Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Bonjour, la réponse à votre question doit être stipulée dans les compromis en cascade ” en cas de décès…”. Tout comme l’occupation précaire de votre acquéreur en attendant l’acquisition doit être formalisée par un écrit….Le protocole pour lequel vous avez un rendez-vous formalisera les devoirs de chacun et les appels en garantie possible ou non. Tout comme la mise en place de clause pénale ou d’indemnité de rupture contractuelle des engagements. Seuls les professionnels ayant suivi votre dossier de vente peuvent répondre à mon sens. Entre drame et inconnue d’assurance, nous ne pouvons répondre sur le thème à mon humble avis.
j ai signe un compromis de vente etant acheteur le 21 septembre 2017 et le vendeur lui a signe le 18 octobre et son notaire nous a envoye la lettre recommandee 10 jours apres cette signature pour notre retaction bien sur 10 jours apres
on a dit que l achat se faisait sans credit
la mairie elle a recu les papiers d urbanisation le 6 novembre et ils nous disent minimum entre 1 et 2 mois
est ce normal
merci de votre reponse rapide car je paie un loyer de 900 e
Bonjour,
Le notaire doit procéder à la purge du délai de rétractation des acquéreurs au plus vite après la signature de la promesse de vente, il n’y a pas de délai légal.
Le délai de dix jours dans votre cas ne parait pas anormal.
S’agissant de la mairie, je ne sais pas si vous faites allusion à une demande de certificat d’urbanisme, dans l’affirmative le délai d’instruction est d’un mois maximum après réception de la demande en mairie.
S’il s’agit de purger le droit de préemption de la mairie, le délai est de deux mois maximum à compter de la réception du document par la mairie, en cas d’absence de réponse de la mairie à l’échéance de ce délai, elle est réputée refuser.
Le notaire attend le plus souvent la fin du délai de rétractation avant d’effectuer les formalités d’usage du dossier.
Ainsi, au vu des éléments que vous indiquez, soit une signature, par l’ensemble des parties, de la promesse de vente au 18 octobre, votre dossier est traité dans des délais classiques.
Cordialement.
vous n avez pas repondu
est ce normal que la vendeuse ait signee le compromis 1 mois apres le mien ayant verse les 10 pc le jour de ma signature
personne ne me donne la reponse ???
merci
Bonsoir Madame, en ce qui concerne le délai de signature entre l’acquéreur et la venderesse, il n’y a pas de règle. Seule la diligence à former un acte parfait peut être conseillée et la prévenance du rédacteur de l’acte en informant l’acquéreur d’une quelconque difficulté. Bien à a vous.
Je n’ai pas cette information à disposition sur Prochile mais en théorie non ce n’est pas normal. Peut-on avoir l’avis d’un professionnel CIMM ?
Bonjour,
J’ai signé une promesse d’achat pour un terrain que je n’ai jamais visité.hors lors d’une visite sur ce terrain,je me suis aperçu qu’une voie ferrée se trouvait à 200m que la parcelle étant entouré de propriété privée.bien le vendeur ne m’à jamais dit tous ces détails et ne l’à pas inscrit non plus sur la promesse d’achat.quel recours ai-je pour renoncer à tous.
Merci pour vos réponses.
Cordialement
Bonjour AGOSTINO,
En ce qui concerne la voie ferrée il vous sera opposé que vous auriez pu vous en rendre compte vous-même, à moins que la raison pour laquelle vous n’avez pas pu visiter soit due au vendeur. Je ne comprends pas le problème « entouré de propriété privée ? »
Bonjour Mr MIRIBEL,
merci pour votre réponse rapide.
Concernant le terrain je l’ai acheté sur un plan que le lotisseur m’à envoyé.donc je n’avais jamais visité le site.et bien sûr le plan ne montre aucune des propriétés existante et la voie ferrée.alors la parcelle que j’ai acheté aura dans son jardin la vue sur un autre jardin et le chemin de fer,sur mon pignon il y a une fenêtre qui va donner aussi sur un jardin existant,donc le terrain qui normalement avait vu sur le paysage comme sur le plan n’à plus la même image et je ne me vois pas bâtir une maison avec ses conditions la en ayant deux enfants.
Dans ces conditions recherchez dans le compromis les conditions suspensives, seront-elles réalisées ? Y a-t-il une possibilité de dédite ? Sinon voyez un avocat ; vous pouvez aussi essayer de trouver un autre acquéreur qui se substituera à vous.
bonjour, mon gendre a acheté une maison en campagne et signé en juillet 2017, lors de l’achat on ne lui a jamais dit qu’un projet qui datait de 2011 était en cour pour la pose de plusieurs éoliennes a 1km de chez lui, a t’il un recours? il a 2 enfants en bas âge. merci une réponse nous seraient utile. bonne journée
Bonjour,
Probablement pas. Plusieurs décisions ont exonéré le vendeur dans des cas comparables. Mais chaque cas est particulier, n’hésitez pas à consulter un avocat ‘(spécialisé en immobilier de préférence).
merci beaucoup Jean Claude
Bonjour, j’ai fais une promesse de vente pour ma maison en 2006 sans date butoir de réalisation de la vente, cette promesse de vente est elle encore valide??? puis-je annuler la vente??
Bonjour,
En cas de litige le juge devrait déterminer un “délai raisonnable”. Sauf circonstances particulières onze ans n’est pas un délai raisonnable. L’enjeu étant important, consultez toutefois un avocat spécialisé.
Bonjour
Vendant un appartement, le délai pour le prêt était le 15 janvier, et toujours rien, la signature prévue avant fin janvier 2018 si ce délai n’est pas tenu puis je annuler la vente?
Bonjour,
Sauf si votre compromis contient une clause extinctive dénuée d’ambigüité, il vous faudra respecter une certaine procédure, convocation pour la signature chez le notaire avec un préavis suffisant, constat de carence ou de difficulté établi par le notaire… Vous n’en êtes pas encore là. Si tout s’est passé normalement vous aurez rapidement un accord ou un refus de prêt de votre acquéreur.