Une telle question peut tout d’abord se poser pour un propriétaire qui reçoit une offre de vente au prix auquel le bien a été présenté : est-il obligé d’accepter l’offre d’achat ?
Ensuite, l’offre étant acceptée, est-il obligé de signer le compromis de vente ?
Il faut distinguer plusieurs cas de figure, selon que l’offre soit présentée directement par un acheteur particulier, ou par une agence, et concernant le compromis, selon la rédaction de l’offre.
1 – L’offre d’achat est émise directement par un acheteur, au prix auquel le propriétaire avait présenté son bien dans une annonce immobilière.
Dans ce cas le vendeur est en principe obligé de vendre, puisqu’il y a alors accord sur la chose et sur le prix. La vente est parfaite puisqu’il y a accord sur la chose et sur le prix… sauf qu’on est dans le domaine immobilier, et qu’il ne suffit généralement pas de se taper dans la main pour que la vente soit conclue. La jurisprudence examine dans un tel cas minutieusement les circonstances, le bien avait-il été suffisamment visité, toutes les conditions avaient-elles été sérieusement débattues, pour que l’on puisse considérer la vente parfaite dès l’accord de l’acquéreur potentiel ?
2 – L’offre est émise par l’intermédiaire d’une agence immobilière, qui dispose d’un mandat.
Les mandats des agents immobiliers sont considérés par la jurisprudence comme des mandats d’entremise en non des mandats “de vente” car, sauf mention expresse prévue à l’article 72 du décret de la loi Hoguet, ils ne confèrent pas à l’agent immobilier le pouvoir d’engager le mandant. Cette mention expresse est quasi inexistante dans la pratique. Il en résulte que le vendeur peut très bien refuser une offre au prix du mandat présentée par un agent immobilier, et que l’acheteur évincé, tiers au contrat de mandat, n’a aucun recours.
Un tel refus serait toutefois susceptible d’engager la responsabilité du vendeur vis à vis de l’agent immobilier, qui pourrait lui réclamer des dommages-intérêts d’un montant égal aux honoraires qu’il aurait dû percevoir en cas de réalisation de l’opération.
3 – Le vendeur est-il obligé de signer le compromis de vente ?
Si la question se pose, c’est généralement parce qu’une offre a été préalablement acceptée par le propriétaire, et qu’il ne souhaite plus poursuivre l’opération avec son cocontractant.
Il y a deux cas de figure : soit l’offre constitue clairement un accord sur la chose, le prix et les conditions, dans ce cas le vendeur doit poursuivre, et notamment signer le compromis si l’offre, comme c’est généralement le cas, l’y oblige. Il pourra bien sûr essayer de mettre des bâtons dans les roues de l’acquéreur, inventer des conditions non prévues, faire des difficultés… mais s’il exagère l’acquéreur pourrait obtenir la vente judiciaire assortie de dommages-intérêts.
Soit l’offre contenait une mention du genre “un compromis à venir déterminera les conditions de la vente” ; dans ce cas on voit bien que la vente n’était pas parfaite, le vendeur qui refuserait de poursuivre ne pourrait être poursuivi, au pire, que pour rupture abusive de pourparlers, il pourrait être condamné à des dommages-intérêts mais pas à une vente forcée, il garderait la liberté de faire ce qu’il veut de son bien entre-temps, le garder, le vendre à quelqu’un d’autre…
4 – Indemnisation de l’agence immobilière en cas de refus du vendeur de signer l’offre au prix, ou le compromis de vente.
L’agence ayant accompli sa mission, qui est de trouver un acquéreur potentiel au prix du mandat, elle pourra prétendre à des dommages-intérêts d’un montant égal aux honoraires prévus, si une clause pénale du mandat le prévoit.
Si le vendeur a accepté une offre et refuse de donner suite, l’agence pourra prétendre soit à ses honoraires si la vente est considérée comme effectivement conclue par le juge, ou simplement à des dommages-intérêts dans le cas contraire.
Dans tous les cas, pour obtenir ses honoraires ou des dommages-intérêts, la vente devra être effectivement conclue, y compris avec un autre acquéreur, y compris par une autre agence, mais l’agence ne pourra rien obtenir si le vendeur renonce purement et simplement à l’opération.
En conclusion, le vendeur peut ou non refuser de signer le compromis de vente, selon l’une ou l’autre des situations évoquées ci-dessus.
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Bonjour,
L’offre d’achat au prix a été signée électroniquement par le mandataire en mon nom et ce à distance (signature électronique), sans que je ne lui donne mon autorisation par écrit (mail, sms, ou verbal), comment puis je prouver que c’est ce mandataire (agent immobilier) qui a signé en mon nom et place et que ce document n’a pas été imprimé par mon propre ordinateur ? Merci de votre réponse
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Bonjour,
Il s’agit d’un problème technique et informatique. Légalement, la preuve peut se faire par tous moyens à votre disposition.
quels sont les moyens à ma disposition pour preuve ? c’est justement ce que cherche pour pouvoir justifier que c’est une autre personne (le mandataire) qui a signé à ma place à partir de son ordinateur. qui pourrais je contacter ? quel professionnel ?, quel organisme ? pour avoir des explications claires à propos de ce que je vous ai exposé ; j’ai fait des recherches sans trouver, ce ne sont que des sites commerciaux mais pas de conseil donné dans mon cas. Je ne connais rien à l’informatique Merci si vous pouvez m’aider.
Bonjour, vous devez vous rapprocher d’une entreprise spécialisée afin de vous aider dans cette démarche.
J’ai signer un compromis car la banque paye 100% donc compris les 10% de l’acompte de la somme de la maison ..la banque n’as pas verser l’argent des 10% CAR expertise n’est pas encore passer si la somme de la maison vaux bien son prix est ce que je risque de perdre mon compromis ? ou pas et si la banque paye la somme total après les 4mois d’attente ???
Bonjour Jérôme,
Vous faîtes allusion à une somme représentant 10 % du prix mais est-elle un dépôt de garantie ? une indemnité d’immobilisation ? une clause pénale ? (Cela est précisé dans votre compromis). Souvent c’est une somme qui doit revenir au vendeur si l’affaire ne se conclue pas pour une raison injustifiée au contrat. La banque ne versera pas cette somme. Elle versera au notaire chargé de la vente l’ensemble du prêt qu’elle vous consentira éventuellement.
Bonjour
J’ai signé l’offre à la agence la vendre ma maison mais là je me refuse à signer le compromis de vente est-ce que je suis Obligé à vendre ma maison je peux refuser de la vendre?
Bonjour,
L’article 1583 du Code civil énonce que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». En conséquence à partir du moment où le vendeur a accepté une offre, il ne peut plus revenir en arrière à moins d’engager sa responsabilité.
Quelle sera ma responsabilité?
Lire les 3 et 4 de l’article
Deux types de responsabilité sont envisageables dans votre situation : la responsabilité contractuelle (sanction prévues au contrat) ainsi que la responsabilité de droit commun (en cas de défaut des dispositions contractuelles ou de demande complémentaire de l’autre partie).