Peut-on refuser de signer un compromis de vente ?

Une telle question peut tout d’abord se poser pour un propriétaire qui reçoit une offre de vente au prix auquel le bien a été présenté : est-il obligé d’accepter l’offre d’achat ?

Ensuite, l’offre étant acceptée, est-il obligé de signer le compromis de vente ?

Il faut distinguer plusieurs cas de figure, selon que l’offre soit présentée directement par un acheteur particulier, ou par une agence, et concernant le compromis, selon la rédaction de l’offre.

1 – L’offre d’achat est émise directement par un acheteur, au prix auquel le propriétaire avait présenté son bien dans une annonce immobilière.

Dans ce cas le vendeur est en principe obligé de vendre, puisqu’il y a alors accord sur la chose et sur le prix. La vente est parfaite puisqu’il y a accord sur la chose et sur le prix… sauf qu’on est dans le domaine immobilier, et qu’il ne suffit généralement pas de se taper dans la main pour que la vente soit conclue. La jurisprudence examine dans un tel cas minutieusement les circonstances, le bien avait-il été suffisamment visité, toutes les conditions avaient-elles été sérieusement débattues, pour que l’on puisse considérer la vente parfaite dès l’accord de l’acquéreur potentiel ?

2 – L’offre est émise par l’intermédiaire d’une agence immobilière, qui dispose d’un mandat.

Les mandats des agents immobiliers sont considérés par la jurisprudence comme des mandats d’entremise en non des mandats “de vente” car, sauf mention expresse prévue à l’article 72 du décret de la loi Hoguet, ils ne confèrent pas à l’agent immobilier le pouvoir d’engager le mandant. Cette mention expresse est quasi inexistante dans la pratique. Il en résulte que le vendeur peut très bien refuser une offre au prix du mandat présentée par un agent immobilier, et que l’acheteur évincé, tiers au contrat de mandat, n’a aucun recours.

Un tel refus serait toutefois susceptible d’engager la responsabilité du vendeur vis à vis de l’agent immobilier, qui pourrait lui réclamer des dommages-intérêts d’un montant égal aux honoraires qu’il aurait dû percevoir en cas de réalisation de l’opération.

3 – Le vendeur est-il obligé de signer le compromis de vente ?

Si la question se pose, c’est généralement parce qu’une offre a été préalablement acceptée par le propriétaire,  et qu’il ne souhaite plus poursuivre l’opération avec son cocontractant.

Il y a deux cas de figure : soit l’offre constitue clairement un accord sur la chose, le prix et les conditions, dans ce cas le vendeur doit poursuivre, et notamment signer le compromis si l’offre, comme c’est généralement le cas, l’y oblige. Il pourra bien sûr essayer de mettre des bâtons dans les roues de l’acquéreur, inventer des conditions non prévues, faire des difficultés… mais s’il exagère l’acquéreur pourrait obtenir la vente judiciaire assortie de dommages-intérêts.

Soit l’offre contenait une mention du genre “un compromis à venir déterminera les conditions de la vente” ; dans ce cas on voit bien que la vente n’était pas parfaite, le vendeur qui refuserait de poursuivre ne pourrait être poursuivi, au pire, que pour rupture abusive de pourparlers, il pourrait être condamné à des dommages-intérêts mais pas à une vente forcée, il garderait la liberté de faire ce qu’il veut de son bien entre-temps, le garder, le vendre à quelqu’un d’autre…

4 – Indemnisation de l’agence immobilière en cas de refus du vendeur de signer l’offre au prix, ou le compromis de vente.

L’agence ayant accompli sa mission, qui est de trouver un acquéreur potentiel au prix du mandat, elle pourra prétendre à des dommages-intérêts d’un montant égal aux honoraires prévus, si une clause pénale du mandat le prévoit.

Si le vendeur a accepté une offre et refuse de donner suite, l’agence pourra prétendre soit à ses honoraires si la vente est considérée comme effectivement conclue par le juge, ou simplement à des dommages-intérêts dans le cas contraire.

Dans tous les cas, pour obtenir ses honoraires ou des dommages-intérêts, la vente devra être effectivement conclue, y compris avec un autre acquéreur, y compris par une autre agence, mais l’agence ne pourra rien obtenir si le vendeur renonce purement et simplement à l’opération.

En conclusion, le vendeur peut ou non refuser de signer le compromis de vente, selon l’une ou l’autre des situations évoquées ci-dessus.

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À propos de l'auteur Jean Claude MIRIBEL