Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Si l’idée derrière ce projet de loi, c’est de faire baisser le prix de l’immobilier en faisant baisser la rémunération des intermédiaires, alors il serait plus simple d’interdire la profession d’agent immobilier !
D’accord pour garder nos honoraires charge vendeur, mais dans ce cas il faut changer le calcul des “frais de notaires”, le problème est là, puisque que l’acquéreur est gagnant financièrement à avoir nos honoraires à sa charge. Il faut revoir ce calcul en ne prenant en compte que la valeur immobilière du bien, déduction faite de tout élément mobilier et honoraires de transaction.
Quelle chance d’habiter la France !!!
Moi il me semble que rebondir sur ce que l’état demande c’est le comble qui mieux que nous connais notre métier ?
et bien allons y revendiquons nous aussi et demandons une TVA à 5.5 normalement notre beau pays prône l’égalité, l’immobilier a du mal comme peuvent en avoir d’autre profession l’automobile, la restauration … et je passe banque, assurance,opérateur téléphonique, fournisseur d’énergie bref toutes ces activités ayant appartenu à l’état et vendu ou céder qui font d’énorme profit et pas toujours dans la légalité, peut être qu on devraient tous arrêter de payer nos charges et la tva pour qu’ils comprennent que nous aussi on contribue à l’enrichissement de la France.
et d’ailleurs toutes ces administration qui coute des millions elle produisent quoi ??????
les aides les association ….
Je suis toujours surpris de constater qu’il y a encore un débat au sujet de “qui paie les honoraires de l’agence?”.
Si ce débat existe chez les professionnels alors il doit aussi exister dans la tête de nos clients.
Pas étonnant que certains clients se disent que nous ne servons à rien!
Pourtant la réponse existe depuis longtemps dans d’autres pays comme les USA :
L’agent immobilier travaille d’abord pour le vendeur en commercialisant le bien, à ce titre il doit être payé par le vendeur.
Si l’acquéreur le souhaite, il peut s’adresser à un agent immobilier pour le représenter dans la négociation face au vendeur, ou face à l’agence qui représente de vendeur.
Dans ce cas, il doit payer des honoraires à l’agence qui le représente.
Si les honoraires sont payés par la partie qui n’a pas bénéficié du service, pas étonnant qu’elle cherche tous les moyens pour éviter de payer…
Le problème viens de ce que les agences sont prêtes à débourser pour trouver de nouveaux clients(pub à la télé pour les grands groupes comme Century ou Laforet, pub papier glacé, vitrines avec écrans, loyers prohibitifs du centre ville..etc…) et ainsi justifier des marges soit disant si maigres.
De 1998 à 2008 les prix n’ont cessés de monter et par simple effet de levier pendant la même période les honoraires moyens ont suivis une augmentation de 150%, comment le justifier…
Dans tous les domaines des économies sont nécessaire, le monde change et de nos jours 80% des acheteurs cherchent au moins une fois un bien sur internet..Alors à quoi bon les écrans en vitrine ou la pub à la télé…
De plus, nos honoraires sont censés être affichés dans les vitrines du centre ville, alors pourquoi pas sur internet puisque toutes les agences ont un site et communiquent sur le WEB, un peu de transparence pour redorer notre blason ne ferait pas de mal…
question ?
sans cité de nom ” Le Bondil” installé depuis 1 an fait de la publicité en affichant un prix net vendeur en gros et une commission en tout petit avec indiqué commission à frais réduit – qu’en pensez vous ? car cela pose beaucoup de problèmes aux agences du secteur
je pense qu’il faut enlever “frais réduits”, chacun est libre de choisir ses honoraires en fonction de la qualité de service qu’il propose, réduit est mensonger, frais tout court.
Mr bas….
Agent immobilier est un métier il est surprenant que vous même qui semblez essayer de l’exercer vous n’en connaissiez pas les bases????
Peut être n’êtes vous pas agent immobilier mais au mieux mandataire …c’est vrai la préoccupation principale n’est pas d’afficher ou pas les honoraires d’ailleurs je rappelle qu’il y a obligation d’affichage sur les affiches vitrines et autres support d’afficher les honoraires si ceux ci sont à charge vendeur.
Ce qui n’est pas le cas quand le mandat précise que les honoraires sont a charge acquéreur.
Bref je vais pas donner un cours sur les basiques de ce métier il existe des formations, des bts……
Par contre on pourrait améliorer certaines choses par exemple ajouter des formations sur le bâtiment car on voit tout et n’importe quoi et estimer sans connaître ça me laisse perplexe
Moi mon problème c’est d abord les mandataires qui pullulent d’ailleurs nombre d’entre eux stop leurs activités par manque de résultat mais en attendant c’est le bronx
Cohabitation agences et mandataires, on en parle ici :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/professions-immobilieres/agents-immobiliers-et-agents-commerciaux-mandataires-independants-la-cohabitation-est-elle-possible-105.html
Comme je viens de le dire sur facebook,J’explique à mes clients mes honoraires….Si l’on offre un vrai service de qualité, un accompagnement personnalisé, ce montant, moins la TVA et divisé par 3 mois minimum devient ordinaire.Et cela passe très bien.Si ce projet doit se réaliser, alors toutes les professions de prestataires de services doivent y être soumises. Donc nos amis les notaires également…. Notre métier reste le plus sensible aux aléas,beaucoup d’incertitudes, de stress, d’horaires. Les notaires répondront “taxes”, ok, et après fauteils, certitudes, sécurité….Mais il est vrai que leur forme physique est moins bonne que la notre…! Combien d’études ont fermé l’an passé ?