L’agent immobilier peut-il acheter un bien qu’il est chargé de vendre ?

Un agent immobilier peut-il acheter un bien dont il a le mandat ?

Un agent immobilier peut être tenté de se porter acquéreur d’un bien qu’il est chargé de vendre, pour lequel il détient un mandat. Mais le législateur ne l’entend pas de cette oreille, et l’article 1596 du Code civil le rappellera à l’ordre : “Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ;”

Pourtant un agent immobilier, sauf mention expresse du mandat, n’est pas chargé de vendre mais seulement de trouver un acquéreur. Le troisième alinea de l’article 72 du décret de la loi Hoguet (décret n° 72-678 du 20 juillet 1972) précise “Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.” Cette mention expresse est rarissime. Les mandats des agents immobiliers sont considérés par la jurisprudence comme des mandats d’entremise, ne permettant pas d’engager le mandant.

La Cour de cassation écarte cette objection, par un arrêt ancien mais publié au bulletin (Cass. civ. 1ère, 13 avril 1983, n° 81-16728) : ” L’article 1596 du Code civil n’exige pas, pour son application, que le mandataire ait reçu le pouvoir d’engager son mandant vis à vis d’un acquéreur, que l’interdiction d’acheter prévue par cette disposition s’applique dès lors que le mandat, fût-il seulement d’entremise, a pour objet la vente d’un bien”.

Cette interdiction comporte des limites.

Une jurisprudence abondante a rigoureusement sanctionné cette pratique, la “personne interposée” s’entend très largement, des liens d’amitié peuvent suffire, a fortiori des relations d’affaires. Même une annulation préalable du mandat n’est pas suffisante.

Bien évidemment une vente faite au profit des parents de l’agent immobilier est sujette à caution : Cour de cassation, chambre civile 3, 16 mai 2019, n° de pourvoi: 18-17772 : “Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’interposition de personnes ne résultait pas d’une acquisition du bien par les parents du mandataire qui était leur héritier, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;”

Mais il y a des limites :

L’achat par un négociateur salarié a trouvé grâce aux yeux des juges, car en l’espèce il n’était pas directement chargé de la vente du bien qu’il a acheté, il n’avait donc pas la qualité de mandataire du vendeur (Cass. 1ère civ., 18 juin 2014, n° 13-18.010). En clair, s’il avait été chargé de l’affaire, il n’aurait pas pu se porter acquéreur.

Un mandataire chargé de vendre un bien plus de trois ans auparavant, peut l’acheter si finalement il est vendu aux enchères (Cour de cassation, chambre civile 3, 4 octobre 2018, n° de pourvoi: 17-23771 ).

Rien n’interdit au professionnel sous mandat de gestion d’acheter le bien géré ( Cass. 3ème civ. 3 nov. 1981, n° 80-12.884).

Encore faut-il rapporter la preuve de l’interposition, le simple fait que la société mandatée et celle qui achètent aient des établissements à la même adresse ne suffit pas (Cour de cassation, chambre civile 3, 18 mai 2017, n° de pourvoi: 16-14972).

Il faut également rapporter la preuve du mandat. Un mandat non signé par le vendeur ne peut être invoqué pour prouver que l’agent immobilier était chargé de la vente (Cour de cassation, chambre civile 1, 30 octobre 2008, n° 07-18874).

Une nouvelle réforme

Il y a toutefois une nouvelle donne depuis la réforme du droit des obligations, effective au 1er octobre 2016 : le nouvel article 1161 du Code civil semble dorénavant autoriser un tel achat, sous réserve de ratification par le propriétaire : “Un représentant ne peut (…) contracter pour son propre compte avec le représenté. En ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté ne l’ait autorisé ou ratifié.”

Certes, l’agent immobilier n’agit en général qu’en vertu d’un contrat “d’entremise” et non de représentation. La solution devrait toutefois être la même que dans l’arrêt de 83 ci-dessus.

Le Code de déontologie précise de son côté : (les personnes mentionnées à l’article 1er s’obligent) “A ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet ;”

Ce Code s’applique sans conteste aux agents immobiliers pour lesquels il a force de loi.

Comment un agent immobilier peut-il acheter un bien pour lequel il a un mandat de vente ?

Par prudence, il convient préalablement de mettre fin au mandat de vente ou d’entremise (Cass. civ. 3, 5 décembre 2012, n° 11-24201).

Il faut que le ou les vendeurs aient clairement conscience de la nullité édictée par l’article 1596 du code civil, et qu’ils renoncent à invoquer la nullité de la vente. Voici un exemple de formule à insérer utilement dans le compromis et l’acte authentique :

Le soussigné, vendeur…
Ayant chargé Me X, notaire à ……….., d’établir l’acte de vente d’un bien lui appartenant au profit de Monsieur et Madame Y pour lequel ces derniers détiennent un mandat de vente en leur qualité d’agents immobilier (ou exposer le lien d’interposition, société, …).
Me X a rappelé aux parties les disposition de l’article 1596 du Code civil :
« Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :
Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;
Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ;
Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;
Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ;
Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire. »

L’interdiction d’acheter établie par ce texte et qui s’applique autant aux meubles qu’aux immeubles s’explique par le souci d’éviter que les personnes énumérées, chargées de vendre un bien pour le compte d’autrui, ne soient déchirées entre leur intérêt et leur devoir : appelées à rechercher le prix le plus haut en leur qualité de mandataire à la vente, elles seraient intéressées, en tant qu’acheteur éventuel, au prix le plus bas.
Le législateur interdisant aux personnes citées de “se rendre adjudicataires”, il va de soi que l’article 1596 du Code civil concerne les ventes aux enchères mais il est admis que son application doit être étendue à toutes les ventes.
La prohibition formulée n’étant qu’une conséquence des règles ordinaires du mandat d’où il ressort que le mandataire ne doit pas accomplir des actes qui lui donnent des intérêts contraires à ceux du mandant.
L’application de l’article 1596 a notamment été retenue pour un mandat d’entremise qui avait pour objet la vente d’un bien alors même que la vente se faisait au prix fixé par le mandant.
L’acquisition effectuée en violation du texte analysé est frappée de nullité relative. Elle ne peut être invoquée que par les personnes dans l’intérêt desquelles la prohibition est établie.
Compte tenu de ce qui précède, le vendeur  soussigné déclare que le prix de vente du bien correspond à la valeur du marché, et qu’il n’est aucunement lésé dans le cadre de cette opération.
Il déclare renoncer purement et simplement à l’action en nullité légale prévue à son profit en application de l’article 1596 du Code civil.”

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