Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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Merci pour votre réponse très claire.
Non, je n’ai pas signalé aux propriétaires que j’avais visité avec l’agence. Le montant des Dommages et Intérêts qu’ils seraient susceptible de verser dans ce genre d’affaires est-il très élevé ? (trop élevé pour que la vente se réalise)
Comme l’agence n’a pas transmis mes offres préalables aux propriétaires, n’y a t-il pas là matière à dire que l’agence a commis une faute qui pourrait exonérer les propriétaires du versement des Dommages et Intérêts ?
Merci encore.
Cordialement.
Le montant des DI est au maximum égal à la commission prévue. Mais votre raisonnement quant au fait que l’agence n’a pas fait suivre votre offre tient la route. Le propriétaire pourra de plus arguer qu’il ne pouvait pas savoir que l’agence vous avait présenté le bien.
Ayant visité une maison avec un agent immobilier en premier qui m’a fait signer un bon de visite, puis ayant visité toujours la même maison avec un second agent immobilier, ensuite j’ai refait une visite avec le premier agent accompagné d’un maitre œuvre, suis-je obligé de faire la transaction avec le premier agent m’ayant fait signer son bon de visite ou peut-il demander des dommages et intérêts si je passe par la deuxième agence et à qui peut-il les demander vu qu’il a un mandat simple.
MERCI
Bonjour,
Tout dépend de la rédaction du mandat du vendeur, peu importe qu’il soit exclusif. Voir :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
bonjour
Tout dépend également de la rédaction du mandat de vente non ??
jurisprudentes.net/L-agent-immobilier-a-droit-a-sa-7323.html
cordialement
Je voudrai savoir si je conclu un compromis avec la 2ème agence, la première agence qui m à fait signer son bon de visite peut elle demander des dommages et internets et à qui peut elle les demander sachant que le vendeur à qui signe un mandat simple avec les différentes agences. Pour moi j ai fait 2 visites avec la première agence dont une avec mon maître d oeuvre, mais j ai une préférence pour la 2ème agence juste par connaissance interposé .
bonsoir m
nous avons bien compris la question, prenez la peine de lire les réponses de jcm et la mienne
l’agence évincée ( puisque vous êtes un grand joueur ) peut se retourner contre le vendeur, et vous pourriez aussi être condamné solidairement
D’un autre côté, vous êtes soit d’une grande naïveté, soit d’une totale mauvaise foi , soit capricieux , pour aller de l’une à l’autre ainsi
En gros vous dérangez deux professionnels, et vous voudriez que l’un des deux bosse gratuitement , sans les avoir mutuellement prévenu de vos démarches ; CHAPEAU !!
bonjour, il y a deux mois j’ai visité une maison avec une des quatre agences qui la vendaient (j’ai signé un bon de visite), aujourd’hui je voudrais faire une proposition mais le propriétaire a viré 3 agences dont celle qui m’a fait visiter la maison, est ce que je peux passer directement par le propriétaire sans risque ? merci
Clairement non, puisque l’agence qui vous a présenté la maison serait en droit de se retourner contre le propriétaire et contre vous, selon la rédaction de son mandat.
Merci jcm pour ta réponse, comment je fais si l’agence ne vend plus la maison et que je ne peux pas passer par le proprio ?