Causes de nullité des mandats immobiliers

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier.  Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

  • Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
  • Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
  • Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
  • Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
  • Ils doivent être limités dans le temps;
  • Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ; 
  • Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

 

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80 Commentaires

  1. Bonjour, ma mere a signe un mandat d’exclusivite avec une agence Stephane Plaza, l’agent vient de se rendre compte qu’il manquait 20 m Carre en realite par rapport a la description du bien qu’il a fait. En effet, il n’a pas pris les mesures du bien, maintenant il veut baisser le bien de 20000 euros, et modifier le mandat. Le mandat est il nul? Ma maman peut elle changer d’agence du fais de l’ecriture d’un nouveau mandat?

    • Bonjour,
      Bien évidemment vous pouvez considérer ce mandat comme nul. Cette agence vous a fait courir un grand risque puisque vous auriez pu être obligé de baisser très fortement votre prix après avoir vendu.

  2. Bonjour,

    J’ai mis en vente un bien immobilier via un mandat d’exclusivité auprès d’une agence. Après une absence d’offres, j’ai rabaissé le prix sur la base d’un mail succinct transmis à l’agence sans que l’agence ne rédige d’un avenant modificatif dans les formes obligatoires. Je viens de résilier le mandat exclusif qui se termine à la fin du mois d’octobre. Tout de suite après ma résiliation, l’agence m’a transmis un mail concernant un potentiel client en demandant d’accepter l’offre et de signer le compromis. Au vu de l’absence de conformité de mandat d’un nouveau prix, suis-je en droit de refuser l’offre et de refuser de signer le compromis de vente même au prix annoncé ? Quant à la date de résiliation du mandat prenant fin le 26/07/2019 a été transmise l’agence le 17/09/2019. Suis je dans les délais pour rompre toute relation avec cette agence à partir du 1er novembre et éventuellement d’accepter une offre avec une nouvelle agence ? Merci d’avance pour votre aide

    • Bonjour,
      Toute la question est de savoir si votre mail peut être considéré comme un avenant au mandat. A priori rien ne s’y oppose, aucune forme particulière n’est imposée : le contenu de ce mail est important, est-il assez précis ?
      Quoi qu’il en soit vous pouvez toujours refuser l’offre même au prix, vous ne serez pas obligé de vendre, au pire devriez-vous un dédommagement à l’agence ; sauf si vous décidiez de ne plus vendre du tout.
      Un mandat contenant une clause d’exclusivité ou une clause pénale doit pouvoir être dénoncé au bout de trois mois, avec un préavis de quinze jours.

  3. Bonjour,
    J’ai signé mandat exclusif avec une agence immobilière le 9 Août 2019, 1 mois et demi après (le 20 septembre 2019) et n’ayant pas de visite l’agence me propose de baisser un peu le prix. La conseillère devait venir avec un avenant pour modifier le prix mais finalement elle vient avec un contrat de vente exclusif. Je lui fait par de ma surprise et elle m’affirme qu’elle n’a pas d’imprimé mais que c’est la même chose et de ne pas m’inquiété. Je lui fait confiance et je signe (le 20 septembre 2019).
    Arrivant bientôt a échéance des 3 mois du contrat initiale et n’ayant pas de visite je résilie en envoyant un recommandé avec AV. A la réception du courrier elle m’appelle ce jour et me dit que j’ai signé un contrat ( le deuxième) et qu’il n’arrive pas au terme que je pourrait résilier le 20 décembre 2019.
    Est ce légale de me faire signer un nouveau mandat sur un mandat en cour ?
    J’ai vraiment l’impression de m’être fait avoir
    Merci pour votre réponse et votre aide.

    • Bonjour,
      Il n’y a pas d’interdiction spécifique de faire signer mandat après mandat pour le même bien. Quant à savoir si une nouvelle période d’irrévocabilité est licite, c’est probable mais il n’y a pas de jurisprudence sur ce point.
      Vérifiez si l’agence vous a bien remis les informations précontractuelles lors de la signature du premier mandat, au moins, comme cette obligation découle du Code de la consommation et non de la loi Hoguet, une telle omission entacherait le mandat de nullité.

      • Bonsoir,
        Je vous remercie pour cette réponse rapide et précise. Les informations précontractuelles ( les 3 mois) sont bien mentionnées. Seul le contenu du mandat est pas tout à fait juste, notamment au niveau des m² ( 3 m² d’écart entre le site internet de l’agence et le mandat), l’agence met que j’ai 3 salles de bain alors que je n’ai pas baignoire (donc salle d’eau), également que mon terrain est entièrement clos alors qu’il n’y a que la moitié de clos et le numéros d’enregistrement du RCA est incomplet (manque 1 lettre par rapport au mandat précédent)
        Ces éléments me permettent peut être pas de mettre mon contrat en nullité j’imagine

  4. Bonjour, j’ai visité une maison via une agence à un prix X. Deux mois après je découvre la même maison dans une autre agence à un prix inférieur de 30 000 euros. Entre temps la première agence a cessé son activité (changement de siège social et de nom commercial, nouveaux statuts). J’ai recherché le propriétaire et décide de contracter avec lui. Avons nous le droit ? La nouvelle agence peut-elle avancee l’exclusivité de l’ancien contrat ?

    • Bonjour,
      Vous avez visité avec une agence, les honoraires sont en principe dus à cette agence. Si elle a modifié ses statuts et son nom commercial, c’est toujours la même entité. Faites bien le point avec le vendeur.

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