Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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Bonjour, j’ai visite une maison avec une agence en Septembre dernier. Le proprietaire a mis sa maison en vente egalement dans toutes les agences de la region et aussi de lui meme sur PAP. je l’ai contacte en direct via PAP en cherchant par hasard. je pense acheter.
son mandat d’agence est arrive au terme. Est ce que je peux negocier en direct avec le vendeur et eviter la commission de l’agence avec qui j’avais visite en Septembre?
Cordialement
Bonjour Philippe,
Si c’était possible, aucune agence ne pourrait jamais percevoir d’honoraires : il suffirait, après avoir trouvé un bien, de demander au propriétaire de dénoncer le mandat ou d’attendre la fin de celui-ci, pour acheter sans payer l’agence.
Je ne mets bien sûr aucunement en cause votre bonne foi. Le mieux est de négocier avec l’agence.
Bonsoir jcm
pourriez svp nous donner votre avis sur cette jurisprudence ?
http://onb-france.com/immobilia/Clause-penale-du-mandat-le-droit.html
cette décision en défaveur d’une agence de votre réseau ( je vous taquine là ..) n’est elle pas due à l’absence d’une mention sur le mandat de vente d’une clause du style: le vendeur s’interdit de vendre en direct ET/ OU par l’intermédiaire d’une autre agence ou office notarial ….à tout acquéreur présenté par l’agence ” ?
cordialement
Bonjour kasom,
La clause que vous citez était bien présente sur ce mandat. J’ai eu connaissance de cet arrêt mais n’ai pas suivi la procédure. L’avocat de l’agence en cassation n’a même pas invoqué cette clause, (contrairement à la plaidoirie d’appel), il a seulement plaidé que le mandat était exclusif, alors qu’une autre agence était autorisée, et qu’on sait que dans ce cas le mandat n’est pas exclusif mais limitatif. je l’ai eu au Tél pour avoir des explications, il était dans ses petits souliers, et j’ai conseillé à notre franchisée de le mettre en cause pour défaut de conseil.
bonjour jcm
merci pour ces précisions , car à lire cette jurisprudence on pouvait penser à un revirement de jurisprudence et voir la porte ouverte à cette fameuse pub:” visitez avec l’agence A et venez signer avec nous ” ….
Pour conforter la validité d’un bon de visite ou plutôt de ‘reconnaissance d’indication et de visite’ , on trouve un peu plus haut sur ce même site cette décision de Cour d’Appel
http://onb-france.com/immobilia/Faute-delictuelle-de-l-acquereur.html
je constate que pour avoir ses chances, l’agence ne doit surtout pas se tromper dans sa demande , d’où un bon avocat
bonne journée
Merci kasom, cet arrêt est très intéressant.
l’assomme ?
ah ces correcteurs automatiques….;=))
Oui kasom désolé le temps que j’essaie de rectifier ‘dans le train) le message était parti…
Cet arrêt est effectivement très intéressant par ses motivations, je vais approfondir. Merci encore pour le lien.
Bonjour,
Nous avons pu visiter un bien fin octobre 2013 ceci via une agence qui a répondu sur un site d’annonce à une demande de rendez-vous. L’agent ne nous a pas proposé de signer un bon de visite et sur le moment, nous n’y avons pas pensé non plus.
Le bien en question nécessitant des travaux importants, il a souligné que nous pouvions faire une proposition d’achat à un prix moins élevé.
Cependant, les lieux étant encore meublés et encombrés, il nous a paru nécessaire (et normal) de le revoir plus en détail avant de faire une offre. Après plusieurs semaines, le bien est toujours libre mais nous ne pouvons donner suite au projet.
C’est mission impossible: l’agent n’est jamais disponible, les clés ne le sont pas pour raison de chantiers en cours … En somme, je crains que le prix ne reparte à la hausse et que notre offre possible envisagée alors ne soit plus d’actualité.
Nous avons conservé les photos prises lors de la première visite (datées) et c’est notre seul recours.
C’est une maison que nous voulons acquérir et nous avons rendez-vous à la banque dans quelques jours pour ce faire. Mais sans bon de visite prouvant que nous l’avons vue et acceptée telle que avant les travaux, comment agir?
Merci d’avance pour vos conseils