Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Moi j’ai surtout rencontré des agents immobiliers incompétents et surtout pas plus compétents que des mandataires. Il y a heureusement comme chez les mandataires des pros, mais ils ne courent pas les rues.
Qui peut m’expliquer la différence entre un “mandataire” à domicile sur internet (Capi optimhome etc…), et un commercial dans une agence immobilière physique?
Le sujet initial était la cohabitation entre agences et mandataires indépendants.
Je suis patron d’agence traditionnelle. Mais je ne dénigre pas systématiquement le travail des mandataires. J’estime que nous fournissons simplement des prestations différentes.
En revanche je constate que les compétences des professionnels fluctuent énormément d’une personne à l’autre.
Notre profession est mal réglementée. Personne ne s’assure que les professionnels ont les qualifications nécessaires à l’exercice de leur métier.
Il faudrait mettre en place des examens délivrant des certifications, obligatoires pour tout négociateur salarié ou indépendant.
Et non se reposer sur le niveau d’études du titulaire de la carte d’agent immobilier, ou de sa supposée expérience.
Le contenu de ces examens devrait être défini par la profession, et non par des énarques ou des universitaires déconnectés du terrain.
Ce serait enfin une vraie réforme de la profession !
Je posais la question d’un point de vue légal.
y a t-il une différence lorsqu’un agent-co travail en agence physique ou à domicile ?
Bonjour
Il n’y a aucune différence légale, pour répondre à votre question
Alors pourquoi tout le monde s’acharne sur les mandataires?
Pourquoi La FNAIM n’arrête pas de les attaquer comme si que c’était “les méchants de l’immobilier”
A part la différence flagrante de l’agence physique , je ne vois pas la différence!
J’ai plus l’impression que les agences ont peur des mandataires qu’autres choses. Mais il n’y aucune raison !
Tout le monde parle de réforme pour essayer de mettre un frein à leur ascension.
Une agences immobilière qui à 5 négociateurs à la com., sous la même carte T, est-elle différente d’un regroupement de 600 ou 1000 négociateurs sous la même carte?
agent commercial et agent mandataire,c’est le même statut.
L’agent ne doit pas être en agence interne car dans ce cas,c’est un salarié déguisé.
L’agent ne doit pas avoir de lien de subordination,donc seul les réseaux respectent cela.
Pour répondre à XAVIER, la FNAIM à des annonces de recrutement d’agents commerciaux et elle critique ceux-ci.
Si on supprime les agents commerciaux ou mandataires,80% des agences fermeront dans les 6 mois.
Donc nous sommes d’accords les polémiques autour des mandataires n’ont pas lieu d’être.
Et les agences qui se regroupent en syndicat pour se battre contre les mandataires sont tout simplement de mauvaise foi.
Ils peuvent parler du niveau des négociateurs du matin au soir, mais la plupart des agences ne forment pas leur négociateurs car ils n’ont pas le temps ou les moyens, ou pas les capacités.
mais c’est vrai qu’on trouvera toujours des bons et des mauvais négociateurs partout.
Mais aussi de bons et de mauvais directeurs partout.
Non?
Une formation initiale des négociateurs, pourquoi pas, mais ça pénalisera plus les agences isolées que les réseaux, qui le font déjà.
Une formation continue obligatoire ensuite, je ne suis pas contre, mais est-il légitime que ce soit imposé à un négociateur immobilier et pas à un médecin, avocat ou notaire par exemple ?
Un médecin fait quand même des années d’étude avocats et notaire aussi !
Mais c’est surtout à l’employeur , au directeur de l’agence d’avoir les connaissances et les transmettre.
Dans n’importe qu’elle société il y a des commerciaux.
Il y a toujours des formations, même pour vendre des ordinateurs.
mais on ne va pas obliger coca cola ou Apple à engager des commerciaux qui ont des diplomes en Marketing ou en economie pour vendre des palettes de cannettes de coca ou des mac book , non?
On les formes sur les produits et sur des techniques commerciales, et si ils ont le potentiel commercial et relationnel ils réussiront.
en quoi un négociateurs immobiliers travaillant chez un patron d’agence est différent d’un commercial chez Apple?
Dans tout les cas, la responsabilité de formé doit retombé sur le détenteur de la carte T, donc le patron de la société, de l’agence etc…
Le négociateur doit être formé et encadré.
Si on commence à obligé des personnes qui pour seul diplôme, on un talent de vendre, on va empêcher beaucoup de personne à gagner leur vie.
Alors à ce moment la, on rend obligatoire un diplôme de commercial, pour vendre des abonnements téléphonique!
Je pense que le poste de commercial est l’offre d’emploie la plus répandu , et il y a toujours pénurie.