Causes de nullité des mandats immobiliers

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier.  Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

  • Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
  • Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
  • Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
  • Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
  • Ils doivent être limités dans le temps;
  • Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ; 
  • Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

 

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91 Commentaires

  1. Bonjour, ma mere a signe un mandat d’exclusivite avec une agence Stephane Plaza, l’agent vient de se rendre compte qu’il manquait 20 m Carre en realite par rapport a la description du bien qu’il a fait. En effet, il n’a pas pris les mesures du bien, maintenant il veut baisser le bien de 20000 euros, et modifier le mandat. Le mandat est il nul? Ma maman peut elle changer d’agence du fais de l’ecriture d’un nouveau mandat?

    • Bonjour,
      Bien évidemment vous pouvez considérer ce mandat comme nul. Cette agence vous a fait courir un grand risque puisque vous auriez pu être obligé de baisser très fortement votre prix après avoir vendu.

  2. Bonjour,

    J’ai mis en vente un bien immobilier via un mandat d’exclusivité auprès d’une agence. Après une absence d’offres, j’ai rabaissé le prix sur la base d’un mail succinct transmis à l’agence sans que l’agence ne rédige d’un avenant modificatif dans les formes obligatoires. Je viens de résilier le mandat exclusif qui se termine à la fin du mois d’octobre. Tout de suite après ma résiliation, l’agence m’a transmis un mail concernant un potentiel client en demandant d’accepter l’offre et de signer le compromis. Au vu de l’absence de conformité de mandat d’un nouveau prix, suis-je en droit de refuser l’offre et de refuser de signer le compromis de vente même au prix annoncé ? Quant à la date de résiliation du mandat prenant fin le 26/07/2019 a été transmise l’agence le 17/09/2019. Suis je dans les délais pour rompre toute relation avec cette agence à partir du 1er novembre et éventuellement d’accepter une offre avec une nouvelle agence ? Merci d’avance pour votre aide

    • Bonjour,
      Toute la question est de savoir si votre mail peut être considéré comme un avenant au mandat. A priori rien ne s’y oppose, aucune forme particulière n’est imposée : le contenu de ce mail est important, est-il assez précis ?
      Quoi qu’il en soit vous pouvez toujours refuser l’offre même au prix, vous ne serez pas obligé de vendre, au pire devriez-vous un dédommagement à l’agence ; sauf si vous décidiez de ne plus vendre du tout.
      Un mandat contenant une clause d’exclusivité ou une clause pénale doit pouvoir être dénoncé au bout de trois mois, avec un préavis de quinze jours.

  3. Bonjour,
    J’ai signé mandat exclusif avec une agence immobilière le 9 Août 2019, 1 mois et demi après (le 20 septembre 2019) et n’ayant pas de visite l’agence me propose de baisser un peu le prix. La conseillère devait venir avec un avenant pour modifier le prix mais finalement elle vient avec un contrat de vente exclusif. Je lui fait par de ma surprise et elle m’affirme qu’elle n’a pas d’imprimé mais que c’est la même chose et de ne pas m’inquiété. Je lui fait confiance et je signe (le 20 septembre 2019).
    Arrivant bientôt a échéance des 3 mois du contrat initiale et n’ayant pas de visite je résilie en envoyant un recommandé avec AV. A la réception du courrier elle m’appelle ce jour et me dit que j’ai signé un contrat ( le deuxième) et qu’il n’arrive pas au terme que je pourrait résilier le 20 décembre 2019.
    Est ce légale de me faire signer un nouveau mandat sur un mandat en cour ?
    J’ai vraiment l’impression de m’être fait avoir
    Merci pour votre réponse et votre aide.

    • Bonjour,
      Il n’y a pas d’interdiction spécifique de faire signer mandat après mandat pour le même bien. Quant à savoir si une nouvelle période d’irrévocabilité est licite, c’est probable mais il n’y a pas de jurisprudence sur ce point.
      Vérifiez si l’agence vous a bien remis les informations précontractuelles lors de la signature du premier mandat, au moins, comme cette obligation découle du Code de la consommation et non de la loi Hoguet, une telle omission entacherait le mandat de nullité.

      • Bonsoir,
        Je vous remercie pour cette réponse rapide et précise. Les informations précontractuelles ( les 3 mois) sont bien mentionnées. Seul le contenu du mandat est pas tout à fait juste, notamment au niveau des m² ( 3 m² d’écart entre le site internet de l’agence et le mandat), l’agence met que j’ai 3 salles de bain alors que je n’ai pas baignoire (donc salle d’eau), également que mon terrain est entièrement clos alors qu’il n’y a que la moitié de clos et le numéros d’enregistrement du RCA est incomplet (manque 1 lettre par rapport au mandat précédent)
        Ces éléments me permettent peut être pas de mettre mon contrat en nullité j’imagine

  4. Bonjour, j’ai visité une maison via une agence à un prix X. Deux mois après je découvre la même maison dans une autre agence à un prix inférieur de 30 000 euros. Entre temps la première agence a cessé son activité (changement de siège social et de nom commercial, nouveaux statuts). J’ai recherché le propriétaire et décide de contracter avec lui. Avons nous le droit ? La nouvelle agence peut-elle avancee l’exclusivité de l’ancien contrat ?

    • Bonjour,
      Vous avez visité avec une agence, les honoraires sont en principe dus à cette agence. Si elle a modifié ses statuts et son nom commercial, c’est toujours la même entité. Faites bien le point avec le vendeur.

    • Bonjour, vous avez visité avec une agence vous n’avez pas signé d’offre d’achat ou de compromis de vente. Donc c’est compliqué sans l’être, normalement la commission est due à l’agence qui vous a fait visiter la maison, vous vous êtes engagés à ne pas signer directement avec le vendeur un compromis, le vendeur s’est engagé à ne pas vendre à un
      client emmené par l’agence.
      La le cas est différent, vous dites que l’agence à fermée. Normalement les mandats ne sont plus valables, ou il aurait fallu qu’il préviennent tous les mandants du fait de la fermeture et de la vente de leur portefeuille. Et les nouveaux auraient du vous faire signer de nouveaux mandats. Donc ??? Le mieux pour ne pas avoir de procédure serait d’acheter dans l’agence ou vous avez vu le bien moins cher. Cela s’assimilerait à la LOI DE LA CONCURRENCE. Vous pouvez achetez si les honoraires d’agence sont moins chers. Avant de partir en procédure c’est long, onéreux et vous bloque si vous voulez acheter autre chose dans 6 mois. En achetant par une agence, vous respecter la loi. En achetant en direct ?? vous êtes tous deux en tord.

  5. Bonjour,
    J’aurais besoin d’un avis sur ma situation: en juin, nous signons un mandat exclusif avec un agent qui nous promet monts et merveilles; fin août, il n’a effectué que deux seules visites. Nous trouvons finalement nous mêmes des acheteurs et signons un compromis de vente deux semaines avant la fin du mandat exclusif. Maintenant l’agent nous réclame la moitié de sa commission.
    Cependant, plusieurs choses:
    -sur le mandat est indiqué qu’il doit nous faire des comptes rendus réguliers par mail de ses démarches et efforts pour vendre, et nous n’avons rien eu
    -de même, il manque nos deux parapphes à deux endroits du contrat
    -il n’a rien mis pour ‘mots nuls, chiffres nuls’
    -un seul d’entre nous a écrit ‘Bon pour mandat’
    -pour couronner le tout, nos l’avons croisé il y a un mois, il était saoul, et nous a insulté devant témoins et a frappé mon mari; nos avons donc déposé une main courante.

    Pensez-vous que nous serons malgré tout obliger de le payer s’il poursuit sa procédure?

    Merci de votre aide.

    Cordialement,

    C. Thomas

    • Bonjour les faits énoncés, ne vous décharge par de payer les honoraires d’agence, normalement la totalité des honoraires, si il accepte la moitié, c’est bien normalement dans des cas comme le votre la totalité est demandée.
      Par contre le fait qu’il vous ai molester (cela n’a rien à voir avec ce dossier) la c’est autre chose a voir avec la gendarmerie.

      Vous ne deviez pas signer un compromis pendant la période irrévocable de 3 mois,
      en plus il fallait annuler l’exclusivité par lettre R.A.R. 15 jours avant la fin
      du mandat.

      Ce n’est pas le fait d’absence de contre rendu qui fera annuler le droit à la commission. Rien ne prouve qu’il ne vous a pas appeler ou que vous le l’ayez pas
      croisé lors d’une visite.

      Le client trouvé n’a t’il pas eu les renseignements pas l’agence ? ou un panneau de l’agence sur votre maison lui à permis de vous contacter ?

      Il faut être sérieux des deux côtés, je pense qu’il vaut mieux un accord à l’amiable qu’une procédure qui peut durer, et coûter cher en frais d’avocats. Et peut être casser votre vente actuelle l’acquéreur ne voudra peut être pas acheter avec une procédure en cours. Un accord est toujours mieux qu’un procès.

  6. Bonjour,
    Aucun des points que vous évoquez ne constitue à lui seul une cause de non-paiement des honoraires, s’agissant d’un mandat exclusif, sauf appréciation du juge en cas de procédure. Le plus sérieux (à part les voies de fait mais là on est dans un autre domaine…) semble être l’absence de compte rendus, il est obligatoire d’indiquer la périodicité des comptes rendus dans un mandat exclusif, donc de les réaliser.

  7. Bonjour,

    Je souhaiterais me désengager d’un mandat simple (sans exclusivité) avec une agence immobilière pour conserver mon bien.
    Le délais des 3 mois irrévocable n’est pas encore terminé mais j’ai découvert que le mandat n’est pas daté.

    Le mandat est il valable sans date (mais avec un numéro de mandat) ? Puis je le dénoncer ? Comment faire ?

    Merci par avance pour votre éclairage

    Cordialement

    • Bonjour si c’est un mandat simple normalement il est valable 3 mois. Si vous voulez l’annuler avant pour conserver votre bien pour raison personnelle, je pense que vous pouvez aller voir l’agence et leur expliquer votre situation.
      Ils ont le droit de suspendre le mandat (c’est plus commercial que d’attendre obligatoirement les 3 mois) car vous leur ferez une bonne publicité. Si c’est pour le donner en exclu à une autre, soyez correct attendez la fin du mandat pour le dénoncer, ou lui laisser en mandat simple. 2/3 mandats sont bien pour essayer de vendre.

  8. Bonjour, j’ai visité un bien via un mandataire qui avait un mandat d’exclusivité. Mon offre a été acceptée. Lors de la signature du compromis chez le notaire, je m’aperçois que le DPE notifié sur l annonce du mandataire et la surface du jardin sont faussent (Annonce: DPE C et jardin d’une surface de 100 m2 / compromis: DPE F, jardin de 92 m2). Les propriétaires surpris de ces incohérences ( ils n’avaient pas vérifié l’annonce), acceptent de refaire un DPE, qui est finalement de E. Suites aux incohérences entre l’annonce du mandataire et la réalité, je fais une offre inferieur, qui est refusée par les propriétaires. Ces derniers s’estimant trompés par le mandataire, ( lors de la rédactions de leur annonce), ils résilient le contrat d’exclusivité au bout de trois pour faute grave, par lettre recommandée. Par la suite, puis-je refaire une offre directement aux propriétaires? Le mandataire peut il se retourner contre moi ou les propriétaires?

    • Bonjour,
      Juridiquement il pourrait.
      Quant à intenter une action judiciaire, elle serait contrecarrée par une action en publicité trompeuse, ce qui serait très dangereux pour l’agence, le risque est donc extrêmement faible.

    • Pensez vous que vous ayez acheté ce bien à regret ?? Si oui vous aviez un délai pour annuler la vente. Si non pourquoi le fait que le DPE ne soit pas identique au moment du compromis FASSE DE CE BIEN, qu’il ne vous plaise plus. Idem pour le jardin 92 m² à la place de 100M². Ce n’est pas cela non plus qui rende votre acquisition moins interessante. L’achat d’un bien c’est en premier lieu LE COUP DE COEUR, cela vous plait. Le prix vous convient. OUI alors demandez un nouveau DPE, et demander à l’agence de vous refaire le dossier complet. Vous n’avez pas le droit d’acheter en direct un bien visité par une agence, et le vendeur peut encore moins vous vendre en direct puisque il à déjà signé un acte avec vous. Au pire vous demandez à l’agence de baisser un peu sa commission pour ce petit contretemps. Si le bien vous a plu, ne le laissez pas passer pour si peu.

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