il achète et bien au-delà du “prix réel du bien”. Un bon exemple est d’ailleurs ce qui fait le succès du Home Staging où les quelques euros dépensés par le vendeur pour mieux présenter son bien sont largement amortis et mieux que cela puisqu’il en tire la plupart du temps un bénéfice.
À Pénélope : Quand je dis que l’on confond qui a la charge des honoraires avec qui les paie, vous en faites la démonstration. La charge des honoraires n’a qu’un impact fiscal. En outre vous oubliez de dire que lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur ce dernier a le droit de les répercuter sur son prix, ce qui est toujours le cas. Ipso facto, c’est toujours l’acquéreur qui les paient de ses deniers personnels : soit ils sont prélevés sur la somme qui revient au vendeur, soit il les paie à part.
Pour finir la nature du contrat qui va lier l’acquéreur au vendeur est jusqu’à la preuve du contraire, consensuelle. Je conçois que cela peut choquer les barbus profs lecteurs de 60 millions de consommateurs, mais cela serait un retour en arrière phénoménal que la nature de ce contrat soit “réelle”, ce qu’il ne va pas tarder à arriver si la règlementation consumériste continue ainsi ou si des énarques en mal de reconnaissance ne comprennent rien à la logique propre d’une transaction immobilière.
Jean-Michel,
Je ne peux pas me retenir de ce dernier mot.
Je ne conteste pas votre affirmation “En outre vous oubliez de dire que lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur ce dernier a le droit de les répercuter sur son prix, ce qui est toujours le cas”.
Mais alors, il ne faut pas annoncer des prix “FAI” et stipuler dans les mandats que “les biens devront être présentés à un prix frais d’agence inclus” ou encore définir un “net vendeur” qui ne sera pas le prix réclamé à l’acquéreur.
Mais COMMENT voudriez vous faire autrement que d’annoncer un prix qui nécessairement comprend les honoraires ? C’est incohérent.
Ménon !!!! C’est logique !
Puisque ce n’est pas l’acquéreur qui paie les honoraires, il se moque de leur montant. C’est un contrat entre l’agent immo et le vendeur qui ne le concerne pas.
L’acquéreur ne paie que le prix du bien, donc un prix sans honoraires, même si on sait tous que ce prix a été augmenté puisque le vendeur les a répercutés dessus.
CQFD 🙂
C’est bien la raison pour laquelle il y a une confusion entre la charge des honoraires qui n’est qu’une décomposition du prix avec qui paie ces honoraires.
En outre, le contrat passé entre le vendeur et l’agent immobilier concerne également l’acheteur. Par exemple, il engage la responsabilité civile de l’agent immobilier si alors qu’il propose le bien à cet acheteur, il ne peut ratifier la vente par le fait de l’absence de ce contrat. En clair dès l’engagement des pourparlers, l’agent immobilier doit détenir un mandat. En outre, l’agent immobilier procure des garanties à cet acquéreur, garanties inaccessibles à un particulier vendeur. S’agissant d’un patrimoine immobilier qui sert à loger sa famille, cette protection n’a pas de prix.
Ce n’est pas en vertu du mandat conclu entre l’agent immo et le vendeur que l’agent immo engage sa responsabilité civile envers l’acquéreur, notamment lorsqu’il a failli à son devoir de conseil, mais en vertu de l’avant-contrat ou de l’acte authentique dans lequel est mentionnée l’intervention de l’agent immobilier pour la transaction.
L’obligation de détenir un mandat pour négocier et s’entremettre est totalement indépendante de la clause stipulant qui a la charge des honoraires.
Donc n’écrivez pas que le mandat ne concerne pas l’acheteur. Et évitez de jouer sur les mots c’est extrêmement pénible.
La RCP est engagée dès la publicité et les tractations, et découlent d’un mandat conféré à l’agent immobilier par le propriétaire vendeur.
Avant que de l’évoquer, revoyez les articles du code civil qui précisent le devoir de conseil. Ce dernier existe à tous les stades du contrat : avant, pendant et après. Et si j’en crois la loi Hamon, la période pré-contractuelle doit être formalisée par un document pré-contractuel remis à l’acheteur. En outre, ce n’est que depuis une quinzaine d’années seulement que les juges n’hésitent plus à condamner sur le principe de l’article 1134 du code civil tous les comportements de mauvaise foi. Statistiquement beaucoup plus à l’encontre des particuliers que des professionnels, dans une proportion de 1 à 9 environ.
“En outre, le contrat passé entre le vendeur et l’agent immobilier concerne également l’acheteur. Par exemple, il engage la responsabilité civile”
Oui et alors ! l’acquéreur immobilier est un consommateur comme un autre et à ce titre il a les mêmes droits, et même si le mandat n’existait pas, la responsabilité du professionnel est engagée pour tous défauts à son encontre.
“Et évitez de jouer sur les mots c’est extrêmement pénible.”
Ce qui est pénible chez vous, c’est de vous poser en juriste alors que vous mélangez le droit civil des contrats et l’application de la loi HOGUET, sans parler du code de la consommation.
Cordialement
À Pénélope : Le droit civil des contrats de même que la loi Hoguet sont dans le code civil…
à Didier : Vous retirez une phrase de son contexte pour lui donner un sens qu’elle n’a pas.
Ensuite vous affirmez que l’acquéreur est un “consommateur” comme un autre, probablement pas si on le compare avec le “consommateur” vendeur. Un seul exemple suffit à le démontrer au niveau du contrat préparatoire à la vente lorsqu’on compare la défaillance de l’un avec celle de l’autre.
Paradoxalement le consumérisme dont les intentions sont de protéger ce pauvre acquéreur y compris contre lui-même aboutit quasiment à l’effet inverse ! Le législateur se borne à imposer un certain niveau d’information sans préciser que celle-ci doit être absolument exacte – la revue des diagnostics techniques est éloquente à ce propos- en revanche, cela dégage la responsabilité du vendeur. (J’évoque ici uniquement les transactions de particulier à particulier… Car lorsqu’un professionnel soumis à la loi Hoguet intervient, la problématique est singulièrement différente)