Propriétaire d’un appartement ou d’une maison en indivision, vous vous demandez si vous pouvez donner mandat de vente à une agence immobilière sans le consentement des autres indivisaires ? Pour y voir clair sur ce que dit la loi et la jurisprudence, suivez le guide !
Savoir ce qu’est l’indivision
En situation d’indivision, la propriété d’un bien est partagée entre plusieurs personnes soit à part égales (chacun étant propriétaire à hauteur de la moitié ou du tiers du bien par exemple) soit à parts inégales (à hauteur de 40% pour l’un des acquéreurs et de 60 % pour l’autre par exemple).
Cette situation se rencontre en matière de succession (indivision successorale), mais également en cas d’achat d’un bien immobilier financé par des personnes non mariées (concubins ou partenaires par exemple).
Faire la différence entre acte d’administration du bien et acte de disposition
Si vous êtes propriétaire d’un bien en indivision, la loi vous permet, si vous détenez au moins deux tiers des droits indivis de faire seul certains actes, tels que notamment les actes d’administration du bien.
Les actes dits de disposition, qui se définissent comme des actes qui engagent le patrimoine, nécessitent l’accord unanime de tous les indivisaires. C’est le cas de la vente du bien indivis.
Connaître la loi
La jurisprudence (Cass. Civ. 1, 15/01/2015, n° 13-25955 ) admet toutefois qu’un seul indivisaire puisse donner un mandat de vente à un professionnel intermédiaire. La signature d’un tel mandat n’est donc pas un acte de disposition nécessitant l’accord de tous.
Selon les juges, un tel mandat est valable et produit ses effets entre l’agence et l’indivisaire signataire, mais reste inopposable aux autres, à moins qu’ils ne le ratifient.
Ce qu’il faut retenir
En pratique, le professionnel pourra donc légalement commercialiser le bien, mais la signature d’un compromis de vente et a fortiori d’un acte authentique devant notaire, nécessiteront l’accord de tous les indivisaires.
L’intérêt de donner seul un mandat de vente apparaît alors limité, notamment en cas de conflit entre les indivisaires, soit en cas de désaccord sur le prix de vente, soit en cas de désaccord sur le projet même de vente.
A noter : Par principe, chaque indivisaire est en droit de mettre fin à l’indivision. A défaut d’accord amiable, la vente devra être autorisée par les juges du tribunal de grande instance.
que faire et qui est hors la loi quand lors d’une invision il y a d’un côté le principal indivis qui détient 50% et 4 indivis les 50% restants ….le principal indivis signe un mandat simple avec une agence, cette agence trouve acquéreur…le dossier est envoyé au notaire …mais entre temps un des indivis qui a la tutelle d’un autre et qui donc détient 35% de part informe l’agence avoir signé un mandat exclusif avec un mandataire 8 jours auparavant (loi alur 14 jours ? pour rétractation?) et que l’agence du mandat simple ne peut traiter cette affaire et comble de l’histoire le mandataire au mandat exclusif se permet d’appeler les acquéreurs directement pour traiter cette affaire….qui est hors la loi , où est la déontologie ?
Bonjour Dumon,
Dans une telle affaire la vente ne pourra se faire qu’avec l’accord de tous, sauf à passer par la voie judiciaire. Les différents mandats donnés par l’un ou l’autre des indivisaires ne produisent pas d’effet envers les tiers.
Bonjour, je suis proprietaire et usufruitier d une maison en indivision avec mes 2 enfants, suite au deces de ma femme (leur mere) en 1992. Mes 2 enfants ont chacun 1/8 …
Je desire vendre ma maison, mes enfants semblent s’y opposer pour des raisons sentimentales. Que puis je faire, et puis je vendre la maison en leur versant leur part lors de la vente) sans leur accord
Merci de votre réponse.
Notre maison est en indivision nous l’avons mis en agence pour la vente mais un des indivionnaire souhaiterait la mettre à une autre agence. Peut-il le faire ou faut-il une majorité d’accord ? sachant que la période d’exclusivité est dépassée. Merci devotre réponse
Il peut le faire mais le mandat ne produira d’effets qu’entre les contractants.
Bonjour, nous possédons une maison en indivision, mon père en ayant l usufruit bien qu il n y vive pas. Ce bien est partagé pour 50% à une tante, ma mere étant decedee le reste entre mon frère ma sœur et moi. Depuis des années ma sœur et moi payons les taxes foncières.J ai fait une proposition d achat des parts de ma tante avec l accord des autres indivis . Ma tante a mandaté une agence immobilière . Jenecomprends pas. Que puis je faire? Merci pour vos réponses
Bonjour Damour, il faudrait savoir dans un premier temps si le mandat est exclusif ou non. Mais rien ne vous empêche de négocier directement avec votre tante sachant qu’un mandat exclusif ou comportant une clause pénale peut être dénoncé au bout de 3 mois avec un préavis de 15 jours. Par ailleurs si vous ne vous entendez pas bien avec votre tante il peut être avantageux de passer par l’agence qui fera tampon.
Bonjour, merci pour votre réponse. Justement, nous nous entendons bien avec ma tante!! J’ai déjà fait une proposition, qui après estimation officielle, est au dessus du montant correct. Devrais-je plutôt passer par un notaire afin qu’il officialise par des actes , l’accord des autres parties, et transmette ainsi officiellement ma proposition à ma tante? Je vis en corse, ma tante à paris.je tiens à garder cette maison qui fut celle de mes grands parents et de ma mère, j’y passais toutes mes vacances. Cela me tiens à cœur. Je n’ai jamais pensé un instant ” la léser”.
Oui dans votre cas le passage par un notaire est obligatoire.
Bonjour,
Nous avons formulé une offre d’achat pour un appartement en succession, (3 frères), l’agence immobilière avec qui nous avons visité l’appartement à l’accord de 1frère;qui lui à accepter notre offre de prix.
Les 2 autres, qui ont également accepter notre offre ne souhaite pas passer par la même agence immobilière.
Cependant les 2 professionnels de l’immobilier ne trouve pas d’accord pour leur commission. Existe t-il un barème légal pour fixer les honoraires des différentes agences immobilière? A savoir 2tiers pour l’agence qui à l’accord de 2 frères et 1 tiers pour l’autre agence?