La commission est due en cas de préemption
En cas de préemption par la commune, ou tout organisme qu’elle se substituerait, la commission de l’agent immobilier est due intégralement par la partie en ayant la charge dans le mandat et l’engagement des parties. Le mécanisme du droit de préemption s’analyse en effet comme une substitution d’acquéreur, et c’est bien la vente initiée par l’agent immobilier qui va à son terme avec un autre acquéreur.
Lorsque la commission est à la charge du vendeur, cela ne pose pas de problème juridique particulier. Tout au plus celui-ci demandera-t-il une baisse de la commission pour accepter une préemption à un prix inférieur à celui du compromis initial.
Commission à la charge de l’acquéreur
Lorsque la commission est à la charge de l’acquéreur, elle est due intégralement par celui-ci en cas de préemption. La jurisprudence est constante, par exemple Cour de cassation, ch. civ. 3, 26 septembre 2007, pourvoi: 06-17337, publié au bulletin : “Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit que l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, la cour d’appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine, (…) que la commission de la société CD immobilier, parfaitement distincte du prix de vente, était due par la commune, le titulaire du droit de préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner ;”
Encore faut-il que la commission de l’agent immobilier soit mentionnée dans la DIA (déclaration d’intention d’aliéner). En cas d’omission, l’émetteur de cette DIA pourrait voir sa responsabilité recherchée.
La commission est due même si la préemption se fait à un prix inférieur
En cas de préemption à un prix inférieur, la commission est due intégralement : “Attendu qu’il résulte de ces textes que la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier, tel qu’il est conventionnellement prévu, peu important à cet égard que le prix d’acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre vendeur et acquéreur ;” (Cour de cassation, ch. civ. 1, 24 janvier 2006, pourvoi: 02-18746). Cette décision est logique, le même raisonnement s’applique lorsque vendeur et acquéreur prétendent qu’ayant vendu directement entre eux à un prix différent de celui du mandat, la commission n’est pas due.
La “préemption” du locataire (en fait un droit de priorité)
En cas de préemption par un locataire, qu’il s’agisse d’un local d’habitation ou d’un local commercial, aucune commission ne peut être mise à sa charge.
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