Causes de nullité des mandats immobiliers

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier.  Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

  • Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
  • Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
  • Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
  • Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
  • Ils doivent être limités dans le temps;
  • Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ; 
  • Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

Mais tout formalisme n’est pas inutile, il faut encore avoir un mandat écrit, que le montant des honoraires soit déterminé ou déterminable, qu’il n’y ait pas d’ambiguïté quant à la partie en ayant la charge… pour éviter la nullité du mandat.

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126 Commentaires

  1. Bonjour,
    J’ai signé un mandat exclusif avec une agence, le délai de rétractation est dépassé de 15 jours, je souhaite résilier ce mandat.
    J’ai bien signé l’information précontractuelle.
    c’est un mandat que l’agence m’a envoyée par mail pour signature, je leur ai de nouveau envoyé signé,
    sauf qu’a ce jour je n’ai pas reçu le mandat signé de leur part, et sur l’exemplaire que j’ai signé il n’y a pas de N° de mandat,
    pensez vous vous que je puisse faire une LRAR pour résilier ce mandat ?
    Merci de votre retour.
    Cordialement.

    • Bonjour,
      Vous avez reçu un exemplaire par mail, il serait difficile de prétendre que vous n’avez pas d’exemplaire en votre possession.
      Toutefois n’ayant pas d’exemplaire numéroté, vous pouvez invoquer la nullité du mandat, sous réserve que vous n’ayez pas acquiescé à des actes de gestion du mandataire, comme expliqué dans l’article.

  2. bonjour, nous sommes trois héritiers d’un bien immobilier(maison) après le décès de notre père. un agent immobilier a fait visiter ce bien avec des acquereurs, pendant que l’une de mes soeurs était de passage,et fait signer dans la foulée,une offre d’acquisition à cette soeur. Ceci sans que les deux autres héritiers en soient informées et sans mandat. Cette vente est -elle légale ?
    Vous remerciant de votre retour,
    cordialement

    • Bonjour,
      Rien d’illégal, si toutefois il y a un mandat signé par les acquéreurs. Si les autres propriétaires ne veulent pas donner suite à l’offre, il n’y aura pas de suite.

  3. Bonjour,
    Mon compagnon a signé un mandat de recherche avec un agent immobilier suite à la visite d’un appartement que nous ciblons. Tout cela a eu lieu il y a près d’un an. Il nous avait aussi fait visiter un autre bien (le même appartement dans la même résidence, mais pas le même bâtiment) au même moment mais nous lui avions dit précisément que nous voulions un appartement en particulier.
    Je précise, nous n’avons aucun exemplaire du mandat, ni même n’avons eu vent du délais de rétractation. (je crois que mon compagnon pensait signer les papiers des visites uniquement)
    Nous avons du le harceler pendant des mois pour avoir des nouvelles mais rien. Le propriétaire de l’appartement que nous avions ciblé nous a contacté directement et les négociations ont avancés entre nous. Nous avons alors averti l’agent immobilier qu’un compromis de vente allait être signé et l’agent réclame son mandat.
    Nous tombons des nues, quelles sont nos options? Sachant que nous n’avons même pas le document entre les mains.
    par avance, merci.

  4. Bonjour votre message n’est pas très clair. Je crois comprendre que vous auriez signé un mandat de recherche, afin qu’un agent immobilier cherche un bien particulier pour vous.
    Un mandat de recherche est valable, c’est un mandat demandant au professionnel de chercher pour vous un bien immobilier. Un mandat de vente, c’est le vendeur qui demande de lui trouver un acquéreur.
    Dans le mandat de recherche, vous vous engagez à signer avec le professionnel si le bien présenté vous convient, et les honoraires à votre charge doivent figurer sur le mandat.
    Vous vous interdisez d’acheter le bien en direct.
    Ce qui entre nous est normal, vous missionnez une personne pour faire des recherches,vous définissez les conditions de rémunération, de secteur, de style de bien, etc.
    L’agent doit donner au notaire copie du mandat, et une facture afin de percevoir ses honoraires.

    • Bonjour, merci pour votre réponse.
      Je pense que oui, je suis pas hyper clair. En fait l’agent immobilier nous a fait visiter le bien à notre demande, il n’était pas en vente au moment de la visite. Il nous a également fait visiter un bien identique mais nous lui avions clairement dit que notre choix ce portait sur l’appartement A.
      Nous n’avons eu aucune copie de ce mandat signé, mon compagnon ne savait même pas qu’il avait signé ce mandat.
      L’agent immobilier n’a fait aucune autre recherche. Il savait quel bien nous intéressait. C’est le propriétaire qui est ensuite venu vers nous. Et il refuse de traiter avec l’agence et l’agent en question (agence qui gère également le syndic de la copro).

  5. Bonjour,
    Nous avons confié notre studio à une agence pour assurer la gestion locative. Nous avons un different avec la personne en charge de la gérance. Le contrat rédigé avec l’agence stipule une mauvaise adresse pour le bien. Est ce une cause suffisante pour une résiliation anticipée du contrat.

  6. Bonjour
    J’ai signé un mandat de vente en exclusivité et je me suis aperçue en le relisant qu’il y avait une inversion de lettre dans mon nom de famille, que l’adresse qui doit être indiqué pour désigner la situation du bien était en fait le siège sociale de la société qui le détenait. L’agent immobilier a signé pour le mandant et moi pour le mandataire. De plus j’ai juste mis la mention bon pour accord mais pas bon pour mandat. Est ce que malgré toutes ces erreurs ne contrat reste valable? Autre point est ce que l’agent immobilier à le droit de toucher sa commission bien que ce soit le locataire actuel qui rachète le bien et avec qui j’avais fait une proposition bien avant de faire appel à une agence. Merci beaucoup pour votre aide.

  7. Bonjour,
    Les premiers points que vous évoquez pourraient être considérés comme des inattentions, des « fautes de plume » qui n’en tâchent pas la validité du mandat.
    Les honoraires ne sont pas dus en cas de préemption du locataire.

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