Notaires, provision pour frais et dépôt de garantie

notairesDe nombreux  notaires demandent un versement, de l’ordre de 250 à 450 €, lors de la signature d’un compromis, en plus du dépôt de garantie, et ne le restituent pas, même en cas de rétractation SRU ou de refus de prêt. Selon eux il s’agit d’une “provision pour frais”.

Certes les notaires ne doivent pas commencer à s’occuper d’une affaire sans détenir une provision suffisante.

Mais “specialia generalibus derogant”, les lois spéciales dérogent aux lois générales, pour cette seule raison nous avons toujours prétendu que cette exigence était illégale.

Nous avons donc interrogé à ce sujet la DGCCRF (lettre courrier dgccrf 19-12-2012), qui nous a confirmé très clairement, par courrier en date du 19 décembre 2012, que les sommes versées sont intégralement remboursables, dans les deux cas :

L’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) réserve à l’acquéreur non-professionnel un droit de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat. En cas d’exercice de la faculté de rétractation, cet acte d’acquisition est réputé n’avoir jamais existé ( cf Cass. 3ème civ., 13 février 2008). Par conséquent, et conformément à l’article L 271-2 du CCH, les sommes éventuellement versées doivent être intégralement remboursées dans un délai maximum de 21 jours.

Il en va de même lorsque la condition suspensive stipulée dans un avant-contrat relative à l’obtention d’un prêt n’est pas réalisée. L’article L 312-16 du Code de la consommation est particulièrement explicite puisque les sommes éventuellement versées par l’acquéreur sont “immédiatement et intégralement” remboursables.”

Par contre, un échec de la transaction fondé sur d’autres éléments, pourrait faire l’objet d’une facturation par le notaire.

Le problème ne se pose pas avec les agents immobiliers, qui ne peuvent facturer quoi que ce soit tant qu’une vente n’est pas “effectivement conclue” (loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite “loi Hoguet“).

Il ne s’agit là que d’une des incohérences qui faussent le libre jeu de la concurrence entre agents immobiliers et notaires, en ce qui concerne la transaction immobilière. On pourrait citer en vrac la possibilité pour les notaires de prendre des mandats exclusifs pour une durée irrévocable supérieure à trois mois (nous en avons vu d’un an ferme…), de se faire rembourser les frais de publicité même en cas de non-vente…

 

 

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243 Commentaires

  1. Bonjour, Je remercie JCM pour sa réponse et aussi MAINGUY pour son commentaire. Vous m’apportez quelques réponses intéressantes. Je souhaiterais encore avoir quelques renseignements si ce n’est pas trop abuser ! Je consulte souvent Google, mais c’est trop vaste !
    J’ai eu un coup de coeur pour une petite maison pas trop chère. Ce n’est pas l’agence qui a fait le compromis de vente mais le notaire du vendeur.
    En toute confiance, je me suis lancée dans un prêt relais assorti d’un crédit immobilier et j’ai mis mon appartement en vente.
    Le deuxième financement (après la visite d’un expert désigné par la banque) ayant échoué (taux d’usure dépassé, assurances trop chères, taux d’endettement..), mon courtier a donc proposé à la banque la promesse d’hypothèque.
    Je n’ai aucune réponse, le courtier est injoignable, cela me met mal à l’aise par rapport à l’agence et surtout le propriétaire de la maison qui attend ses fonds.
    Effectivement j’avais déjà dû baisser le prix de mon appartement par rapport au prix du marché.

    Juste une question très importante pour moi (je ne trouve pas la réponse sur internet) :
    dans le cas où mon appartement ne serait pas vendu dans les deux ans (prêt relais) que se passera-t-il ? J’ai lu que la banque pouvait encore accorder une année. Et après ? Devra-t-elle le vendre aux enchères ? même si je paie tous les mois sans problème mes mensualités ? C’est cela qui m’inquiète.
    Serait-il plus prudent de demander une lettre de refus pour éviter tous les frais et les mauvaises surprises ? Et comme vous le dites si bien, de vendre d’abord mon appartement ?
    Encore un grand merci à vous.
    Bien cordialement. Danielle Bouyer.

    • Bonjour
      dans le compromis rédigé donc par le notaire vous devez avoir une conditions suspensive obligatoire puisque vous demandez un prêt.
      a) sous réserve de l’obtention d’un prêt d’un montant de …€
      b) sous réserve de l’obtention d’un prêt relais d’un montant de … €

      Ces conditions vous permettent si vous respectez les délais indiqués sur le compromis
      (à savoir au plus tard le …….)

      De faire annuler le compromis du bien que vous avez acheté sans indemnité pour le vendeur ni pour l’agence.
      Par contre vous allez perdre les 400 ou 500 € que le notaire vous a demandé pour rédiger le compromis. Alors que lorsque quand il fait par agence c’est gratuit.
      En effet vous avez été très mal conseillée, car normalement le plan de financement aurait du être fait par agence (mais peut être que ce n’est pas une agence mais un agent commercial qui à traité avec vous?)

      Par contre si vous voulez persister vous pouvez, donc si accord de la banque pour un prêt relais avec promesse d’hypothèque sur le bien vendre (attention toutefois que le prix expertisé de votre bien soit le prix réellement vendable et non pas surfait.

      En effet au bout de deux ans, vous devrez soit vendre en cassant le prix car tout se vend ce n’est qu’une question de prix. Tans que vous payez les échéances des prêts et du prêt relais pas de soucis, mais cela augmente encore votre perte.

      Soit vous proroger d’un an le prêt relais.

      Une vente aux enchères ne vous sera pas obligée si vous payez les frais et mensualités.

      Moi je pense que la meilleure solution est de se désister du compromis puisque vous n’avez pas la condition prévue un accord de prêt.
      Et de vendre tranquillement votre bien avec une autre agence que celle qui vous a mal conseillée. Mettez en vente en mandat simple dans 2/3 agences différentes, ce n’est que des acquéreurs potentiels en plus, cela ne vous coûte rien.

      Soit vous prenez le risque d’acheter quand même, et dans ce cas contactez 2/3 agences pour leur demander une estimation sans leur indiquer votre prix initial si ils ne le connaissent pas.

      Vous prenez la fourchette du milieu, car vous allez avoir une fourchette haute pour essayer de prendre l’exclu (ce qu’il ne faut surtout pas faire) une basse et une moyenne.

      Chaque agence va faire de la publicité et toucher des clients différents, donc une vente possible.

      Pas facile en effet, mais il n’y a pas plusieurs positions.

      La meilleure serait de pouvoir obtenir une proprogation de votre compromis de vente, mais le vendeur n’est pas obligé de l’accepter. Pour éviter de débloquer le prêt relais.

      Soit annulez votre projet d’acquisition, restez confiante et vendez en toute confiance tranquillement au prix normal pour éviter de brader.

      N’oubliez pas de faire un petit tour sur les annonces des agences pour voir les prix de biens ressemblant au votre pour vous faire une idée du prix de votre quartier.
      De ranger au mieux votre logement, en enlevant des meubles encombrants, cartons, etc.
      Voir si il n’y a pas un gros défaut en rentrant qui bloquerait les acquereurs.

      Faites appel à une agence immobilière qui est habituée à vendre sur votre secteur.
      Elle devrait vous aider au mieux.

      Cordialement

  2. bonjour, j’ai signé hier un compromis de vente, et sans en avoir été averti (alors que mon notaire m’a convoqué gratuitement auparavant pour faire le point sur les frais à payer) il m’a demandé un chèque de 400 € que je n’ai pas pu lui donner car oublié mon chèquier….mais aujourd’hui je vais annuler le compromis, dois lui porter quand mème ce chèque car c’est une avance sur ses frais et qui est illégale ??? et puisque que je je donne pas suite à cette vente
    merci pour votre réponse

    • Bonjour,
      Ces 400€ sont une avance destinée à compenser des frais qui, dans votre cas, n’on pas encore été effectués et ne le seront pas si vous annulez rapidement.

  3. Bonjour, merci beaucoup Mainguy d’avoir pris le temps de me donner toutes ces informations en réponse à mes questions. J’ai lu et relu votre commentaire avec attention pour bien comprendre.
    Le courtier ne me répondait plus, il aurait confié mon dossier à une autre collègue ! La date butoir était le 8 mars pour le prêt !!!!
    La dernière nouvelle c’est que hier soir, j’ai appris par l’agence immobilière qui me vendait le bien, que le propriétaire a revendu sa maison. Le délai pour l’obtention du prêt étant largement dépassé, il n’a pas voulu attendre, le compromis serait devenu caduc ? L’agence me dit qu’il avait le droit de le faire..Cependant Il ne m’en avait même pas informée ?
    Il a même bradé sa maison à un prix très inférieur à celui qu’il m’avait vendu ! Et la maison est vite partie…

    Vous imaginez ma surprise et ma déception ! Maintenant, que dois-je faire ?
    J’aimerais bien récupérer l’acompte donné au notaire, en sachant, comme vous me l’avez écrit que je ne récupérerai pas les 500 euros versés pour le compromis.
    Mon courtier est aux abonnés absents ! Dois-je lui demander la lettre de refus de la banque ? Tout est un peu flou pour moi !
    Comme vous me l’avez si bien conseillé, je vendrai avant d’acheter autre chose.
    Je vous remercie encore une fois Mainguy pour l’aide que vous m’apportez avec ce soucis actuel.
    Je vous souhaite une bonne journée.
    Bien cordialement.

  4. Bonjour, j’ai également une question pour la provisions sur frais.
    Après le compromis de vente nous avons réglé 4250€ de dépôts de garantie et 450€ de provisions sur frais.
    Nous devons signer l’acte de vente mardi prochain et la notaire me dit que les 450€ sont pour le compromis de vente et ne viennent pas en déduction du restant à payer…
    Sur leur décompte il n’apparaît que les 4250€ est-ce normal !? Merci de vos réponse

    • Bonjour

      Oui c’est exact le compromis de vente fait pour particulier à particulier par un Notaire est facturé par le Notaire.
      L’indemnité que vous avez versée est en réalité devenue acompte sur le prix de vente net vendeur.
      Seules les agences immobilières font gratuitement les compromis de vente.

      • Je me suis retrouvé récemment dans le même cas que plusieurs acquéreurs, à payer 450 € chez le notaire pour une vente de particulier à particulier…..mais alors pourquoi les agences nous emmène chez le notaire pour faire le compromis si elles peuvent le faire elles-mêmes ????? et les frais tombent bien évidemment…..cette LOI mérite d’être plus clair
        merci

      • @ Yvette GUICHARDON, peu d’agences (environ 30 %), font les compromis depuis la loi SRU qui impose d’annexer énormément de documents, notamment en copropriété ; et aussi depuis l’interdiction faite aux agents commerciaux de rédiger des actes sous seing privé autres que des mandats. Cette interdiction est devenue obsolète depuis l’instauration de la formation continue obligatoire, qui comprend beaucoup de juridique.
        Au siège de Cimm immobilier/Immoliaison nous avons 6 juristes dont une est spécialement affectée à l’aide à la rédaction des compromis pour ceux qui le souhaitent. Le gain de temps est en moyenne d’un mois par dossier.

  5. Bonjour, nous avons signer un compromis il y’a 1mois dans qq jours il y aura la signature avec présentation de l’offre de prêt mais voilà on a reçu une réponse négatif de la banque. Le problème c’est que la totalité de la somme de dépôt de garantie sera sur le compte du notaire que 1 jour après le rdv. Es ce qu’il peuvent garder l’argent pour le vendeur du coup ?

  6. bonjour,

    J’ai signé un compromis le 05/07 alors que je n’avais reçu aucun document ‘sauf les PV d’AG). Je découvre lors de la signature, que le bien ne sera pas libre pour la vente comme prévu par l’agent immo (agent commercial).
    Je décide de signer quand même (en laissant un chèque de 550€ au notaire vendeur) en me disant que je consulterai les documents pendant mon délai de rétractation et que l’on me remboursera en intégralité si je me rétracte.
    Je décide de me rétracter le 13/07. Le 18, ils encaissent mon chèque.
    A ce jour, 08/08, je ne suis toujours pas remboursée (délai supéreur à 21jours)
    + ils me disent qu’ils ne me rembourseront que 550 – 125 – 180= 245€
    “Concernant la promesse, elle a été enregistrée au CDI au cout de 125 €. Ma rémunération pour le travail établi et la réception (2h30) sont de 180 €TTC.”
    Or je pensais que selon les art L 271-1 et L271-2, plus le courrier de la DGCCRF, en cas d’exercice de la faculté de rétractation, cet acte d’acquisition est réputé n’avoir jamais existé ( cf Cass. 3ème civ., 13 février 2008).
    Cette loi est elle caduque aujourd’hui?
    Que faire lorsqu’ils ne respectent pas le délai des 21jours?
    en vous remerciant pour vos réponses.
    cordialement

    • Bonjour,
      Non la législation n’a pas changé. Faites une LRAR en invoquant les textes ci-dessus, et joignez-y le courrier de la DGCCRF.

      • Merci beaucoup pour votre réponse. Je vais leurs faire un nouvel email dans un premier temps, n’étant pas en France pour envoyer un recommandé.
        Merci encore !!

  7. Bonjour RT suite votre mail il n’y a aucune chance que vous touchiez la différence gardée par le Notaire. I° vous avez signé un compromis, donc les frais d’enregistrement sont perdus (il aurait du vous faire signer un compromis) gratuit car ne s’enregistre pas.
    2° vous êtes passé par un AGENT COMMERCIAL (qui n’est pas un AGENT IMMOBILIER) car pas de diplôme, il n’a pas le droit de signer de compromis. Donc il vous fait signer chez un Notaire, et les frais de rédaction du compromis sont donc à votre charge intégrale, même en cas d’annulation pendant le délai de rétractation, ainsi qu’en cas de refus de prêt.
    N’engagez pas de frais supplémentaires, vous êtes sur de perdre et de dépenser encore plus.
    La prochaine fois signez dans une agence immobilière les frais sont gratuits elle ne perçoit aucune rémunération jusqu’à la vente par signature de l’acte authentique.
    Ceci n’est pas assez connu il faudrait faire suivre car beaucoup de gens sont dans votre cas. Le Notaire devait vous l’indiquer avant le rdv, ainsi que l’agent co surtout.

    • Bonjour Mainguy. Merci de votre réponse mais JCM m’a répondue plus haut l’inverse de vous…je ne comprends pas. Quelle est la loi exactement ?
      Les lois 271-1 et 2 du CCH sont elles toujours les mêmes ou ont elles été modifiées.
      PS: entre temps j’ai envoyé le mail au notaire qui m’a répondue avoir fait partir le remboursement de l’intégralité des frais engagés..

  8. Bonjour Mainguy. Merci de votre réponse mais JCM m’a répondue plus haut l’inverse de vous…je ne comprends pas. Quelle est la loi exactement ?
    Les lois 271-1 et 2 du CCH sont elles toujours les mêmes ou ont elles été modifiées.
    PS: entre temps j’ai envoyé le mail au notaire qui m’a répondue avoir fait partir le remboursement de l’intégralité des frais engagés..

  9. Bonjour,

    Après lecture de l’article et tous les commentaires, je n’arrive pas à avoir ma réponse.

    Nous avons signé un compromis de vente fin mars, à ce moment la, Mme la notaire nous à demandé un chèque de 500 euros pour la provision des frais.

    Dans le compromis deux conditions suspensives, dont une obtention du prêt que nous n’avons pas eu.

    Nous avons bien donné les deux refus de prêt pour pouvoir interrompre la vente.

    Mais pouvons nous demander la restitution de l’acompte de 500 euros?

    Est-il considéré comme acompte si vente à lieu, ou frais d’établissement du compromis?

    Merci pour votre retour,

    Mélanie.L.

  10. Bonjour M. MIRIBEL,
    je voudrais connaître la procédure à suivre pour obliger une étude notariale à me restituer la provision pour frais de compromis, en application des art L 271-2 et L 312-16, après le délai légal, me trouvant dans le cas de refus de prêt bancaire, et tombant sur le refus de cet office, concernant les textes existants.

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