Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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Rien ne vous empêche d’avoir un contact direct avec le propriétaire et de faire la proposition que vous voulez. Toutefois pour que l’on ne puisse rien vous reprocher par la suite, dites au propriétaire que c’est l’agence qui vous a présenté le bien, et gardez bien la preuve que vous le lui avez dit (mentionnez le sur offre par ex.) ; ainsi ce sera à lui de prendre ses responsabilités avec l’agence.
Ce n’est pas le but de le mettre dans une mauvaise posture non plus.
Merci pour vos infos
Cher Jean Claude MIRIBEL,
Vous m’avez souvent vu être en désaccord avec vous concernant le “sort” des bon de visites. Pour une fois, je vais vous rejoindre.
Dans un tel cas, cher jeje, je pense que les différents Arrêtés ont justement pour but d’éviter cette situation. Car là il est évident que l’agence est lésée dans cette affaire.
1) Elle est apporteuse d’une affaire
2) Elle vous met en relation avec le vendeur
3) Elle présente votre offre, qui est rejeté
4) Vous négociez en direct
5) Elle perd sa com. qui ici est clairement justifiée
Je ne suis pas d’accord avec JCM, “rien ne vous empêche”, ici les Arrêtés rendu risque bien d’entrer pleinement en action et si l’agence le décide, elle peut attaquer les 2 parties. “Preuve” ou pas, rien ici ne nous dédouane de “respecter la loi”…
Je rappele pour mémoire que les frais d’agences, sont supportées par le vendeur, inclus dans le compromis de vente, mais payés par l’acheteur au moment de l’acte authentique, quand vient le moment de faire le chèque à Mr le Notaire, s’il y a lieu.
“Dire au propriétaire” ne change en rien la donne. Cette information n’aura aucune valeur légale, à moins d’obtenir son accord, par exemple : le vendeur fera son affaire personnelle des frais d’agence résultant de la vente.
Jeje, je vous dirai simplement qu’en cette période de vache maigre, si le vendeur est ok pour 100, expliquez à ce vendeur et son agent que soit ils partent aujourd’hui avec 100 et s’arrangeant ensemble pour le partage de la somme, soit la vente ne se fait pas, pas de libération pour le vendeur, pas de com. pour l’agent.
J’ai été dans votre cas, je peux vous assurer qu’un agent est toujours pret à revoir sa comm. A moins d’être à son minimun, auquel cas, le vendeur ne “perdra” pas grand chose…
Lionel,
Votre raisonnement se tient encore que certaines jurisprudences vont aussi dans un autre sens…
Etant donné que j’ai la chance d’avoir des connaisseurs sur ce site je vais être plus clair pour que vous compreniez ma démarche d’aller au delà de l’agence.
Cette maison est en indivision (couple divorcé), le monsieur est décédé donc ses enfants récupèrent sa part. Les enfants ne sont pas nés de ce mariage et pour couronner le tout la femme et les enfants ne se parlent plus et toute communication passe par notaire.
Nous avons eu un réel coup de coeur pour cette maison. Celle-ci est mise en vente par l’agence sur demande de la femme mais biensur chaque proposition d’achateur potentiel est présenté au notaire qui relaie celle ci devant l’ensemble des héritiers.
Leurs positions (enfants) : la maison a été estimé à x prix donc les offres en dessous sont rejetés en bloc.
J’ai réussi à contacter la femme qui me dit que les enfants ne sont pas dans le besoin (mais elle oui) et qu’ils ne la vendront qu’à ce prix alors qu’elle serait ok pour mon offre.
Sans les frais d’agence, je me rapproche de ce prix.
Affaire familliale cela peut durer longtemps donc nous tentons une dernière propo et passons à autre chose
Bonjour,
J’ai visité récemment un appartement qui m’intéresse fortement. J’ai signé un mandat de recherche je crois (la personne n’a pas dit bon de visite). Cependant j’ai appris que le vendeur n’a rien signé avec l’agence, et n’est pas intéressé non plus pour vendre via agence. Y a t il une solution pour ne pas avoir recours à l’agence?
Merci d’avance pour vos réponse.
Vanyel
bonjour Vanyel
comment peut on en 2013 , sur des sommes aussi importantes et sur des projets aussi gros dire: j’ai signé mais je ne sais pas ce que j’ai signé ?? c’est Hallucinant
Bjr Kasom,
Sur le fond vous avez raison mais sur le terrain les choses ne sont pas aussi simple.
Lorsque l’on signe ce document nous sommes vigilant sur une seule chose c’est à dire que nous ne sommes pas engagés financièrement. Par contre, et je parle en connaissance de chose, l’agent a un devoir de conseil vis à vis des clients potentiels. Me concernant, je travaille dans un autre domaine et je pratique ces conseils à chaque fois. Cela est un gage de compétence et surtout d’honnêteté losqu’on pratique une activité commerciale.
Cela n’engage que moi mais ayant eu à faire à des agences différentes je peux vous assurer qu’aucun des agents ne connaissait réellement les biens qu’il vendait. Ma méfiance s’est accru et j’ai eu chaque fois le sentiment qu’il faisait acte de présence pour récolter un chèque au final.
Pour terminer sur une note positive (tout de même…), dans tout les métiers il y a des incompétents mais le secteur récolte ce qu’il a semé. La conjoncture évolue maintenant, mais il y a à peine 3 mois, je pouvais me présenter dans une agence en ayant aucune connaissance ni expérience de ce métier et être embauché…Par contre, je reste persuadé qu’il y a de vrais pros et que ce sont eux qui resteront dans le métier malgré la crise.
Bonjour
@Kasom, merci d’être si moralisateur et de si bien répondre à la question en me prenant de haut comme vous le faite. C’est un véritable plaisir de voir votre compétence.
La personne qui nous a recu ne nous a pas parler de bon de visite, je sais ce que j’ai signé, mais pas le terme que cela a! Donc c’est peut etre un bon de visite. Ca indique le lieu de l’appartement visiter et le fait qu’on s’engage à ne démarché parallèlemet et à passer par eux si on souhaite ce bien…
Donc si cela répond au critères d’un bon de visite s’en est un.
Donc merci de votre méprise envers moi mais je connais les clauses que j’ai signé!
Ma question vient du fait surtout, qu’on a appris que l’achteur n’a rien signé avec eux, et ne souhaite pas passer par eux.
Cordialement,
Vanyel
Bonsoir Vanyel
Je reprends : si l’agent vous a fait signer un bon de visite et qu’il n’a pas de mandat, vous pouvez traiter en direct avec le vendeur, et tant pis pour l’agent immobilier .
Si je reprends vos propres termes :” J’ai signé un mandat de recherche je crois (la personne n’a pas dit bon de visite).”, avouez que vous ne savez pas, et comment voulez vous que nous le sachions ??
Si l’agent n’a pas de mandat de vente , il vous a fait à 99 % signer un mandat de recherche ( le titre du document doit être explicite ), dans ce cas vous êtes engagé avec l’agence.
Votre question exacte est : j’ai fait appel à un professionnel, il m’a trouvé un bien qui correspond à mon budget et à mes critères , je ne souhaite pas le payer ( alibi : le vendeur n’a pas de mandat) , et vous posez la question à des agents immobiliers : qu’espérez vous comme réponse ?? sincèrement ??
j’aurais été moins caustique si vous aviez posé la question ainsi : quel recours pour acheter le bien et rémunérer l’agence pour le travail accompli sans me froisser avec le vendeur ….il y a une grosse différence dans la rédaction et le sous entendu …
cordialement
Bonjour,
J’arrive ici après avoir vécu une mauvaise expérience avec une agence peu scrupuleuse…
Nous avons visité un bien avec l’agence X et avons soumis une proposition écrite après en avoir fait part à l’oral à l’agent avec qui nous avions visité à 2 reprises (lors de notre première visite nous avions signé un bon de visite).
Notre proposition comportait une date limite de retour (en fait J+7) et l’agence nous a informé au dernier moment du refus de notre proposition. Or il s’avère qu’ils ont bluffé puisque notre offre n’a pas été porté à la connaissance du vendeur ; cela n’ayant été fait que plusieurs jours après l’extinction de l’offre. Le vendeur nous a bien confirmé ce dernier point.
Loin de vouloir entuber une agence honnête, nous ne souhaitons plus travailler avec cette agence malhonnête.
Le mandat n’est pas exclusif.
Quelle est notre marge de manœuvre pour acquérir le bien sans passer par l’agence (malhonnête, toujours) avec laquelle nous avons visité.
Quels engagements sont induits par la signature du bon de visite ?
Merci d’avance pour vos réponses.