Bon de visite : quelle est sa valeur?
Le bon de visite a été inventé par la pratique, il n’est prévu par aucun texte.
Au début des années 1990, la Cour de cassation, dans plusieurs arrêts, a clairement indiqué que les éventuelles clauses pénales du bon de visite étaient inopérantes, et qu’il ne permettait pas de se retourner contre l’acquéreur, non signataire du mandat. Beaucoup d’agences en ont alors conclu, à tort, que le bon de visite n’avait aucune valeur : elles ont cessé de l’utiliser, permettant ainsi à de nombreux clients indélicats de se soustraire au paiement des honoraires.
Raisonnement de la Cour : l’agence ne peut invoquer la responsabilité contractuelle contre un acquéreur, par définition non signataire du mandat, seul contrat valable dans le cadre de la loi Hoguet ; et accepter de le condamner sur la base de la responsabilité délictuelle reviendrait à accorder une rémunération à l’agence en dehors des prescriptions impératives de la loi Hoguet. C’est ce dernier point, pour le moins discutable, qui est remis en cause.
Car depuis, il y a eu l’arrêt du 9 mai 2008, validant l’action d’une agence contre des acquéreurs indélicats, qui avaient donné une fausse identité. Après une très longue bataille judiciaire (17 ans), la Cour a validé l’action de l’agence contre les acquéreurs.
Cet arrêt, dans une certaine mesure, ouvrait la porte à la reconnaissance du bon de visite non plus seulement comme moyen de preuve que l’on a présenté le bien à telle ou telle personne, mais comme engagement de l’acquéreur de ne pas traiter directement avec le vendeur.
En voici une confirmation :
“… et ils (les acquéreurs) ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au delà de la durée de validité du mandat et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.”
(Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, section 1, arrêt n° 58 du 1er février 2011, n° RG 09/04422)
Dans cette affaire la Cour rappelle :
“même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur la fondement contractuel à l’encontre de son mandant”
Ce n’est que justice. En effet le plus souvent c’est à l’initiative des acquéreurs que les vendeurs se laissent tenter et traitent directement, en évinçant l’agence, au mépris du travail accompli et des engagements contractuels du mandat. Jusqu’à présent on ne pouvait se retourner que contre les vendeurs. Les agences pourront désormais assigner toutes les parties avec de bonnes chances de succès, en se prévalant du bon de visite qui garde toute sa valeur.
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jcm, toute l’histoire n’est elle fondés sur le “nombreux renseignements” … ???
Le souci avec mr jcm, c’est que son discours est résolument pro-agence, voir l’est un peu trop à mon sens.
Sans les références de l’affaire je ne m’avancerai pas.
Mais les “nombreux renseignements” ne constituent pas un accord tacite d’engagement entre les 2 parties. A défaut les “nombreux renseignements” à la base de nombreuses annonces en ligne constituraient, par leur simple accès, un engagement entre acheteur et agence…
On est peut être là proche du rêve de l’agent immobilier, mais loin de la réalité juridique. Surtout, par expérience, je vois mal un juge rendre une décision sur de “simples emails”, sachant que cette décision viendra grondir les déjà très nombreuses juriprudence en la matière…
Dans le cas qui vous concerne Maillquequel. Si vous avez pris un rdv, que vous avez annulé, que l’agence ne vous a pas mis en relation avec le vendeur, ni transmis les coordonnées ou adresse, que vous n’avez pas de bons de visite, je ne vois pas un juge se casser les dents là dessus, il n’y a ni preuve de contrat, ni qu’un quelconque engagement.
Au délà même des “suppositions”, il ne faut pas oublier une chose importante en droit, encore plus pour le fameux code Civil. Pour qu’une personne soit “engagée” il faut qu’elle est été informé de la nature de son engagement, il faut pouvoir prouver qu’elle est été informé, et il faut prouver qu’elle est accepté.
Dans votre hypothèse, sur un simple échange de mail, il faut qu’une telle mention ai été indiqué dans le mail, et que l’acheteur ai écrit : J’ai pris connaissance de … et j’en accepte les conditions…
Vous avez déjà vu que l’on peut “simplement” acheter par téléphone : “- Allo, Agence/société X ? – Oui bonjour, bravo vous venez d’accepter nos Conditions générales de Vente. Merci de nous envoyer XX€, bonne journée”…
C’est réducteur mais c’est bien ce que vous essayez de nous faire croire “Sur la base du Code civil (1382 et suivants…)”
De toutes façons les modérateurs de ce site sont pro-agence, ce qui est normal car ils sont eux même une agence. Donc ils chercherons à vous faire porter le chapeau et vous faire culpabiliser car pour eux, les frais d’agence, c’est leur gagne-pain quotidien.
J’avais été un peu dans la même situation que vous, Maillquequel, ma première démarche avait été de sonder une agence pour trouver un bien, par laquelle un RV avait été convenu deux jours plus tard pour visiter un appartement, et c’est tout, je n’avais pas fait d’autres engagements. Le soir même en cherchant sur internet dans mes critères (superficie min/max et nombre de chambre, ville), les seuls bien y répondant se comptaient sur les doigts d’une main et donc forcément je suis tombé sur le même bien et je m’en suis rendu compte lorsque j’ai appelé en direct les propriétaires.
Donc j’avais annulé mon RV avec l’agence et ai effectué par la suite la transaction directement avec le vendeur car il s’était avéré que ce bien me convenait, et j’ai quand même économisé 20.000 € que je préfère voir dans ma poche.
Mais je ne pense pas être malhonnête dans cette démarche. La malhonnêteté c’est quelqu’un qui visite un bien avec un ami l’accompagnant qui ne donne pas son nom, et qui à la fin prend la place du potentiel acheteur. Donc pour moi ce n’est pas comme si j’avais trompé l’agence, et n’en déplaise à cimm immobilier je ne suis pas non plus un pigeon qui serait redevable de 20.000 € pour une simple “prise de contact” avec une agence.
Par la suite j’ai signé avec les vendeurs chez le notaire sans jamais être inquiété. Mais cette histoire et ces échanges sur ce site m’ont quand même bien refroidis. Depuis je me suis dit que je ne passerai plus jamais par une agence sauf si manque de temps ou que le bien à vendre/acheter est trop loin de moi (ce que j’évite de faire).
@ Lionel, dans cette affaire le client avait abusé, avait pressuré l’agence pour obtenir tous les dossiers, renseignements possibles, avait posé un lapin… le juge avait donc donné raison à l’agence, mais avait été parcimonieux sur le montant des DI.
@ Laurent, nous ne cherchons à culpabiliser personne. Et personne n’est obligé de passer par une agence. Les AI concluent “seulement” 68 % des transactions, d’après le ministère de l’intérieur… Et ce n’est pas l’acheteur qui paie l’agence, mais là on rentre dans un autre et vaste débat.
Bonsoir jcm
les AI concluent 68 % des transactions, et si nous rajoutons notaires, avocats et géomètres nous arrivons à 75 % au moins pour les professionnels
@laurent : les modérateurs du site sont certes pro agence ( vous êtes sur le site d’une agence immobilière il me semble ) mais je n’ai vu aucune modération ni suppression de message jusqu’à présent
quel plaisir de lire ces echanges entre pro et anti agence… ou plutot entre professionnels et particuliers:)
mon opinion sur les agents immobiliers? tres simple, a la recherche d’un appartement, j’ai pris contact avec une agence pour la visite d’un bien… soi disant en exclusivité. Gros baratin de l’agent, du style la perle rare, ce soir il est vendu , le prix est serré au maximum ect… grosse performance de faux cul de l’agent et du vendeur qui font style de ne pas se connaitre, mais qui une fois sur deux se tutoient(l’agent qui taxe une clope au vendeur, juste enorme!), harcelement telephonique de l’agent toute la semaine car gros risque que le bien nous echappe… puis au final, 2 semaines apres, l’appart est sur deux autres agences, en direct par le vendeur sur internet… et le pompon, 12000 euros de moins!!
moi aussi je travaille pour vivre, mais pas en étant un menteur. je me demande bien qui sera la personne déloyale si je traite directement avec le vendeur!
Dans le même registre :
Une agence me fait visiter un bien qui m’interesse. Nous faisons une deuxième visite avec un pro du batiment pour avoir son opinion sur les travaux à réaliser. A la suite de son compte rendu nous avons fait une proposition d’achat en tenant compte de ces travaux. Cette proposition est refusé par l’agence la jugeant trop faible. A ce jour, le propriétaire met lui même une annonce sur le net. Etant donné que l’agence a refusé ma proposition, ai-je le droit de faire la même proposition en direct du propriétaire ?
Clairement non. Sinon il suffirait aux propriétaires de donner leurs biens trop cher aux agences, de consentir en direct une petite remise après avoir refusé une offre, pour évincer l’agence… Il n’y aurait plus d’agents immobiliers !
Par contre quand vous dites “l’agence a refusé” c’est étonnant. L’agence n’a pas à refuser ou non, elle doit transmettre votre offre au propriétaire et vous communiquer sa réponse.
Pour être plus précis :
L’agence propose mon prix mais celui ci est tronqué des frais qu’elle souhaite prendre, ce qui est normal pour faire valoir son travail.
Dans le courrier en retour l’agence me dit que le propriétaire refuse votre proposition à 100 la trouvant pas assez conséquente mais il (l’agence) nous propose de refaire une propo à 130 (en dehors de nos possibilités).
Maintenant, le propriétaire met une annonce en direct, je n’estime pas (c’est un ressenti pas une affirmation) faire mal si je propose le même prix et que le propriétaire déduit des frais d’agence s’en accomode, non ? A noter que l’agence n’avait pas un mandat exclusif. Aussi, les échanges vu au dessus montre que le risque est pour le vendeur mais pas l’acquéreur ?
Pour compléter :
J’aurais estimer avoir mal agis si j’avais fais une proposition plus élevé au propriétaire ou autre agence.