Causes de nullité des mandats immobiliers

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier.  Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

  • Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
  • Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
  • Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
  • Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
  • Ils doivent être limités dans le temps;
  • Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ; 
  • Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

 

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74 Commentaires

  1. Bonjour,
    J’ai mis en vente en mandat non exclusif un terrain, l’agent immobilier outre le fait de prendre une commission de 6.5 % a noté que le présent mandat était donné pour une durée irrévocable de un an, a t’il le droit de mettre une aussi longue durée.

  2. Bonsoir ,

    J’ai missionné une agence pour la vente de ma maison à 165 K€, après 3 visites infructueuses et 2 mois d’attente, j’ai mis mon bien en vente dans une autre agence en baissant légèrement mon prix 158 k€.
    Un couple qui avait déjà visité ma maison par le biais de la 1er agence est revenu avec la deuxième agence et m’a fait une proposition à 155 K€ que j’ai accepté.

    J’ai demandé à la 2eme agence si le fait que le couple était déja venu visité le bien avec une autre agence n’étant pas gênant et ils m’ont certifié que non …
    En me renseignant je m’appercois du contraire , la 1er agence est en droit de réclamer une indemnité .
    Est ce le cas ?
    Quelle solution prendre pour ne pas courir de risque .
    Merci de votre retour d’informations .
    Cordialement

  3. Vous n’avez rien à craindre sauf si ces memes clients ont fait une offre d’achat écrite auprès de la premiere agence.
    La premiere agence l’aura mauvaise mais le client peut visiter le bien dans x agences et acheter ou il le souhaite, d’ailleurs certaines agences font des coups de pressions aux vendeurs en leur disant qu’ils auront des problemes mais c’est du bleuf, croyez-moi. Je suis agent immobilier depuis 20 sur Paris et cela arrive de temps en temps donc vous n’avez rien a craindre. Cordialement

      • Alors là je ne suis pas d’accord avec l’avis de mon confrère enfin en partie.
        La loi est claire maintenant et les agences immobilières se protègent.
        Les acquéreurs signent un bon de visite, et s’engagent à ne pas signer une acquisition pour le même bien avec une autre agence. Donc ils ont d’après la loi le droit à la concurrence et d’acheter dans l’agence la moins chère en commission.
        Par contre le vendeur ET LA C EST CLAIR DOIT METTRE LE MEME PRIX DE VENTE NET VENDEUR DAN TOUTES LES AGENCES (l’agence met la commission qu’elle à défini sur son barème).Donc si il est prouvé que l’ avez mis moins cher dans une autre agence il y a faute du vendeur d’une part.
        D’un autre côté vous en tant que vendeur si vous avez signé un mandat de vente, VOUS VOUS ETES ENGAGE A NE PAS VENDRE A UN CLIENT PRESENTE PAR UNE UNE AGENCE.
        Donc si à autre agence le sait, elle peut bloquer la vente notariée, entamer une procédure à votre encontre, et le tribunal peut vous condamner à verser le montant des honoraires prévus sur le mandat si ils sont à votre charge.
        RELISEZ BIEN VOTRE MANDAT DE VENTE.
        Maintenant les tribunaux sont plus à l’écoute avec la nouvelle loi sur la concurrence.

      • Bonsoir ,
        Merci pour ce complément d’informations .

        A votre avis, que faire ??

        Si je vais au bout de la vente avec la 2 eme agence , la première peut me réclamer des dédommagements …

        Comment stopper la vente avec la 2 em agence , puis je invoquer le fait que je n’ai pas informé de cette « subtilité «  …

        Merci de votre réponse …
        Cordialement

  4. Cela m’est déjà arrivé et je ne suis donc pas du tout d’accord avec Dominique, mais je vais pas passer la nuit à débattre.
    le bon de visite n’a rien a voir dans cette situation là.
    Le vendeur peux réajuster le prix sans forcément que celui-ci soit répercuté en simultané par les agences mandatées,
    Encore une fois, si aucune offre n’a été formulée par ailleurs, le client achete avec qui il veut …. car il arrive que les clients s’aperçoivent que c’est le meme bien une fois sur place ! Surtout sur Paris et première couronne.
    Si vous avez des doutes, contactez un avocat !

  5. Bonjour,
    Croire qu’un client acquéreur peut acheter un même bien avec l’agence qui lui convient le mieux est une légende urbaine encore assez répandue chez les agents immobiliers. Voir
    https://cimm.blog/jurisprudences/une-agence-fait-visiter-une-autre-conclut-operation-laquelle-a-droit-a-la-commission-148.html
    Pour ne pas courir de risque il faut d’abord vérifier les termes de votre mandat. avec la première agence. S’il comporte l’interdiction de vendre par un autre intermédiaire le bien à un client à qui elle l’aurait présenté, vous devrez passer par elle ou lui payer des DI.

  6. Bonjour,

    J’ai visité un appartement en vente à 400 000€ dans une agence. J’ai signé un mandat à la fin de la visite (3 mois prorogés 12 mois).
    J’ai depuis croisé le vendeur sur le marché, et celui-ci m’a appris qu’il souhaitait attendre avant de vendre, et qu’ayant fait ré-estimer son appartement, il le vendra plus cher. ça m’embête car l’appartement m’intéresse vraiment, et si le prix augmente, ça fera trop avec les frais d’agence donc j’aimerais si possibles les éviter.
    Deux questions :
    – suis-je encore tenu par le mandat de visite sachant que le prix sera différent de celui y figurant?
    – trois mois prorogation 12 mois, on est d’accord que si j’envoie un recommandé à l’issue des 3 mois, ça annule la prorogation et je peux contacter le vendeur directement sans passer par agence pour conclure la vente sans rien risquer?
    D’avance merci et bonne journée

  7. Bonjour ! J’ai signé un mandat de vente soit disant exclusif à un agent immobilier voilà 6 années pour la vente d’un vignoble . Je n’ai jamais eu en ma possession la copie ou l’original de ce mandat . Il ne m’a pas été remis de suite car il fallait lui attribuer un N° .L’agent aurait proposé une parti de mes parcelles à un voisin nouvellement arrivait dans ma commune . Je n’ai pas eu de retour de Bon de Visite . Deux années ont passaient et j’ai été contacté par une autre agence qui avait un client . Il s’est avéré que son client était ce fameux voisin qui avait été contacté par la première agence mais lui ( mon voisin ) était preneur de l’ensemble de mon vignoble ainsi que des parcelles familiales (frères ) . En famille tous réunis nous avons accepté le prix proposé . Or ,voilà quelques jours le premier agent est revenu à la charge par le biais de son avocat et me demandant sa commission (10% de la vente) . J’ai pris contact avec mon avocat pour un rendez-vous et j’attends . Je vous tiendrais informer !

    • Bonjour,
      Les réponses ici :
      https://cimm.blog/jurisprudences/les-effets-dun-mandat-se-poursuivent-ils-apres-la-fin-du-mandat-157.html
      Premièrement, voir ce qui est stipulé dans le mandat concernant la durée d’interdiction « après la fin du mandat ».
      Ensuite si vous êtes concerné (ce qui serait étonnant), cette durée est-elle « raisonnable »?
      Ensuite il ne s’agit pas de la même affaire, puisque vous vendez l’ensemble.
      Il y a déjà eu de la jurisprudence sur ce dernier point.

      • Bonsoir ! Je vous remercie de vous intéresser à mes soucis . Je n’ai pas en ma possession l’original ou la copie de ce mandat. La seule chose que je me souviens est que sa durée était de 3 mois et quelle m’obligeait pas passer par une agence immo . Ce sont les paroles de ce Mr . L’on peut dire que cet la même affaire car le mandat signé concerné mon exploitation totale à l’origine ; le lézard se trouve aussi sur les surfaces qui ne corresponde à rien car il englobe des parcelles en fermages qui n’était pas à vendre et une parcelle qui était exploité en métayage par mon épouse .

  8. Bonjour,avec l’agence immo L’adresse j’ai signé un mandat simple et je crois un mandat de gestion, après 15 jours je n’ai toujours pas reçu de copie ni par mail ni par courrier, comme promis, puis je dénoncer ce ou ces contrats. Sont ils nul et non avenu dans la mesure ou je n’ai aucun contrat en m’a possession.Merci de votre réponse.

  9. Mon Avocat a demandé une copie du contrat . Ce mandat était exclusif d’une durée de 3 mois renouvelable et avec une obligation d’information en cas de contacts d’une autres agences et ceci pour 18 mois . Ces 18 mois était passé quand nous avons signé le sous sein privé . L’affaire est maintenant entre les mains d’un juge et nous verront se qu’il en devient ! A bientôt !

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