Le titre VII du livre II du Code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :
“TITRE VII PROTECTION DE L’ACQUEREUR IMMOBILIER – Chapitre UNIQUE
Art. L.271-1. – Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.”
Les modalités de la notification :
La loi impose l’envoi du compromis par lettre recommandée avec accusé de réception.
Un courrier d’accompagnement n’est pas obligatoire, mais reste néanmoins préférable, pour plus de sûreté.
Les signatures figurant sur les accusés de réception sont en effet bien souvent illisibles, le courrier d’accompagnement représente donc une précaution supplémentaire, dans la mesure où le client le renvoie à l’agence immobilière.
Il n’est pas possible d’indiquer dans le compromis ou sur tout autre document, que l’acquéreur renonce au délai de rétractation ; cela reviendrait à la non obtention de son consentement, élément fondamental de tout contrat.
La remise contre récépissé a été invalidée par les tribunaux. La notification n’ouvre désormais le délai de rétractation que si elle est faite par LRAR. (Toute autre forme de notification, sauf par huissier, n’ouvrirait pas le délai de rétractation qui bénéficie à l’acquéreur, et repousserait le point de départ de ce délai au moment où la notification sera faite par LRAR).
Dans le cas où la notification ne serait pas faite dans ces formes, le notaire devrait purger le délai de réflexion.
A noter également : les personne morales ne bénéficient d’aucun délai de rétractation, même les SCI familiales.
Un certain nombre de précautions doivent être prises lors de la rédaction du compromis :
• faire déclarer à l’acquéreur qu’il agit en tant que non professionnel et que l’immeuble est destiné à l’habitation ;
• prévoir le sort du contrat en cas de rétractation d’un seul des acquéreurs…
Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Remise contre récépissé
La remise contre récépissé est désormais légale (loi ENL).
Auparavant, la cour d’appel de Paris, 2ème ch., sect. B, 15 mars 2007, n° 05/24529, Thumerel c/ Hauet, avait admis cette remise en mains propres ; elle considérait que dès lors qu’aucun élément du débat ne permettait de suspecter que l’appelant (l’agent immobilier) aurait antidaté la lettre de remise, le seul motif que cette remise soit effectuée par un agent immobilier et non un officier public est inopérant. Elle ajoute “surabondamment, la loi du 13 juillet 2006 ayant modifié le texte susmentionné prévoit désormais expressément la validité de la remise directemet effectuée par un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente”.
Mais la cour de cassation n’était pas d’accord :
Cass. 3ème Ch. civ., 27 février 2008, n°07-11303 et n°07-11936
Et comme c’est le dernier recours…
Il a fallu attendre le décret en date du 21 décembre 2008 :
La mention manuscrite qui doit être inscrite de la main du ou des acquéreurs :
” remis par (nom du professionnel)… à (lieu)… le (date)… ” et : ” Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de sept jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… ”.
Pour pouvoir remettre le compromis en mains propres, il faut également que, dans le texte, soit reproduit l’article L 271-2 du CCH.
Le texte impose que le compromis remis à l’acquéreur comporte la mention manuscrite, pas les autres exemplaires… ce qui pose des difficultés au notaire qui reçoit le compromis : comment vérifier que le droit de rétractation a été valablement purgé ? En demandant à l’acquéreur d’apporter son exemplaire à l’étude ? En se contentant d’une copie ?
PS voir notaires et remise en main propre
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Articles rédigés par diverses personnes du siège social de Cimm Immobilier.
bonjour, si l’on veut faire valoir son droit à la rétactation faut il envoyer un courrier pour les 2 acquéreurs ou 1 par personne soit l’acquéreur et le co-acquéreur ?
merci pour votre retour.
@dub, il a déjà été jugé que la rétractation d’un des acquéreurs suffisait à annuler le compromis. Ce point n’était pas clair lorsque la loi est sortie, en ce qui nous concerne c’est une précision que nous avions portée dans nos compromis.
Bonjour,
je veux annuler la vente après la période de rétractation, car le syndic de copropriété a établi des charges provisionnelles qui nous semblent excessives . Quelles sont les conséquences ?
Nous avons versé 500 euros au départ et qu’ils sont perdus, mais le promoteur peut-il nous attaquer pour demander des indemnités compensatrices ?
Merci de réponse
Bonjour, j’ai signé une offre d’achat pour une maison avec mon épouse, qui a été acceptée par le vendeur.Ensuite environ 8 jours après j’ai reçu un compromis de vente, pour que mon épouse et moi puissions le signer, vu que l’offre d’achat
était acceptée. L’envoi a été fait en RAR un à moi un à ma femme, avec en double tous les contrats obligatoires, et indication, que c’était pour nous notifier la loi SRU avec droit de rétraction.
Le compromis n’était pas signé par le vendeur, il devait être signé par nous et que le renvoyons pour faire signer le vendeur.
La loi SRU est t’elle valable. ?
Bonjour,
Il a été jugé que la notification d’un compromis non signé par le vendeur ne faisait pas courir le délai de rétractation.
Bonjour
est-ce qu’il existe une loi européenne sur le sujet de le possibilité de rétractation?
Bonjour, une copie du compromis de vente envoyé en LR AR par une agence immobilière après le délai de rétractation Sru devient elle caduque ( original non transmis )?
Une agence immobilière peut elle signer un compromis en lieu et place du Vendeur ?
Un diagnostic fosse septique non signé lors du compromis rend t il caduque le compromis ?
Bonjour,
Le texte dit qu’il faut envoyer l’acte. Une copie du compromis satisfait-elle à cette exigence ? Je n’ai pas connaissance de jurisprudence sur ce point.
Une agence immobilière peut signer un compromis pour le compte du vendeur si elle a reçu procuration, ou si son mandat comporte la mention expresse de l’article 72 du décret du 20 juillet 72 (rarissime). À noter que depuis un récent arrêt de cassation la nullité du mandat ne peut plus être invoquée que par le mandant.
Quant au diagnostic fosse septique s’il n’est pas joint au compromis, la sanction devrait être la nullité de la non garantie des vices cachés éventuels, mais pas la nullité du compromis.
Merci pour votre retour.
Bonjour mon notaire a envoyé la loi sru 1 mois après la signature du compromis .
L acquéreur refuse désormais la vente
Y a t il une faute du notaire ?
Suis je en droit de demander un dédommagement je devais signer la vente dans 15 jours
Merci d avance
Bonjour,
Pour prétendre à un dédommagement vous devez démontrer une faute du notaire, un préjudice et un lien de causalité.
Par conséquent, il faut rechercher la raison de cette purge tardive qui peut être l’attente de la réception de documents par exemple, au quel cas la purge tardive serait justifiée et vous ne pourrez prétendre à un quelconque dédommagement.
En outre si la purge tardive ne peut être justifiée vous pourrez tenter de démontrer la faute du notaire mais il sera à mon sens difficile de prouver que c’est cette faute qui a entraîner la rétractation de l’acquéreur qui aurait tout à fait pu se rétracter si la purge avait été faite immédiatement après la signature du compromis.
Le seul préjudice qui pourrait être indemnisable en cas de faute démontrée du notaire serait celui qui résulterait d’éventuels frais que vous auriez supportés et qui n’auraient pas été dus si vous aviez eu connaissance de la rétractation plus tôt ou tout autre préjudices financiers mais compte tenu du délai de purge (un mois après la signature du compromis) cela me parait peu probable.
En conclusion et à mon sens vous ne pourrez prétendre à aucun dédommagement compte tenu des faits que vous évoquez.
Cordialement.
Bonjour, un mois après la signature du compromis avec un professionnel marchand de biens et avant la signature définitive de la vente, un organisme d’état chargé de réaliser des préemptions pour le compte de la ville nous informe que la maison qui était censée comporter 3chambres, n’en comporte qu’une, 2 pièces mentionnées comme chambres dans l’acte ne sont pas conformes au règlement sanitaire départemental et ne peuvent pas être louées en chambres , hors nous l’achetons pour le louer.
Le délai de rétractation est dépassé, et nous devions signer au plus tard dans 8 jours, pouvons nous annuler la vente sans procès ? y aura t il des frais à payer ( notaire) ?
Merci d’avance