Parmi les projets actuels du gouvernement concernant la réglementation des agences immobilières, il est une mesure qui laisse pantois : « Mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties ».
Il s’agit là d’une pure brimade qui n’apportera rien à qui que ce soit, et surtout pas à nos clients.
Pourquoi cette brimade ? Parce que les agents immobiliers ont la réputation d’être chers, trop chers par rapport au service rendu. Est-ce vrai ? Oui. Pourquoi ? Parce qu’ils n’ont le droit de se faire payer, ni de se faire rembourser quelque frais que ce soit, qu’en cas de conclusion d’une vente, et que les ventes conclues doivent payer les frais engagés pour celles qui ne le sont pas (cf. art. 6 loi Hoguet, et 73 du décret) . Or un agent immobilier, en moyenne, conclut une vente et demie sur dix mandats, dix biens à vendre dont il s’occupe.
Faisons un rapide calcul. Le « journal de l’agence » a estimé le coût de chaque mandat, pour un professionnel, à 940 € HT. Dix mandats reviennent donc à 9400 €. Il faut donc déjà facturer pour chaque vente 6266 € HT, soit 7500 € TTC, avant d’envisager de faire le moindre bénéfice.
Les agences se « gavent » ? Près de trois mille ont fermé en 2012 !
Les politiques veulent nous faire payer les effets pervers de la loi Hoguet, qu’ils nous ont eux-mêmes imposée il y a plus de quarante ans.
Quel est le but recherché ? Faire baisser les honoraires, bien sûr. Cette mesure sera-t-elle efficace ?
Bien évidemment non.
Parce qu’elle n’a, malgré les apparences, aucune pertinence pour l’acquéreur.
Les honoraires sont toujours payés par le vendeur, non par l’acquéreur. Bien sûr, la somme est prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur, et bien souvent ils sont mis techniquement à la charge de l’acquéreur. Mais l’acquéreur achète toujours au prix du marché, honoraires inclus ; il n’accepte pas de payer plus cher parce qu’il y a des honoraires d’agence, et il fait jouer la concurrence avec d’autres biens, vendus sans agence. Et ces honoraires sont déduits de ce qui revient au vendeur.
Quand un consommateur achète un yaourt dans un supermarché, son premier critère d’achat est le prix de vente, non la marge du distributeur. Et la loi nous impose déjà d’afficher le prix « honoraires inclus » (cf arrêté du 9 juin 1990).
Parce que d’autres facteurs font baisser les honoraires.
Il y a déjà une forte concurrence sur le montant des honoraires, avec le développement des réseaux de mandataires qui prétendent souvent être moins chers parce qu’ils ont moins de frais. Et surtout une énorme pression à la baisse par le vendeur lorsque l’acquéreur négocie le prix de vente, ce qui est actuellement le cas plus de neuf fois sur dix. De telle sorte que le montant moyen des honoraires de la profession se situe habituellement au final entre quatre et cinq pour cent, souvent beaucoup moins, bien loin des neuf ou dix qu’on nous reproche souvent… Pour mémoire rappelons que le barème imposé par décret avant 1987 commençait à 10 % !
Et parce que, nous l’avons vu, les honoraires de transaction ne peuvent plus baisser, ils sont « au taquet » à 7500 € !
Il est possible de réduire les honoraires :
Faire baisser substantiellement les honoraires, c’est possible. Il faut éviter le gaspillage, éviter que de nombreuses agences ne s’occupent d’une même affaire, avec peu de chances pour chacune de vendre, ce qui engendre une augmentation inutile des frais généraux, donc du tarif de la prestation. Il faut de la concurrence, mais en amont. Que chaque propriétaire, au lieu de mettre son bien dans de nombreuses agences, réfléchisse, compare les prestations qui lui sont proposées, le rapport qualité/prix, et ne confie au final son bien qu’à une ou deux agences soigneusement sélectionnées.
Comment faire ? Comment inciter le vendeur à faire cette sélection ?
Faire payer le vendeur pour chaque mise en vente :
Autoriser les agences à se faire rembourser certains frais, par exemple. Le vendeur sera ainsi dissuadé de donner dix ou quinze mandats. Il n’en donnera plus qu’un ou deux (voire pas du tout, d’ailleurs). Les agences ayant des frais remboursés sur chaque affaire, pourront pratiquer des honoraires beaucoup moins élevé en cas de conclusion de l’opération. Bien sûr il faudra poser des limites pour éviter les abus toujours possibles.
Interdire le « cumul des mandats » :
Autre possibilité, rendre le mandat exclusif obligatoire. Là encore, le vendeur sélectionnera l’agence qui lui paraîtra la plus apte à vendre son bien, et moyennant des honoraires acceptables. Si nous reprenons notre calcul ci-dessus, en considérant qu’une agence vend 80 % de ses mandats exclusifs, son prix de revient pour chaque mandat tomberait à 1175 € par affaire vendue, soit 1400 € TTC. Une facture divisée par près de cinq…
Des professionnels beaucoup plus professionnels et extrêmement moins chers, tout le monde y trouverait son compte.
Nos politiques auront-ils le courage de prendre des mesures vraiment efficaces, mais pas forcément très « vendeuses » à court terme pour le public ? L’avenir nous le dira.
PS le 17/6/13 : s’agissant dans le projet de loi “Duflot” d’une modification à la loi Hoguet, tous les autres professionnels intervenant dans les transactions immobilières (notaires, avocats…) n’y seraient pas soumis ! Cette discrimination est simplement intolérable. Et les clients voyant les honoraires affichés dans les annonces des agences immobilières et pas dans celles des notaires ou avocats, penseront que nous sommes les seuls à faire payer…
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
bonjour à tous
je suis contre cette idée d’afficher les honoraires , je n’en voit pas l’intérêt pour l’acheteur, il saura les demander le moment venu
en effet sa première recherche se situe selon des critères autres:situation,surface budget,..principalement
Après une visite du bien,si celui ci lui plait , il fait une offre FAI, la répartition lui importe peu. Ce n’est qu’après, quand il apprend la répartition que certains rouspètent, car ils ont l’impression de payer cher une ou deux ” simple” visites.
Une foi encore, pour moi ,tout est question de perception du service rendu, comme pour tout métier , et d’un ressenti.
Concernant le mandat exclusif, mon analyse est mitigée :je constate que dans certains réseaux qui mutualisent, cet argument du “un seul mandat , xx agences à votre service ” est détourné par certaines qui du coup surestiment le bien pour bloquer des confrères.
l’argument du ” un mandat rentré à un prix trop élevé demandera beaucoup de travail à l’agence pour ramener le vendeur à la raison ” ne me convainc pas non plus , ce mandat n’a aucun intérêt : nous réalisons une estimation, si le vendeur n’en tient pas compte, pourquoi accepter ses conditions ?? accepter un mandat exclusif dans ces conditions est souvent une perte de temps, je serais curieux de connaitre les statistiques de vente in fine
En revanche les meilleurs arguments pour les mandats exclusifs restent l’interlocuteur unique ( qui n’empêche pas de travailler en délégation ) , et la défense du prix demandé ( puisque conforme à notre estimation ), bref une relation de confiance
Les mandats avec honoraires charge acquéreur sont pour moi d’une grande inutilité et source d’ennuis ( obligation de signer un mandat de recherche avec chaque acheteur du coup )
Et pour le mandat Calitimmo , de ce que je peux en lire sur les forums, il semble détourné par de nombreux confrères qui expliquent mal ou trichent …;mais d’un autre côté si acheteurs et vendeurs paissaient autant de temps pour lire les mandats, les bons de visite, faire les visites ….qu’ils en passent pour jouer avec leurs portables et rechercher le meilleur forfait, ça tournerait mieux ..
cordialement
VOUS VOULEZ LA VERITE ? Je n’ai pas de problème avec l’affichage de mos honoraires dans notre agence !!!!
Mais L’état doit aussi dans cette mesure s’obliger à afficher ses propres revenus.
Je suis pour faire une adition dans nos fiches vitrines de l’ensemble des couts !
Les acquéreurs vont aimer de voir le détail de la facture et peut être aussi changé d’avis sur notre profession et la politique de l’état.
Prenons Monsieur et Madame Dupont qui achètent une petite maison.
Soit : Prix net vendeur : X€
Dont il serait légitime aussi que nous affichions la (Plus value du vendeur)
Dont (Impôt de la plus value de l’état) X € à la charge du vendeur si résidence secondaire
+Frais d’agence HT
+TVA 19, 6% pour l’état et non l’agence
+Honoraire du notaire (variable environ 1,5(%)
+Taxes de l’état sur la transaction (environ 5,5%) Non négociable …. !
+ Impôt sur les sociétés (30%/ résultat) + Urssaf, taxe pro, etc.….
+ La banque, le cout du crédit de financement (marge du banquier)
+ les futures taxes du logement (fonciers, habitation, etc… ) qui devront payer
Il faudrait aussi que Madame et Monsieur Dupont soient informés que si ils font une dotation à leurs enfants ils risquent aussi de donner de l’argent à l’état.
STOP !!!!!!!!!!!!!
Ce n’est pas un secret pour les acquéreurs ou les consommateurs, nous nous faisons tous voler par l’état pour nourrir des ministères comme celui du logement ou sa Diva na toujours rien fait pour le logement, plus de ptz, …
Puis Finalement Le bon prix d’un bien c’est lequel ? Combien d’agents pratiquent des honoraires à 7% dans notre conjoncture ? Qui est le grand gourmand qui mange la grosse part du gâteau si non l’état ? Les agents sont des voleurs ? Combien de particuliers vendent aux même prix voir plus cher que les agents. Nous avons des mandats ou même les vendeurs sont au dessus de nous frais d’agences inclus. Alors SVP stop.
Nous travaillons en ce moment 6j/7 pour parfois même pas le SMIC … et Oui !!! Et vous messieurs et mesdames les fonctionnaires de ministère du logement, sacrifiez vous vos WD , Etes vous ok pour ne plus prendre de vacances ? Voulez vous gagner le smic ? Non ???? Vous avez raison !!! Car il y a des agents immobiliers qui bossent pour vous !!! Alors SVP un peut de respect, ne tirez pas sur l’ambulance !!!
Tout mesure doit avoir un objectif.
Quel est elle ?
Protéger le consommateur ! de quoi et de qui !
Lorsque j’achète une télé sur l’étiquette, est il inscrit la marge brute de l’enseigne qui vend. NON, j’achète car le prix TTC me convient.
Suis je “arnaqué” pour autant ? NON
La mise en place une telle réglementation aura pour conséquence “une course au cassage de marge” et à la destruction du commerce.
Qu’est ce qui fait vivre le commerce, la MARGE.
Si cette mesure devait passer, il faut quelle soit “ÉQUITABLE”.
Elle doit être appliquée au niveau national et européen à la totalité du COMMERCE.
C’est à dire, affichage de la marge “BRUTE” de l’entreprise sur les prix des biens et services(véhicules, produits consommable,produits de luxes, …)
Cela est donc,
IMPOSSIBLE, car cela détruirait le tissu économique
IMPOSSIBLE, car cela va à l’encontre du Code du Commerce
les méthodes commerciales de la bijouterie doivent être assez particulières pour en arriver au discours de Mr Bas.
les honoraires sont à charge du vendeur dans tous les cas (même s’il y a quelques fois une dissociation à la demande de l’acquéreur). Professionnel de l’immobilier depuis plus de 20 ans, je ne parle jamais en net vendeur ! Lorsque j’estime un bien, je donne un prix de vente honoraires inclus.
d’autre part, l’idée d’interdire les ventes de PAP est à la fois loufoque et liberticide. De quel droit, un propriétaire ne pourrait-il pas vendre son bien sans agence ? je conseille toujours aux vendeurs de confier leurs biens à une agence, mais je respecte ceux qui ne souhaitent pas le faire … bientôt, vous leur interdirez aussi de vendre leur voiture en direct !
la crise finit par faire dire n’importe quoi à n’importe qui, mais il était temps qu’elle arrive pour éliminer ceux qui n’ont rien à faire dans le métier.
je pense que la purge va être sévère et qu’on verra sans doute disparaître 50% des agences en France.
Mais il n’a JAMAIS été bijoutier…!
Sinon sur la charge des honoraires, il y a en revanche un vrai débat.
Pour faire court´ je suis favorable au partage des honoraires et ce, dès le mandat de vente.
L’agent immobilier connait bien cela, puisque en matière de mandat de location s’agissant d’un local a usage habitation loue vide, les honoraires sont partagés entre le bailleur et le preneur, mais ce sont des dispositions législatives d’ordre public qui l’imposent.
Le gouvernement va probablement interdire les honoraires de location charge locataire.
Oui effectivement….
🙁
Je suis pour bravo enfin ça bouge.
Les honoraires doivent baisser c’est un fait, certaines agences pratiquent des taux qui dépassent celui des frais de mutation, c’est inadmissible.
En revanche, l’état doit légiférer et imposer l’obligation de passer par agence, ainsi 100% des ventes seraient réalisées par les professionnels avec des honoraires à 3%.
c’est évidemment une très mauvaise idée ; pour les acquéreurs, les honoraires sont toujours trop chers, ils ne comprennent pas (ou ne font pas l’effort de comprendre) ce qui conduit les agents immobiliers à pratiquer ces tarifs. Ce qu’ils voient, c’est ce qu’ils paient. L’effet serait dévastateur pour la profession et les acquéreurs ne feraient que se ruer sur les ventes de particulier à particulier pour éviter les vilains agents Immobiliers qui se “gavent” sur leur dos !
Si nous devons afficher nos honoraires (et pas commission j’y tiens !) Pourquoi pas !
Dans ce cas merci d’imposer l’affichage obligatoire de la marge brute sur tous les prix de vente à destination du consommateur et sur tous les honoraires de service, parmi lesquels :
– Les vendeurs d’électroménager,
– Les vendeurs de voitures,
– La grande distribution,
– Les taxis,
– Les boulangers,
– Les bouchers/charcutiers
– Les bijoutiers,
– les grossistes,
– les épiciers,
– Les compagnies aériennes,
– La SNCF,
– Les opérateurs internet et de téléphonie mobile,
– Les courtiers,
– Les assureurs,
– Les banquiers,
– Les notaires,
– Les avocats,
– Les huissiers,
– Les mandataires judiciaires,
– Les expert-comptables,
– EDF,
– GDF,
– Les sociétés d’autoroute
– Les vendeurs de glaces et autres vendeurs de kébab !
…
Et oui dans cas là, NOUS, les agents immobiliers, les escrocs et autres “marchands de tapis”, qui ne servent à rien et prennent 10 000 € à la fin ! Nous ne serions plus tout à fait seuls dans ce monde hypocrite et le problème économique de la France en général et de l’immobilier en particulier aura bien avancé !!!
Bien à vous …