Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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Deux options
Passer par l’agence
Passer par le propriétaire en lui signalant que c’est l’agence qui vous a présenté le bien, et surtout en garder une preuve (par exemple en le signalant sur le compromis)
Bonjour
Commençant à réfléchir à l’achat d’un logement, j’ai un peu surfé sur les différents sites. Et laissé des alertes sur le type de bien que je cherche. En fait, beaucoup de biens se trouvent sur plusieurs sites. Dois-je annuler les alertes que j’ai inscrites, par crainte qu’une agence vienne un jour se prévaloir d’être la première à m’avoir notifié la mise en vente d’un bien ?
Bonjour,
J’ai besoin d’avis de professionnels.
Nous sommes à la recherche depuis un an d’un appartement En octobre 2012
Bonjour,
J’ai besoin d’avis de professionnels.
Nous sommes à la recherche depuis un an d’un appartement En octobre 2012
Rebonjour,
Désolée, mon ordinateur beugue…
Nous sommes à la recherche d’un appartement avec 3 chambres depuis un an. En octobre 2012, je téléphone à une agence pour visiter un bien A. Le jour du RDV, elle nous fait signer 3 bons de visite, nous indiquant qu’elle veut également nous faire voir 2 autres appartements, B et C, qui sont dans le même quartier. L’agence nous demande un débriefing, mais nous n’avons pas le temps de repasser à l’agence, et je lui envoie un mail en lui indiquant que l’appartement A nous intéresse (finalement la vente ne s’est pas faite car beaucoup trop cher) mais pas B (trop cher à 477 000 € et avec uniquement 2 chambres) ni C.
Il y a 15 jours, je vois une annonce d’une autre agence pour un appartement à 410 000 € avec 2 chambres, mais avec avec un plan d’aménagement pour créer une 3ème.
Nous le visitons, et nous avons l’occasion par le biais de connaissances de voir le même appartement à un étage supérieur où une 3ème chambre a été créée, et nous faisons une offre à 390 000 € qui est acceptée.
Mais le lendemain j’ai un doute et je vais voir les photos des appartements que j’ai visité (je prends toujours des photos quand je visite) et je me rends compte qu’il s’agit de l’appartement B visité il y a 8 mois (à l’époque j’étais tellement pas intéressée que je n’en ai pris que 2, alors que d’habitude je mitraille).
La 1ère agence ne semble plus avoir de mandat sur ce bien qui n’est plus sur son site.
Mais pensez-vous qu’elle pourrait venir me réclamer le paiement d’honoraires ?
Merci d’avance pour vos réponses !
Bonjour,
Je vous soumets mon cas de figure assez stupéfiant ! Je vais tacher d’être précis dans le timing car cette affaire se jouer en heures et non en jours !
J’ai signé un mandat simple (me permettant de vendre de mon coté ou via une autre agence) le 12 avril 2013, pour une maison au prix de 217000 € (dont 12000 € de frais d’agence). Nous indiquons alors à l’agent que malgré le mandat simple, nous ne signerons chez d’autres agences mais que nous mettrons le bien en vente sur le Bon coin sous 3 semaines à un mois.
Sans proposition concrète et commençant à être prix à la gorge par les doubles loyers, je décide le 5 juillet :
– d’informer l’agence qu’elle peut proposer le bien à la vente à un prix inférieur et de me communiquer immédiatement les offres ;
– de mettre le soir même le bien en vente sur le Bon Coin le vendredi 5 juillet. Je fixe le prix de 200 000 € après que l’agence m’ait conseillé 199000 € par SMS à 18h05. L’annonce est en ligne à 22h48.
La situation se complique dès le lendemain.
– le samedi 6 juillet à 13h07, j’ai un appel sur ma boite vocal d’un acquéreur potentiel qui me dit être intéressé ;
– à 16h07, message dans ma boite vocal de l’agence qui m’indique une visite avec une offre à venir (je ne connais donc pas encore ni le nom de l’acquéreur ni le prix) ;
– je rappelle l’acquéreur potentiel à 16h12 et en apportant des précisions, nous nous rendons compte ensemble que la personne vient de visiter la maison dans l’intervalle via l’agence et je réalise qu’il est à l’origine de l’offre de l’agence (sans en être sur) !
L’acquéreur m’affirme alors que l’agence ne lui a pas fait signer de bon de visite mais qu’il a transmis par mail à l’agence une proposition à 202500€.
– à 19h30, l’agence m’envoit un SMS me précisant le montant de l’offre à 202500 € mais toujours sans me communiquer le nom ;
– à 19h36, je recontacte l’acquéreur et nous tombons d’accord sur le prix à 200000 € comme affiché sur le site internet et sur une visite le vendredi suivant.
– à 20h38, j’envoie un email à l’agent pour l’informer
que nous avons une meilleur proposition via Interent et je double la communication par un message sur sa boite vocale.
– à 21h23, je double par précaution mon mail à l’agent en lui indiquant de manière plus précise de suspendre les visites.
A la lecture de l’article et des nombreux commentaires et précisions, ce timing totalement surréaliste m’inquiète. Car en effet si, sauf mensonge de l’acquéreur potentiel, ce dernier a bine eu connaissance du bien d’abord par mon annonce Internet avant par le plus grand des hasards de se voir proposer la visite par l’agence qui oublie accessoirement de lui faire signer le bon de visite…
Selon vous, suis-je dans mon droit de conclure l’affaire directement avec l’acquéreur potentiel ?
Vous recherchez un appartement ou une maison, et avant chaque visite de logement, les agences immobilières vous demandent de signer un document appelé bon de visite. A quoi sert-il réellement et en quoi vous engagez-vous en le signant ? Explications.
La raison d’être du bon de visite
Le bon de visite est un document signé en agence par un candidat acquéreur. En le signant, il reconnaît avoir visité le bien immobilier par l’intermédiaire du professionnel, mandaté à cet effet par le propriétaire du bien.
Le bon de visite matérialise donc la preuve que l’agent immobilier honore son engagement auprès du vendeur en présentant son bien à des acquéreurs potentiels. Il est en outre utile pour le professionnel vis-à-vis de son assureur, au cas où un dommage se produirait dans le logement au cours de la visite. Soyons clairs, ce document n’a pas d’autre fonction.
Peut-on acheter le bien visité via une autre agence ?
Le scénario est le suivant : un appartement est mis en vente par son propriétaire auprès de plusieurs agences immobilières. Un acquéreur visite le logement par l’intermédiaire d’une première agence, lui signe un bon de visite mais ne donne pas de suite à ce rendez-vous. Quelques jours plus tard, il revisite le même logement en compagnie d’une seconde agence et, cette fois, décide de l’acheter. La première agence, apprenant cette décision, réclame le paiement de ses honoraires à l’acquéreur en justifiant cette exigence par l’existence du bon de visite signé. En a-t-elle le droit ?
Absolument pas, car une agence immobilière n’est pas considérée comme propriétaire de ses acquéreurs. La loi Hoguet, qui règlemente l’exercice de la profession d’agent immobilier (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972), est très claire sur ce point : un professionnel ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération immobilière qu’à la condition de détenir un mandat écrit et signé préalablement par l’une des parties (généralement le vendeur). Or, un bon de visite signé par un acquéreur n’est pas considéré comme un mandat par la loi. La demande de l’agence évincée n’a donc dans ce cas aucun fondement juridique.
Quels sont les risques si l’on court-circuite l’agence ?
Prenons l’hypothèse suivante : un acquéreur visite un appartement par l’intermédiaire d’une agence et signe le fameux bon de visite. A nouveau, notre acheteur ne donne pas suite à ce premier rendez-vous. Quelque temps plus tard, il prend contact directement avec le propriétaire du bien en question, revisite l’appartement et décide de l’acheter directement, sans passer par l’agence.
Ce scénario correspond en fait au seul cas où le bon de visite peut être utilisé par une agence immobilière pour revendiquer le paiement de sa commission, même si elle n’a pas finalisé la vente elle-même. Pourquoi ? parce que le bon de visite constitue la preuve que le professionnel a assuré sa prestation conformément aux termes du mandat de vente, et que l’acquéreur a agi de façon déloyale vis-à-vis de lui en le court-circuitant afin d’éviter le paiement d’une commission.
Toutefois, conformément aux dispositions de la loi Hoguet, l’agent immobilier ne pourra demander le versement de sa commission qu’auprès de la personne lui ayant confié un mandat écrit, c’est-à-dire au vendeur dans la grande majorité des cas. A moins que l’acquéreur ait confié un mandat de recherche au professionnel, celui-ci ne pourra exiger de lui aucune rémunération.
En conclusion, signer un bon de visite n’engage pas l’acquéreur à grand’chose. On peut même dire que c’est le vendeur qui est le plus engagé par ce document, au cas où son acheteur indélicat chercherait à évincer l’agence qui lui avait fait visiter le bien en premier.
Bref tout cela relève quand même d’une vaste escroquerie. C’est comme si vous étiez lié avec le vendeur de chez carrefour/leaderprice ou autre à qui vous avez demandé des informations sur le téléviseur ou le paquet de croquettes pour chien. Lui aussi engage son professionnalisme et il ne serait que justice que même si finalement nous achetons l’article ailleurs il touche quelque chose ou qu’il se fasse dédommager.
Pour finir ne venez pas me dire que ca n’est pas possible car l’on a rien signé avec lui. Ou dans ce cas il faut vraiment que tous les magasiniers du monde fassent signer un papier avant de répondre à quelque question que ce soit !
Bonjour LF,
Pour être complets n’oublions pas que l’agence qui a présenté le bien en premier, si elle n’a pas droit à la commission, a droit à des DI, si son mandat est bien rédigé.
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
Par ailleurs le bon de visite a une autre fonction, il permet de vérifier l’identité du visiteur.
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/acquereurs-tricheurs-sanctionnes-172.html