Lorsque l’une des parties tarde à réitérer la vente par acte authentique, la tentation est grande pour la partie non défaillante, de considérer que le compromis est caduc, la date prévue pour cette réitération étant dépassée.
A ce stade, il y a deux possibilités.
La caducité d’un compromis n’est pas automatique
Soit le compromis prévoit expressément qu’en cas de non réitération à la date convenue, le compromis sera nul et non avenu (date de caducité dite extinctive) : dans ce cas, et dans ce cas seulement, il peut être considéré comme caduc, chacune des parties est déliée de tout engagement. (Sous réserve d’une éventuelle faute de l’une des parties qui pourrait donner lieu à dommages-intérêts). Ce cas de figure est rare en pratique car la volonté des parties n’est pas généralement qu’une vente capote parce qu’il y a un retard de quelques jours.
Soit le compromis ne prévoit rien, ou contient la précision “cette date est constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter” : dans ce cas, le plus fréquent, il faudra sommer la partie défaillante de tenir ses engagement sous un délai raisonnable ; il s’agit habituellement d’une convocation chez le notaire, par LRAR ou par huissier de justice, précisant les conséquences de la non signature de l’acte, c’est à dire la caducité du compromis si c’est ce que l’on souhaite. Attention également à ce que le notaire soit bien en possession de toutes les pièces nécessaires à la perfection de la vente.
Selon la rédaction du compromis, le dépassement de la date de caducité sera sanctionné différemment.
Si la partie défaillante ne se présente pas, le notaire dressera un procès verbal de carence, si elle se présente et ne signe pas, ce sera alors un procès verbal de difficultés.
Selon la rédaction du compromis, l’on pourra alors opter pour la vente forcée ou pour des dommages-intérêts ; dans les deux cas une action judiciaire sera nécessaire, sur la base de l’article 1134 du Code civil.
La Cour de cassation a sanctionné récemment une Cour d’appel qui avait méconnu ces principes :
Voir également : Cour de cassation, 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-25.107 :
“Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation de l’acte du 13 avril 2012, que M. X…et Mme Y…s’étaient engagés à vendre et que, si la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n’était assortie d’aucune sanction, la cour d’appel en a exactement déduit que la promesse de vente n’était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;”
On le voit, il convient d’être prudent avant de considéré qu’on est libéré de tout engagement lorsque la date de “caducité” d’un compromis est dépassée !
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Bonjour,
Nous avons signé un acte “sous seing privé” auprès d’une agence immobilière pour l’achat d’une maison. Acte signé le 26 août, date de réalisation : 30 octobre, aucune clause suspensive (paiement comptant).
Sans nouvelle à deux semaines de la date prévue pour l’acte authentique, nous relançons notre notaire. Il joint le notaire de la vendeuse, et là nous apprenons que la maman de la vendeuse lui avait donné le terrain sur lequel elle a fait construire la maison en question et que ladite maman est maintenant sous curatelle et qu’il faut attendre l’ordonnance du juge des tutelles pour pouvoir signer. Dans quels délais ? Aucune information. Nous avons déjà dépassé de presque trois semaines le délai de réalisation et cela nous pose de réels problèmes : nous logeons dans une résidence secondaire sans confort et mal chauffée.
Comment la maman peut-elle être usufruitière d’un terrain sur lequel sa fille a construit une maison dont elle est bien propriétaire ?
Nous sommes très en colère contre l’agence immobilière.
Il nous semble qu’elle a failli à son devoir de conseil à notre égard. Qu’elle aurait dû se renseigner sur l’origine de la propriété et attendre l’ordonnance du juge avant de signer un mandat de vente.
Nous craignons, si nous engageons la moindre démarche, que l’agence se retranche derrière la responsabilité de la vendeuse. Or, ce n’est pas elle la professionnelle de l’immobilier ! Et l’agence nous a fait signer un compromis de vente précisant qu’il n’y a qu’un propriétaire : la vendeuse.
Pour résumer : à votre avis, combien de temps encore l’attente de l’ordonnance du juge peut-elle durer ? Selon la vendeuse, cette
Mon message avait peut-être atteint le nombre de signe maximum : il est parti tout seul… Je termine donc en deux mots.
– A votre avis, combien de temps l’attente de l’ordonnance du juge peut-elle durer ? Selon la vendeuse, la demande lui a été adressée peu après le sous-seing privé (soit depuis deux mois et demi) ?
– Avons-nous un recours contre l’agence ? Quand nous comparons le montant de ses émoluments à ceux du notaire, nous sommes choqués. Surtout pour ne pas faire bien son travail…
Merci de vos conseils.
Bonjour Michel,
L’agence ne vous a pas parlé de cette curatelle. Soit elle ne le savait pas, soit elle ne vous a pas transmis l’information en sa possession. Je pencherais plutôt pour la première hypothèse, quel intérêt aurait-elle eu à vous cacher ce point ?
Si elle ne le savait pas, c’est probablement que la vendeuse ne le savait pas elle-même, les conditions des donations sont souvent des clauses “types” qu’on aborde peu ou pas lors des formalités, et qu’on oublie rapidement… Là vous parlez d’usufruit, il y a peut-être eu succession pour au moins une partie.
Vous retourner contre l’agence ? Elle n’est pas responsable du fait qu’il faille l’accord du juge ; vous pouvez lui reprocher de ne pas vous l’avoir dit. Elle n’est pas non plus responsable du délai mis par le juge à répondre. Pour vous retourner contre l’agence il faudrait que vous puissiez soutenir que, si vous aviez eu cette information, vous n’auriez pas acheté, ou à un prix inférieur, ce qui n’est pas évident au vu des infos que vous avez données.
Bien sûr l’agence aurait dû vérifier le titre et poser les bonnes questions en amont. Elle ne l’a hélas manifestement pas fait.
Pour éviter ce genre de problème, et d’autres, nous utilisons cette fiche pour chaque mandat : http://www.edpref.com/catalogue/86-fiche-descriptive-contractuelle-maison-et-appartement.html , sans oublier de vérifier le titre de propriété.
Dans votre cas le mieux est de demander au notaire du vendeur de relancer le juge, vous pourrez peut-être signer dans les délais prévus, en tout cas je vous le souhaite.
Bonjour,
Nous sommes acquéreur d’une maison par un compromis signe auprès d une agence le 30 juillet. La date butoir de signature de l acte authentique est le 30 novembre. Nous avons des le mois d aout consulte un courtier qui nous a redirige vers notre propre banque. La date pour la condition suspensive de refus de financement etait au 15 octobre, date a laquelle nous devions communiquer aux notaires des offres de pret. En fait a cette date nous avons reçu un accord de principe. Ensuite grosses difficultés avec la banque, nous avons du leur faire une mise en demeure d editer les offres de pret le 11 novembre. Resultat rendez vous le 21 novembre pour remplir les certificats d assurance, ils nous ont encore demande un document a rediger demain par le notaire, pour normalement editer les offres en fin de semaine. Le probleme est le vendeur qui reste bloqué sur la date du 30 novembre, et qui nous a adressé une sommation ce jour. Nous avons prevenu les notaires des le 3 novembre que nous rencontrions une difficulté , et que nous sollicitions un decalage au 18 decembre pour la signature. Les vendeurs ne veulent rien entendre. Nous n avons aucun refus de pret, car nos revenus nous permettent de financer, juste une mauvaise banque, qui a pris un malin plaisir a nous mettre en defaut, car nous avons travaillé avec un courtier. Nous nous presenterons le 30 novembre pour expliquer notre souci, mais que pouvons nous faire de plus. Nous ne demandons que 15 jours supplémentaires. Merci par avance de votre aide. Catherine.
Bonjour volsfelts,
pour répondre utilement il faudrait avoir le libellé des clauses du compromis concernant la réitération, ainsi que le contenu de la sommation. Si le vendeur n’avait pas mis de date extinctive dans le compromis, il aura du mal à arguer que la signature de l’acte au 30 novembre était essentielle pour lui. Vous devriez discuter de cet argument avec votre notaire en prévision du RV. Si le vendeur comprend qu’il risque de perdre un procès il devrait revenir sur sa position.
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Voici le libellé des clauses du compromis concernant la réitération :
“La vente sera réitérée au plus tard le 30/11/2015 par acte authentique établi par l’étude X avec le concours de l’étude Y que les parties choisissent.
Toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du Notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le Notaire recevra la dernière des pièces indispensables.
La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.
Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justices, tous droits et amendes et devrait, en outre, payer à l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de xxxx€.”
Nous n’avons pas encore pris possession de la sommation.
Merci encore.
Catherine
“La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.” ; donc le vendeur ne pourra pas annuler mais vous contraindre à acheeter, et il y faudra plus de quinze jours ! Tout au plus pourra-t-il vous réclamer des DI pour le retard, à condition qu’il prouve un préjudice.
Bonjour.
Je devais signer l’acte authentique de vente le 27 novembre ( initialement prévu le 20 octobre sur le compromis retardé à cause de l’arrivée de l’offre de prêt). A une heure du rdv le notaire m’appelle car la représentante ( maman d’une mineure) de l’un des deux vendeurs n’est plus apte à signer car elle est parti en hôpital psychiatrique le jour même. On me dit d’attendre que le juge des tutelles pour mineures accepte un courrier du notaire autorisant un tiers à signer l’acte… Sauf que je n’ai pas trop le temps car j’ai des travaux à faire+déménagement dans la maison et quitte mon appartement actuel le 15 janvier. (On me dit que le juge a beaucoup à faire et à traiter x dossiers) . Comment accélérer la chose? Quel recours ai je droit? Merci d’avance.
Bonjour Giglio,
Il n’existe pas de moyen légal de faire accélérer un tel dossier… Le notaire ou la famille peut relancer le juge en invoquant vos arguments. En tout cas il ne semble pas qu’il puisse y avoir une remise en cause de votre vente, d’après les éléments que vous exposez.
bonjour nous avons signé un compremis de vente viager occupé et verse 5000 euros de depot de garantie sequestre au notaire l acte authentique devait etre signé fin novembre 2015 .le 27 novembre on nous télephone (l agence) pour nous demander de ne pas poursuivre l achat au motif suivant les enfants du crédirentier revendique leur droit de proprieté droit confere par leur défunt pere qui na jamais habite la maison ni finance celle ci du fait de leur séparation depuis 40 ans .visiblement une personne a failli a ses obligation professionelle (l agence juriste en droit immobilier ou le notaire )quel solution pour avancer dans ce dossier car un autre appel tel pour nous demander la memes chose merci de vos réponses cordialement pascal