Depuis quelques années se développent des réseaux d’agents commerciaux immobiliers, dénommés communément « agents mandataires indépendants » ou « agents mandataires immobiliers à domicile », ou encore “conseillers immobiliers“. Si le statut d’agent commercial a toujours existé dans l’immobilier, le phénomène des réseaux est récent et se développe très vite, au point bien souvent d’inquiéter les agents immobiliers en place.
Qu’est-ce qu’un agent commercial ?
C’est une personne qui travaille à son compte, avec un statut de travailleur indépendant. L’agent commercial est rémunéré uniquement à la commission, prend en charge tous ses frais professionnels et paie ses charges sociales, est assujetti à la TVA.
Il est inscrit au registre spécial des agents commerciaux, tenu au greffe du tribunal de commerce. Il agit au nom et pour le compte de son mandant.
Dans l’immobilier, un agent commercial ne peut être qu’une personne physique. Il doit être titulaire de l’attestation « art. 9 » du décret d’application de la loi Hoguet, laquelle lui est délivrée pour autant que son casier judiciaire « B2 » ne contienne pas de condamnation incompatible avec la fonction de négociateur. Un arrêt de la Cour de cassation commerciale de juillet 2004, semblait interdire les agents commerciaux dans l’immobilier. Décision surprenante, le statut d’agent commercial avait été exclu au motif que cette activité est régie par la loi du 2 janvier 70. En fait ce n’est pas l’activité du négociateur qui est régie par cette loi, mais bien celle de l’agent immobilier. Sauf si on considère que l’obligation d’obtenir préalablement une « attestation art. 9 » est une activité en soi.
Pourquoi les réseaux d’agents commerciaux se développent-ils si rapidement ?
La loi Hoguet a régularisé la situation et précise, depuis juillet 2006, que le seul statut non salarié dans l’immobilier est celui d’agent commercial : le recours à des agents commerciaux s’est donc trouvé parfaitement légitimé depuis cette date.
Le minimum garanti des VRP de l’immobilier a été porté, début 2009, soit en pleine période de crise, de 800 à 1300 €, d’où le recours plus fréquent au statut d’agent commercial par les agents immobiliers, pour leurs négociateurs. Ce, à la demande de certains syndicats patronaux !
De nombreuses personnes souhaitant créer à terme une agence immobilière se « testent » d’abord en travaillant pour le compte d’une agence ou d’un réseau en tant qu’agent commercial.
Le téléphone portable et internet facilitent énormément cette pratique.
Le régime auto entrepreneur a supprimé l’obligation de payer des charges sociales même si on n’a rien perçu, ce qui a levé les derniers freins.
Comment travaille un agent commercial « mandataire indépendant » ?
Il travaille de chez lui, s’il dispose d’un bureau il ne peut pas l’utiliser pour recevoir ses clients (art. 8 du décret d’application de la loi Hoguet). Il lui est expressément interdit d’être “directeur de succursale” même s’il est licencié en droit…
Il travaille seul et ne bénéficie dons pas de la synergie inhérente à une équipe.
En contrepartie il a une grande réactivité sur le terrain, et peu de charges.
En ce qui concerne la publicité, à part la vitrine il a les mêmes possibilités qu’une agence, les réseaux d’agents commerciaux ayant des sites internet généralement performants et des accords cadre avec des portails d’annonces, tels SeLoger.
Pourquoi la « légitimité » des agents commerciaux est-elle remise en cause par les agents immobiliers ?
Les agents immobiliers voient souvent d’un mauvais œil cette nouvelle concurrence. Ils reprochent aux agents commerciaux d’être lâchés dans la nature, souvent sans formation ni assistance, et d’être éloignés de leur mandant.
On notera que, question formation, les agents commerciaux des réseaux en bénéficient beaucoup plus dans l’ensemble que ceux des agences indépendantes. Il suffit de parcourir les forums, combien de négociateurs se plaignent d’avoir dû se débrouiller seuls après cinq minutes de formation, montre en main, c’est-à-dire juste le temps nécessaire pour expliquer où faire signer le client sur un mandat… et ce, qu’ils soient agents commerciaux ou négociateurs salariés.
Les réseaux d’agents commerciaux se sont généralement donné les moyens de dispenser une formation obligatoire et complète, et ont mis en place une « hot line » pour répondre en temps réel aux questions qui peuvent se poser sur le terrain.
Quant à la distance, ce n’est pas vraiment un problème avec les moyens de communication actuels. Le gros du travail se passe en clientèle ; quand le négociateur a une question à poser par téléphone, qu’il soit chez des clients à 5 km de l’agence ou à 500, qu’il soit agent commercial ou salarié, on ne voit pas vraiment ce que ça change.
La loi Hoguet a toutefois prévu, on se demande bien pourquoi, des restrictions pour ce statut : un agent commercial ne peut pas donner de consultation juridique, ni rédiger des actes sous seing privé, autres que des mandats, fût-il titulaire d’une maîtrise en droit. Un négociateur salarié, même sans aucune formation, le peut. Cela semble quelque peu discriminatoire…
Quoi qu’il en soit, un agent commercial travaille au nom et pour le compte de son mandant. Que celui-ci soit un réseau ou un agent local, il est titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Les clients de l’agent commercial bénéficient ainsi de l’assurance RCP et de la garantie financière du titulaire de la carte professionnelle.
Cimm immobilier et les agents commerciaux
En ce qui nous concerne, nous avons décidé de proposer ce statut, cette façon de travailler au sein de notre réseau. Nous assurons aux agents commerciaux la même formation qu’aux franchisés (sauf constitution de société, obtention de la carte professionnelle…) et leur fournissons les mêmes outils et services (logiciel immobilier, site internet et intranet, accords cadre concernant les tarifs publicitaires…).
Le turn over est finalement peu important, et nous avons constaté qu’après avoir démarré en tant qu’agent commercial, beaucoup ont finalement souhaité créer une agence, et nombreux également sont ceux qui ont contracté avec nous parce que nous sommes franchiseurs, en vue de créer une agence immobilière par la suite.
Le développement des réseaux d’agents commerciaux
Il s’agit certes d’une concurrence pour les réseaux d’agences immobilières classiques, mais sauf à modifier encore la législation, d’une concurrence inéluctable et qui se développe très vite. Le réseau Capi prévoit 1000 négociateurs fin 2010 !
Ce système semble se rapprocher de ce qui se pratique aux Etats-Unis, où les professionnels de l’immobilier réalisent 96 % des ventes.
Lutter contre le principe même de ces réseaux est désormais un combat d’arrière garde. Il s’agit d’une autre façon de faire de l’immobilier, tout simplement.
Pour en savoir plus sur les réseaux d’agents commerciaux : Cliquez ici
Vous retrouverez également sur ce Lien, la différence entre les agences immobilières et les réseaux de mandataires.
Zoom commentaires
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Voici l’arrêt en Conseil d’Etat
http://legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000008259238&fastReqId=484255440&fastPos=1
L’EIRL n’étant pas une personne morale, effectivement c’est bon.
C’est le reflet exact de la législation sur l’agent commercial
Bonne journée JCM
JCM
Avez-vous adhéré au SYREMI ?
De notre coté,nous sommes hésitant et nous nous demandons si le syndicat est vraiment représentatif de notre métier.
J’étais à la réunion “constituante”
Mais étant par ailleurs franchiseur, et également membre du CA d’Amepi, avec des réseaux hostiles aux mandataires, il était délicat d’y adhérer.
A quand un syndicat qui sera capable de réunir toutes les forces et non les diviser
C’est à mon avis le seul moyen de peser sur les gouvernant
Bonjour, j’ai lu la quasi-totalité de ce fil, et je trouve que le niveau des échanges est bon (à part les quelques trolls qui fleurissent ici ou là)…
Je ne suis pas mandataire, ni agent immobilier, je m’intéresse aux réseaux de mandataires grâce à mon travail de commercial pour un portail immobilier. Le contact avec les réseaux de mandataires m’a convaincu de 2 choses : c’est un modèle qui va prendre de plus en plus de poids, et le recrutement est l’une des plus grosses priorités… Comme il n’existait pas de site indépendant pour voir les particularités de chaque réseau, j’en ai ouvert un cet été – mais promis, je ne suis pas “le comparateur de réseaux” 😉
Si je résume ce que j’ai appris ici :
– Les réseaux peuvent demander aux mandataires d’avoir leur propre RCP (Pierre)
– Beaucoup d’agences classiques ont des agents commerciaux (qui sont en fait des mandataires), et pour être en règle, il faut qu’ils “ne soit pas en agence interne + n’y ait pas de lien de subordination” (Pierre)
– les contrats ont l’air assez différents d’un réseau à l’autre (clause de non concurrence par exemple)
J’ai des questions par rapport à ces 3 points :
– les RCP se renouvellent début janvier ou de date à date ? (c’est important pour moi, le turn-over que je calcule pourrait être plus important en janvier que les autres mois, pour certains réseaux qui enlèvent de leur site les mandataires dont le RCP n’est pas à jour)
– Si je comprends bien, la majorité des agences fonctionne un peu comme un réseau de mandataire local adossé à une agence physique. Il existe donc en fait des milliers de réseaux de mandataires ? Ou il y a quand même une différence qui subsiste ?
– Pierre dit qu’il a dressé la liste des réseaux qui ont une clause de non-concurrence. Est-ce qu’il est légal de publier cette liste ? Pierre, comment avez-vous fait pour établir cette liste ?
A bientôt
Guilain Omont
Bonjour Guilain Omont,
La RCP va devenir obligatoire pour les agents commerciaux (loi ALUR qui devrait être publiée prochainement). Les syndicats professionnels ont déjà commencé à négocier et à en proposer à des conditions attractives. Par le SNPI par exemple, elle est à 98 € par an. Je ne sais pas si elle est délivrée pour l’année civile ou non, mais c’est probable compte tenu que c’est déjà le cas pour les RCP d’agence, peut-être pourriez-vous voir avec eux directement.
Le lien de subordination est en effet la première caractéristique du salariat, incompatible avec le statut d’agent co. Il se déduit de nombreux éléments (directives, fréquentes réunions, permanences, possibilité d’accorder des réductions sur sa propre commission, possibilité de se faire remplacer,…) et pas seulement des permanences qui peuvent être prévues par contrat sous certaines conditions, notamment financières.
La clause de non concurrence est licite, valable pendant deux ans maximum et sans contrepartie financière, sur le secteur de l’agent ou pour le groupe de personnes prospecté. Elle est utilisée soit par des réseaux qui se sentent faibles et veulent bétonner leur pré carré, soit au contraire par celles qui souhaitent préserver un savoir faire original.
RCP Renouvellement en janvier.
A part le pack,la formation,les réseaux sont des agences immobilières.
Pour ce qui est de la clause de non concurrence à l’arrêt du contrat,il vous suffit de demander aux réseaux leur contrat.
Ce n’est pas illégal,mais je conseille de ne pas accepter une clause de NC afin de pouvoir continuer son métier le lendemain avec un autr réseau ou agence
Cordialement
RCP à98 euros,voir si protection juridique et les clauses concernant le CA,et donc la différence éventuelle à payer en fin d’année,
lE tarif est entre 25O et 300 e par année pour une RCP correct.
Oui sauf que là (SNPI) l’assureur RCP de l’agent commercial sera le même que celui du titulaire de la carte pro et qu’il n’aura pas à payer deux fois le préjudice, d’où le tarif sympa.
Par ailleurs je ne conseille pas la protection juridique, sauf si on a le choix de l’avocat.