Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour,
J’ai contacté une agence par mail avec mon adresse pour faire une proposition d’achat d’un terrain (terrain à côté de chez moi) à 30000 e frais d agence et notaire inclus que j’ai signé du nom de mon mari. l’agence me fait un mail en me disant que le proprio est d’accord pour 28500e + frais de notaire, l’agence m’appelle pour me dire les frais de notaire faut compter de 6 à 8 % max, donc vous en aurez pour environ 30000 euros en tout. Je dis je suis ok, par contre ce n’est pas moi qui achète mais mon mari (séparé de bien) il me donne un rdv le 15/08 pour que mon mari signe un papier.
Après discussion avec mon mari, il appelle un notaire qui lui annonce des frais d’environ 3300 euros. Mon mari me dit l’agence a menti, ça ne me plaît pas, je ne passe pas par une agence je vais me débrouiller tout seul. Il contacte le cadastre, obtient le numéro de parcelle (c’est un terrain que l’on connait)contacte la mairie, obtient le nom du proprio, contacte les mairies des autres villes aux alentours (6 avant de trouver la bonne), trouve la mairie ou le proprio habite, se rend sur place, trouve le facteur pendant sa tournée qui lui indique la rue du proprio et il finit par trouver l’adresse exacte (il adore Sherlock Holmes…)Après discussion avec le proprio, il est d’accord avec un prix 27000E+3300 de frais de notaire pile poil notre budget. Mon mari me dit de rappeller l’agence et d’annuler le rdv du 15 aout ce que je fais).
Ma question est : mon mari a t’il le droit de ne pas passer par l’agence ? sachant que celle ci ne nous a pas décrit le terrain ou présenté,c’est moi qui lui est dit ce qu’il y avait à savoir et je ne serai en aucun cas la propriétaire future (l’agent immo était en vacances c’est son père qui a “géré” les appels et mails en son absence, autre info donné par le papa “la vente prendrait au moins 3 mois même si on paie sans crédit”)
info supplémaire, il n’y a pas d’exclusivité avec l’agence. Le terrain est en vente sur le bon coin en direct avec le proprio (comme l’annonce était au même prix que l’agence et que c’était un numéro de portable, j’ai cru que c’etait l’agence qui l’avait mis mais non) j’ai des copies de l’annonce du bon coin.
Bonjour,
Je m’y perds un peu… Pourriez-vous m’éclairer? Je cherche un bien a qq 850km de chez moi. En cherchant sur internet, je trouve un bien qui m’intéresse et prends contact avec l’agence. Mais parents qui m’aident dans la recherche et qui habitent sur place, prennent contact avec un notaire qui propose ce même bien, signent un bon de visite à leur nom mais précisent qu’ils font cette recherche pour leur progéniture. Moi, qui n’ai donc pas signé personnellement ce bon de visite, souhaite visite le bien avec l’agence avec qui j’ai eu initialement le contact, car le 1er contact téléphonique est bien passé. Que dois- je faire? Je ne me sens pas lié par le notaire et je n’entends pas me soustraire aux conseils d’un pro et traiter directement avec le proprio.
J’ai maintenu mon futur RDV avec l’agence et ai annulé le RDV pris chez le notaire.
Merci pour vos réponses
bonjour,
a lire differents sites les explications different pas mal pour exemple :
Qu’est-ce que le bon de visite ?
Le « bon de visite » appelé également « reconnaissance d’indication et de visite » est une attestation que l’agent immobilier peut, lors de la visite d’un bien, faire signer à l’acquéreur potentiel. Ce document a pour objectif de prouver que l’agence immobilière a bien respecté sa mission relative au logement dont la vente lui a été mandatée. Pour le client, la signature d’un bon de visite ne constitue pas un mandat qui l’obligerait à acheter le bien immobilier visité. Elle ne l’oblige pas non plus à payer une commission.
Quelle est sa valeur juridique ?
Le bon de visite ne fait l’objet d’aucune règlementation légale concernant sa forme, son contenu et ses effets juridiques. Il constitue une trace de l’activité de l’agence au sujet de sa démarche envers le client. Il s’agit en effet d’un élément de justification qui a pour but de dissuader l’acheteur de s’adresser directement au propriétaire sans verser de commission à l’agent immobilier. Car le métier d’agent immobilier consiste à mettre en relation le vendeur du bien immobilier et l’acheteur potentiel, puis de se faire rémunérer en prélevant un pourcentage sur la vente du logement.
La loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 stipule que l’agent immobilier n’est en droit de réclamer une commission sur la vente d’un bien immobilier seulement s’il est titulaire d’un mandat. Ce dernier est un document généralement signé par le propriétaire qui précise les modalités d’attribution de la commission à l’agence. Notons qu’une clause de ce mandat désigne également la partie qui sera chargée de payer la commission. C’est donc le mandat qui se trouve être la condition essentielle de la rémunération de l’agent immobilier, et non le bon de visite. Par conséquent, un agent qui ne possède qu’un bon de visite, sans mandat, ne peut prétendre à une commission.
Peut-on acheter un bien en passant par une agence immobilière différente malgré un bon de visite ?
Presque systématiquement, les agences immobilières soumettent à l’acheteur potentiel un bon de visite à signer avant de découvrir le bien à vendre. Ce qui obligerait implicitement l’acheteur à passer par l’agence ayant assuré la visite, pour opérer la transaction immobilière. Toutefois, d’un point de vue juridique, cette attestation n’équivaut pas à un mandat de vente de bien immobilier, et ne peut donc pas empêcher le prospect d’acquérir le bien en passant par une autre agence immobilière.
La Cour de cassation a affirmé, le 15 mai 2007, que la commission doit uniquement être attribuée à l’agence qui a effectué la vente, en vertu de l’article 6 de la loi Hoguet. Il s’agit donc d’une mesure qui favoriserait la concurrence entre les négociateurs immobiliers.
Notons que la seule possibilité pour qu’un acheteur soit obligé de solliciter la même agence réside dans le fait que cette dernière détiendrait un mandat exclusif en accord avec le vendeur, au sujet de la vente du bien immobilier.
Peut-on acheter un bien directement au particulier malgré un bon de visite ?
Étant donné que la loi Hoguet ne donne aucune valeur juridique au bon de visite, rien n’empêche légalement l’acheteur ayant signé le document lors d’une visite avec une agence immobilière, de négocier directement avec le propriétaire et de conclure la vente. Et cela, sans rémunérer l’agence immobilière qui dispose d’un mandat non exclusif.
La situation est cependant différente lorsque le propriétaire a signé un mandat exclusif avec l’agence immobilière. Le caractère exclusif de l’accord confie à une seule et unique agence la vente du logement. Selon les clauses définies dans le contrat, le propriétaire serait donc dans l’impossibilité de conclure la cession de son bien.
Il faut toutefois remarquer que le mandat exclusif est limité dans le temps, et que sa durée de validité doit être mentionnée dans le contrat. Le propriétaire peut résilier un mandat exclusif, 3 mois après sa signature, en avertissant l’agence par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation sera alors effective 15 jours après la réception de la lettre par l’agence immobilière.
texte provenant du site acheter – louer
Cdt
Bonsoir syl20
quel bel article, intéressant mais en fait un peu restrictif et rasoir car il traduit une grande méconnaissance de la rédaction des mandats de vente et des dernières jurisprudences…mais je vous félicite pour ce copier/coller sans rien y comprendre
Pour faire court :
1)relisez attentivement le début de cette discussion par rapport au seul bon de visite
2) dans les mandats il est explicitement précisé ( enfin dans 90 % des mandats, les agences ayant trouvé la parade , marre de se faire tondre par des acheteurs malhonnêtes) que le vendeur ne peut pas signer en direct ou par l’intermédiaire d’une autre agence ou d’un office notarial avec un acheteur présenté par l’agence.
3) et la cour de cassation confirme qu’un acheteur peut être condamné solidairement ( tien tien….pas de mandat pourtant ) en cas de manœuvre frauduleuse tendant à contourner / évincer l’agence immobilière
cordialement
merci de votre reponse, mais lors de la signature d’un bon de visite, celui ne doit il pas etre remit en copie a l’eventuel acquereur pour qu’il puisse avoir entre les mains le double et par consequent les clauses ????
pour ma part je visite avec des agences, mais jamais on me remet de double…..pourtant ça doit l’etre, nan ?
toujours la même rengaine : l’agent doit il me remettre une copie ?
et pourquoi pas inverser : l’acheteur ne doit il pas lire avant de signer et EXIGER une copie de TOUT document qu’il signe ? s’il lisait ( c’est un minimum ) il verrait qu’il reconnait avoir reçu un double …..
vous me remerciez pour ma réponse, c’est gentil mais je n’ai pas vu de question, juste un copier / coller
Bonjour,
J’ai visité un appartement le mardi matin avec une agence qui ne m’a pas fait remplir de bon de visite. Tout s’est très bien passé.
Avant visite, il y a eu un échange de textos avec l’agent pour repréciser l’heure du rdv. L’après-midi de la visite l’agence m’envoie un mail avec des photos supplémentaires en disant “suite à notre visite de ce matin veuillez trouver les photos demandées”
Je suis très intéressée pour faire une offre à l’agence mais découvre le mercredi le même appart sur le bon coin, vendue 5000 euros moins cher par le propriétaire, j’apprends par lui que c’est un mandat simple et il confirme que son prix est celui net vendeur !
Je ne fais donc pas d’offre à l’agence
Puis-je passer directement par lui ? Si j’avais signé un bon de visite je me serais sentie obligée de traiter avec l’agence, mais est-ce que je risque quelque chose juste pour un texto et un mail ? Je culpabilise un peu mais 5000 euros sur notre petit budget, ça compte !
Merci d’avance !
bonjour Calliope
Votre question est sidérante et culottée: vous osez comme d’autres demander sur un blog tenu par une agence immobilière des conseils pour éviter de payer des honoraires …..
quand on ne veut pas payer des frais d’agence on ne fait pas appel à elle ….
marre de ces escrocs ; tentez de passer en direct :
1)si l’agence ne dit rien vous aurez économisé 5000 € ,
2)si l’agence attaque le vendeur en dommages et intérêts , vous serez probablement condamnée solidairement avec le vendeur et donc vous aurez perdu beaucoup plus de 5000 €
je parie sur le 2 , mais bon si vous êtes joueuse…..
Mouais, c marrant tout de même de vouloir condamner tout le monde. Si effectivement il y avait autant de procès ça ferait la une a la télé, et c’est pas le cas, vous essayez simplement de faire peur, au pire pour les acquereurs on leur demandera de payer les honoraires ( et cette procédure peut durer très longtemps, après vérification auprès d’un avocat) pour l’acquereur par contre il peut se voir demander des dommages, mais c tout. Et encore faut le retrouver le vendeur si il a emménagé ailleurs =)