Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Le législateur considère à juste titre le vendeur comme un fournisseur d’un bien, comme l’est un producteur de légumes avec des obligations de traçabilité etc…
L’agent immobilier est considéré au même titre qu’un courtier en fruits et légumes de Rungis.
Le mot “client” ne convient donc pas au vendeur c’est un fournisseur, l’agent immobilier respecte son fournisseur et a des devoirs à son égard, comme le courtier de Rungis se doit de vendre le maximum de la production au meilleur prix.
Je sais que cette image ne plaira pas à certains AI qui pensent être des légumes au-dessus du panier.
Pour ceux qui connaissent autre chose que l’immobilier, donnez moi un secteur du commerce ou la question de la ventilation du prix existe. Pour les anciens souvenez-vous lorsque dans les brasseries le service était payé en % en plus de la facture. Alors vous en tirez les conclusions que vous voulez, chacun ayant des idées très arrêtées sur le sujet. Je constate quand même que certain on un dieu nommé “Acquéreur” et que leur fournisseur est un vilain petit canard qui vend trop cher etc..Pourtant pas de bien pas de ventes.
La dure loi de l’offre et de la demande… !
Le déséquilibre est surtout d’ordre contractuel, et à vrai dire il n’y a pas de solution à cette maladie de l’avant-contrat qui ne place pas très exactement sur le même plan le vendeur et l’acquéreur. Et pour ce dernier, hormis le cas d’une faute délictuelle, tous les coups sont permis.
je suis atteré de lire autant d’inexactitudes dans les commentaires qui fusent de toutes parts concernant cette merveilleuse activité qu’est la négociation immobilière.
J’ai toujours considéré que l’immobilier est une activité de service au même titre que la restauration ou l’habillement. c’est pourquoi j’ai toujours privilégié la qualité de ce service apporté aux clients plutôt que la quantité. A ce sujet, rares sont les grands chefs , ceux dont on parle, qui se seraient fourvoyés dans les grandes enseignes franchisées du type Fast Food .Alors Non seulement, à l’image du gouvernement actuel, on nage dans l’amateurisme le plus lamentable, mais les argumentations sont jetées sur la toile sans la moindre vérification des lois, réglements et jurisprudences en la matière. Si vous voulez être pris au sérieux, arrêtez de faire des phrases qui n’intéressent personne, qui enfument vos lecteurs et qui n’apportent strictement rien au débat. Toutes les professions sont ébranlées par les réformettes idéologiques de quelques forcenés du pouvoir gauchiste, Ne tombons pas dans leur piège, relevons la tête, reprenons notre dignité en main, Droite ou gauche, peu importe: c’est fini, on nous a divisés pour mieux nous ponctionner. Expliquez moi pourquoi nous serions 65 millions à entretenir quelques centaines d’esprits fumeux .. ennivrés de pouvoir.?
Attention, les voyous d’hier ont changé de costume mais ils sont toujours en bandes,
À simond-cannes,
Plus qu’une activité de service, c’est à mon sens, et c’est toute son évolution actuelle notamment liée aux nouvelles technologies de communication, un métier de conseil.
Sur l’évolution de la législation, je crois plus à une idéologie du consumérisme qu’une idéologie gauche/droite telle que vous le suggérez : le législateur (députés et sénateurs de tous bords confondus) recherchent pour le droit des contrats la sécurité des affaires et la protection du consommateur. Telle est l’idéologie qui sous-tend l’empilement des textes depuis 30 ans, et ce, au mépris de la doctrine, et toujours sans se préoccuper des pratiques, ou plus exactement en oubliant que la pratique fait partie du droit au même titre que les lois, les règlements et la Jurisprudence.
Que ce soit Jean-Claude Miribel, ou moi-même, nous ne sommes pas juristes, nous tentons à chaque occasion d’éclairer la pratique, de la rendre opérationnelle et efficace.
La pratique est aujourd’hui extrêmement compliquée, parfois dans une impasse. C’est cela qui peut être terrifiant. Mais, si la pratique est si compliquée, elle peut aussi profiter aux bons professionnels. Et c’est le cas. Relativisons donc un peu.
Quant à votre conclusion, les voyous profitent du système, mais le système a également besoin d’eux, que seraient sans eux les Tribunaux, les Juges et les avocats ?
“recherchent pour le droit des contrats la sécurité des affaires et la protection du consommateur” Oui c’est la version polie de formuler la chose. Je partage bien le point de vue que ce n’est pas une question de couleur politique, mais à mon sens c’est plus un façon de se mettre un électorat dans la poche, l’aspect protection du consommateur n’étant que la partie immergée de l’iceberg. Quand au commentaire “Je suis atteré de lire autant d’inexactitudes” l’intérêt de ces textes et un partage d’idées de ceux: qui savent, ceux qui demandent à comprendre, et ceux qui pensent savoir, et parfois le mélange des genre vient des mêmes. Pour les plus anciens comme moi, je me référait à Jean Gabin. “Je sais que l’on ne sait jamais, mais ça je le sais”
Je suis bien d’accord avec vous, Didier à deux réserves :
– La première concerne les politiques. On ne peut pas reprocher à l’ex-ministre du logement, par ailleurs écologiste, et élue comme telle, nommée comme telle, de proposer un texte de loi aujourd’hui voté, non conforme avec les idées des écologistes et des socialistes qui, jusqu’à preuve du contraire disposent d’une majorité au Parlement. Tous ces élus, de droite comme de gauche, sont dans une éthique de conviction, alors qu’ils devraient être dans une conviction de responsabilité. Pour avoir lu la loi ALUR, là-dedans, il y a de très bonnes choses, d’autres qui le sont moins, d’autres encore qui sont des hérésies. Et si nous descendons un peu plus bas, la plupart des communes ont des politiques électoralistes, comment s’en étonner ? Il y aurait donc pas assez de politiques responsables d’un côté et beaucoup trop de l’autre. Il y a surtout une espèce de dictature de 60 millions de consommateurs….
– sur le savoir, c’est un vrai problème ! J’ai entre les mains et sous les yeux, deux réponses diamétralement opposées de la part de deux DGCCRF sur la question des honoraires et de leur charge.
Bonjour
ce débat est très intéressant mais voyons maintenant ce que cela donne concrètement sur les annonces : sur le site de Se Loger par exemple je me retrouve avec un concurrent qui présente la maison prix net vendeur , précise dans l’annonce que les honoraires sont charges acquéreur , et sur la dernière ligne ” A propos du prix ” je vois tantôt À propos du prix
Les honoraires TTC sont inclus à la charge de l’acquéreur, soit 5,5% du prix du bien.
tantôt
Les honoraires TTC sont inclus à la charge de l’acquéreur, soit 5,9% du prix du bien ( ce qui semble la juste formule )
tantôt
Les honoraires TTC sont inclus à la charge de l’acquéreur, soit 0% du prix du bien.
je suis très interrogatif sur l’idée de mettre les honoraires charge acquéreur car ce concurrent enchaine les visites alors que les deux autres agences qui ont affiché le prix FAI n’ont pas un seul appel …
je suis intéressé par vos opinions à ce propos
cordialement
Le PB est que les prestations, moyens, statut, fournis par les AI diffèrent et donc les hon avec. Pour être plus juste il aurait fallu pouvoir comparer les 2, mais sur une annone c’est impossible. Peut-être annoncer le px net + hon en % est-ce la solution. A tester! Mais pour cela il faudrait que tous fassent pareil. De cette manière notre prix sera comparable à celui du particulier qui ne pourra plus profiter de la comparaison avec l’AI et empocher une partie des hon sur un px proposé FAI, se servant des hon comme tampon de négociation.
Les pouvoirs publics entrent trop dans le détail sur les actes courants de la vie des gens. Ils devraient laisser chacun agir à sa guise sauf à respecter les règles de “bon père de famille” que le code civil et le code de la consommation peuvent régler facilement et sans abus.
À DE LABACA
La rémunération stipulée pour autrui est licite (avec des réserves), ce qui signifie qu’on peut donc indiquer un prix net vendeur sur une annonce avec la précision du montant TTC des honoraires dus en plus.
Les malins auront compris que c’est le prix net vendeur qui apparaîtra et que dans un ordre de classement par prix, auront la primauté sur la présentation du bien dans l’ordre de la page.
Plus malin encore consiste à faire des honoraires partagés où seule apparaîtra la partie acquéreur (dont réduite de 50%) , ce qui peut concurrencer les agences aux honoraires réduits (s’il en existe encore ! compte tenu des dépôts de bilan que ce type de stratégie entraîne) puisque si l’acquéreur fait sa sélection sur le montant des honoraires, il appellera.
Je vais même aller plus loin encore : les prix en terminaison 9 sont intéressants comme dans la grande distribution !
À Gérard
Savez-vous que la notion de “bon père de famille” ne fait plus partie des textes et que cette mention a été supprimée au profit de “raisonnable” ou “raisonnablement”…
C’est un des effets de la théorie du genre chère à notre Ministre de l’éducation….