Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Ma foi KASOM nous a également gratifié de belles contributions…
Pour ma part je vais désormais assez peu sur d’autres forums, faute de temps.
bonjour pierre ;
Que me vaut cette soudaine haine ??
Et si vous cessiez de polluer cette discussion avec vos digressions ?
Cher kasom
Je n’ai aucune haine ou considération envers vous.
Je vous souhaite une très bonne journée
A partir de ce jour,je vais consulter attentivement vos messages dont effectivement certains sont intéressants.
pas TOUS ….
kasom
Que pensez-vous des agences locales et des réseaux de mandataires?
Que pensez-vous du site info réseaux de mandataires?
Et bien de mon côté, je veux dire géographique il y a de moins en moins de mandataires, certains intègrent des agences d’autres retournent a leur métier d’origine, après qu’ils aient été en échec pendant 1 an en moyenne peu de vente donc peu de rémunérations donc le rêve vendu s’écroule.
C’est aussi simple
En parlant de cohabitation ou pas on oriente le débat.
Pour ma part les mandataires ne me dérangent pas cependant ce qui me gêne c’est le manque de formation et de responsabilité face aux client je parle du conseil et du résultat, cela arrive aussi avec des agent immobilier ayant pignon sur rue mais pour les retrouver c’est plus simple
Ma question la Rcp couvrent elle votre travail après que le mandataire ai finalement choisit de repartir travailler dans son métier initial, les réseau de mandataire couvrent ils les défauts de conseil et autre manquement professionnel ?
Cela va être de plus en plus compliqués pour ces réseaux qui ne possèdent parfois que quelque cartes pro pour un millier de mandataire avec des clients de plus en plus procédurier l’agent immobilier est une profession très risquée d’où les gardes fou pour obtenir sa carte
D’autre part les honoraires agences ayant bien baisse pourquoi le client irait payé la même chose pour avoir moins de services?l’agence avec vitrine étant un vecteur promotionnel qui travaille 7j/7 et h24 ?
Bon courage a tous
Bonjour Pat,
Au niveau de la RCP, tous les mandataires sont couverts par l’assurance RCP du titulaire de la carte pro. Le tarif de cette RCP est généralement proportionnel au CA.
Pour notre part en 34 ans nous avons subi un certain nombre d’assignations mettant en cause notre responsabilité, mais aucune condamnation, grâce notamment à ce document :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/jurisprudences/fiche-descriptive-contractuelle-maisons-et-appartements-2390.html
En ce qui concerne les vitrines, avant internet elles étaient à l’origine de 4 % des ventes… On peut penser que cela a baissé. Les réseaux de mandataires compensent généralement l’absence de vitrine par une plus grande présence sur internet.
Rien à rajouter sur la réponse de jcm.
Simplement dans la plupart des réseaux de mandataires,ceux-ci imposent aux agents d’avoir leur propre rcp qui peut évidement les suivre en cas de changement de réseau.
Grace à internet,la vitrine n’est plus aussi valable.
En ce qui concerne la formation,un agent en agence locale ou en réseau,c’est le même combat.Tout dépends de la direction de l’agence ou du réseau.
Il est évident qu’ayant eu les deux,les agents ont un revenu supérieur dans un réseau à valeur égale.
Vous avez des agents qui préféreront toujours restés en agence et d’autres évolués vers des réseaux.
Votre analyse semble pertinente néanmoins je reste convaincu que pour le client l’agence immobilière ayant pignon sur rue reste un gage de sécurité.
D’où tenez vous ce chiffre de 4%,?
Car pour mon compte le retour vitrine est supérieur.
D’autre part et concernant la plus grande présence internet c’est à étudier point par point.
Tout est problème de référencement.
Et je ne vois pas pourquoi une agence ferait moins de pub internet qu’un mandataire.
Chez qui peu le plus peu le moins.
4 %, le chiffre m’est resté, c’était dans la “revue bleue” Fnaim il y a une bonne quinzaine d’années.
Un réseau a plus de présence internet qu’une agence isolée, vu les tarifs négociés, accords cadre etc… Chez nous par exemple nous avons calculé que la redevance franchise (800 € par mois) était amortie simplement sur les économies de pub internet.
C’est pareil pour les réseaux d’agents commerciaux, sachant qu’il y a des agences isolées (20 000 au moins) et zéro mandataire isolé…
Bonjour
1)pour la RCP , étant mandataire , j’ai la mienne , car la RCP de l’agent immobilier risque de se retourner contre moi après ( d’après ce que l’on ma dit , je n’ai aucune certitude)
2) ayant pratiqué en agence avant d’être indépendant, le débat sur la formation entre agences et réseaux me parait inutile, il y a des bons et des mauvais ( qui le resteront ) partout. Le plus dur dans l’indépendance, c’est de travailler seul , quand le moral est au plus bas difficile de remonter.
3) La vitrine reste à mon avis un excellent moyen de communication, il ne faut pas se leurrer, ça aide peut être un peu pour la vente mais c’est beaucoup plus efficace pour la rentré de mandats ( on oublie cet aspect assez souvent)
4 ) notre dépendance vis à vis des notaires devient parfois intolérable ( même si je suis en mesure de faire signer un compromis au domicile de mon vendeur , il y a des procédures incontestables pour cela)car ils nous annoncent parfois des délais de 3 semaines pour signer un compromis .
5) la visibilité des biens sur internet pour la vente reste un faux problème , un bien au juste prix est très vite repéré. Le souci se pose pour les biens dont le vendeur a signé 5 mandats voir plus,à des prix différents mais de toute manière trop élevés. le bien peut être sur 50 sites il ne se vend pas ( avis personnel toujours) . D’où tout l’enjeu de notre métier aujourd’hui: rentrer le bien au juste prix
6 ) le site info réseaux des mandataires : je m’y suis rendu , bof, aucun avis , et mon réseau n’y figure pas , sans intérêt.
7) non, il n’y a pas que du bon vin en bordelais ;=))