Causes de nullité des mandats immobiliers

Les mandats des agents immobiliers sont souvent entachés de nullité.

Tous les documents utilisés par les agents immobiliers doivent être irréprochables sur le plan juridique, les mandats en particulier.  Au fil du temps et des modifications législatives, de nombreuses nouvelles mentions obligatoires ont fait leur apparition. Voici la liste des principales, dont l’absence entraîne le plus souvent la nullité du mandat.

  • Tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) ; cette obligation est encore très peu respectée, et pourtant il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ; on ne voit pas comment le non respect d’une obligation légale d’information pourrait être sanctionné autrement que par la nullité du contrat.
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté, à peine de nullité du mandat ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse où il doit être envoyé pour annulation dans les 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial le cas échéant ;
  • Les mandats doivent contenir les modalités de la reddition de compte (art. 6 de la loi Hoguet, 77 du décret) ;
  • Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales ;
  • Les clauses pénales doivent figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Les mandats contenant une tacite reconduction doivent reproduire l’article L 131-6 du Code de la consommation, devenu L 215-1 (possibilité de ne pas reconduire un contrat conclu avec une clause de reconduction tacite, loi « Châtel ») ;
  • Ils doivent être limités dans le temps;
  • Lorsque les mandats comportent une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • En outre, lorsqu’un mandat comporte une clause d’exclusivité, il précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (modif loi ALUR) ;
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant et l’activité exercée doivent figurer sur les mandats à peine de nullité ; 
  • Clause de médiation : les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Cette nullité est désormais relative.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20411, la nullité du mandat n’est plus absolue mais relative, elle ne peut être invoquée que par le seul mandant, et seulement s’il n’a pas acquiescé à des actes de gestion ultérieurs. La Cour considère que la profession n’a plus besoin d’être “assainie” (ce qui était l’un des objectifs affichés de la loi Hoguet) car les intervenant de l’immobilier, agents immobiliers et négociateurs, doivent désormais suivre une formation continue obligatoire, sont soumis à un Code de déontologie et à des instances disciplinaires (CNTGI) ; et d’autre part que les clients des agences bénéficient de lois protectrices suffisantes.

Ce revirement de jurisprudence est bienvenu : combien d’agences se sont vues refuser toute rémunération à la suite d’un anodin défaut de formalisme !

Mais tout formalisme n’est pas inutile, il faut encore avoir un mandat écrit, que le montant des honoraires soit déterminé ou déterminable, qu’il n’y ait pas d’ambiguïté quant à la partie en ayant la charge… pour éviter la nullité du mandat.

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114 Commentaires

  1. bonsoir
    j’ai signé un mandat d’exclusivité avec une agence pour la vente de ma maison N’étant pas très satisfaite de cette agence j’ai pris des renseignements et une autre agence (profitant de ma faiblesse pour des raisons personnelles ce jour là) m’a fait signé un autre contrat d’exclusivité (elle savait que ma maison était dèjà en exclusivité ailleurs) me disant que le 1er pouvait ètre annulé avec un simple courrier
    or le mème jour la 1ère agence à trouvé un acquereur
    j’ai demandé à la seconde de tout annulé sachant que le courrier de résiliation qu’il m’avait fait n’était pas parti
    et la ils ont refusé
    le confinement a stoppé l’histoire mais que va t il se passer ensuite
    merçi
    n’etant pas venue pour signer un mandat je n’avais pas tous les papiers nécessaire de plus je suis partie de l’agence sans contrat et il m’ont envoyé une copie de ce contrat non complet

  2. Bonjour,
    La signature a-t-elle eu lieu à votre domicile ? Dans ce cas vous pouvez annuler dans les 14 jours.
    Le mandat a-t-il été précédé d’un document d’informations pré contractuelles ? Si ce n’est pas le cas le mandat peut être considéré comme nul, le consommateur n’ayant pas bénéficié de l’information préalable prévue par la loi.
    Si vous pouvez prouver que l’agence savait qu’il y avait un mandat en cours, elle a manqué à son devoir de conseil en vous mettant dans cette situation.
    Enfin toutes les causes de nullité énoncées dans l’article trouvent à s’appliquer.

    • Merci
      oui elle était au courant car c’est eux qui m’ont démarché et avec la copie du contrat ils m’ont envoyé un courrier où il est écrit que je suis en exclusivité dans une autre agence
      C’est quoi les informations pré contractuelles

      • C’est un certain nombre d’informations concernant le mandat que le professionnel doit vous communiquer avant de vous faire signer un mandat, et c’est à lui de prouver qu’il l’a fait. Plus d’infos dans le Code de la consommation.

  3. Bonjour,
    Mon père à acheter un appartement pour le mettre en location en 2007. Il est géré par une agence immobilière depuis le départ.
    Pour aider mon père j’ai repris sa gestion administratives et comptable.
    J’ai demandé le mandat de gestion (qui n’avait pas été transmis) et celui-ci est signé mais pas daté.
    Quelles sont les conséquences et recours ? Merci d’avance.

    • Bonjour,
      Ce mandat même non daté a été exécuté depuis de nombreuses années, et le mandant a acquiescé aux actes de gestion du mandataire en encaissant les loyers pendant cette période. L’absence de date ne permet donc pas de se prévaloir de la nullité du mandat.

  4. Bonjour,
    J’ai signé un mandat simple avec une agence pour un appartement sur Lille. Nous avons convenu avec l’agence qu’elle ne ferait pas de publicité en ligne mais contacterait son fichier client uniquement. Expressement nous n’avons pas coché la case autorisation de publicité du mandat, et écrit noir sur blanc “Pas de publicité”.
    Malgré cela l’agence a déposé une annonce pour le bien sur internet.

    Le non respect du mandant entraine-t-il sa nullité ? Si l’agence me trouve un client qui fait une offre, est il possible alors de lui indiquer que le mandat est nul du fait du non respect de l’agence, et alors traiter en direct avec l’acheteur potentiel ?

    • Bonjour,
      Oui bien sûr vous pouvez considérer ce mandat comme nul avec effet immédiat en envoyant une LRAR mentionnant ce manquement aux obligations contractuelles.

  5. j ai fait un mandat avec une agence imobilliere pour loué mon bien mais le dans le contrat du locataire l agence a rajouter plus plus de details qu il n est ecrit sur le mandat notament jardin au fond dependence ect sur le mandat je ne donner a louer que l apartement avec terrasse le locataire veut faire bloque les loyers que faire, puis je faire annulé cette location avec cette erreur de l agence merci si vous avez la reponses lcette location est mes seules ressources j ai 65 ans et j aurais ma retraite que dans 2 ans merci

  6. Bonjour,
    Vous pouvez mettre en cause la responsabilité de l’agence et lui demander des dommages-intérêts.
    Pour annuler le bail il faudrait passer par un juge, en invoquant que le contrat est nul car il a été fait par erreur.

  7. Est-ce que un mandat exclusif est nul si la date du mandat est antérieure à la date du document d’information precontractuelle?

    • S’il s’agit d’une simple erreur de plume non, si le mandat a effectivement été signé avant le DIP, oui, on ne voit pas comment il pourrait en être autrement, puisqu’il s’agit d’une obligation légale d’information.

  8. Il y a conflit avec l’agence. Après la signature du compromis a un prix inférieur au mandat, sans avenant, l’agence ne nous a pas informé que l’acquéreur avait demandé un délai supplémentaire pour l’obtention du crédit et ils ont relancé les visites
    L’acquéreur a deux refus de crédit, avec des montants supérieurs que stipulé dans le compromis
    Je voudrais passer à autre chose et mettre ma maison en vente dans une autre agence

    • Et si elle ne l’est pas? C’est trop facile après avoir signé le compromis et passé me délai de réflexion de demander un crédit plus élevé qu’on n’obtiendra pas et donner les refus pour que le vendeur les accepte et arrête la vente
      Dans ce cas l’acheteur malhonnête récupère le séquestre. Si le vendeur veut remettre son bien à la vente c’est la seule solution ?

      • Non vous prenez acte de l’annulation de la vente et vous reprenez votre liberté, tout en réclamant au moins le montant prévu par la clause pénale.

  9. Bonjour
    Je suis prêt à faire une offre pour une maison en direct avec le propriétaire. Ce dernier m’a contacté ce soir pour me dire qu’il avait reçu une offre via une agence immobilière, mais qu’il voulait toujours nous vendre son bien en direct.
    Seulement d’après son agent, son Mandat PRO de la bourse de l’immobilier ne lui permet pas de vendre directement.
    Il semblerait que je dois passer par une agence.
    Seulement le vendeur qui a signé son mandat il y a trois mois, n’a pas d’exemplaire.
    Il semblerait que cela constitue une faute permettant l’annulation du mandat, mais comment prouver cette faute et quelle démarche doit entreprendre le vendeur?

    • Bonjour,
      La preuve de l’absence est un art difficile… peut-être en réclamant l’original par écrit à l’agence et en espérant qu’ils l’envoient avec un mot d’accompagnement.
      Une autre piste : l’information précontractuelle prévue par le Code de la consommation. La charge de la preuve de la fourniture de cette information incombe au professionnel, il faut la lui réclamer, et la non fourniture de cette information entraîne évidemment la nullité du mandat.

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