Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Bonjour, la solution est en principe précise dans votre acte sous seing prive (Réalisation ou non des conditions suspensives). Par ailleurs, le délai “avant fin Janvier” est trop peu précis si c’est celui employé danms l’acte.
Bonjour nous avons visité une maison début juin 2017 nous avons signé le compromis chez une agence immobilière le 3 juin 2017. Notre accord de banque et accordé avant même la visite de cette maison le propriétaire s’engage à faire un chemin privatif et borner avec un géomètre. Le géomètre est venu que mi-septembre et le chemin commence tout juste à se faire sachant que l’acte authentique aurait dû être réitérer au plus tard le 30 septembre 2018 quel recours avons-nous?
Bonjour,
Dans un premier temps une LRAR rappelant les délais prévus et le retard et demandant à ce que l’acte se fasse le plus rapidement possible, en rappelant que vous avez un préjudice qui grandit chaque jour qui passe du fait de ce retard… Si vous pouvez le chiffrer c’est encore mieux. Ca fera peut-être accélérer les travaux… Peut-être pourrez-vous négocier un dédommagement à l’amiable. Sinon il vous faudra consulter un avocat (spécialisé).
Bonjour, j’ai signé une promesse de vente le 05/07/17 pour un terrain constructible non viabilisé, mon permis a été accepté, j’ai fait toutes les démarches pour pouvoir acheter avant la fin de délai de la promesse à savoir le 15/02/18 ( crédit accepté / affichage permis / constatation Huissier / délai recours des tiers passé )
Aujourd’hui le 18/01/18 aucun travaux de viabilisation n’a été effectué par le vendeur ni même les devis…Alors qu’il avait 6 mois pour les réaliser…
Comme la promesse de vente à un délai fixé au 15/02/18 et que le propriétaire n’a pas réalisé la viabilisation, puis-je annulé l’achat et récupérer mes 10 000€ d’immobilisation le 16/02/18?
Merci d’avance pour vos réponses
Bonjour,
J’ai signé un compromis de vente avec mon compagnon, non mariés, le 11 janvier en agence immobilière. Il a été envoyé par e-mail au vendeur (800km nous sépare) pour qu’il puisse l’imprimer, le signer puis renvoyer un nouveau scanne à l’agence immo.
J’ai reçu ensuite, après plusieurs relances, ce compromis de vente, par e-mail.
A-t-il une réelle valeur juridique ? Nous n’avons aussi reçu aucune copie par courrier AR.
Date de fin pour l’accord d’emprunt : le 1er Mars
Bonjour,
Un mail peut constituer un commencement de preuve, à l’appréciation du juge. Vous devriez recevoir un exemplaire par LRAR ou en main propre prochainement.
De notre côté nous avons mis en place la signature électronique, qui fait gagner énormément de temps dans de tels cas.
Bonjour;
je vais vous expliquer un cas;
un agriculteur A souhaite vendre une parcelle agricole .
L’agriculteur B souhaite acheter la parcelle de suite donc paye la terre à l’agriculteur A et signe un compromit de vente sans payer de location pendant les 3 ans.
Aujourd’hui les 3 ans du compromis de vente sont passés et le notaire souhaite que l’agriculteur A vienne signer l’acte de vente mais celui-ci ne veut plus vendre… Y a-t-il un moyen d’annuler la vente ?
Bonjour,
Cela dépend de la rédaction du compromis, il n’y a pas de réponse universelle.
Bonjour,
Nous avons signé un compromis avec un marchand de biens. A la date de livraison les travaux n’étaient pas terminés.
Nous lui avons laissé un délai pour le faire.
Mais entre temps notre offre de prpet est dépassée (plus de 4 mois).
Pouvons-nous faire annuler la vente avec ce motif ?
Bonjour NANA,
Votre bonne foi pourrait probablement être mise en cause si vous ne demandez pas une prolongation à votre banque. La procédure correcte serait de sommer le vendeur de tenir ses engagements avant le… sous peine d’annulation. Par LRAR, ou mieux par huissier.
bonjour
pouvez vous me dire svp quelle et le délais de rétractation pour la vente d’un bien immobilier jai reçu l’acte de vente par A/R le 14/02 et je me suis rétracté le lundi 26/02 par envoie d’un A/R a l’agence immobilières suis-je dans mon droits? merci a vous.