Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Bonjour penelope
Merci pour votre reponse
En chiffre réel, sur le mandat charge vendeur il est indique PV 140k € dont 10 de comm, sur le site agence il est indiqué à 140 sans mention de FAI, par contre sur se loger il est indiqué à 140 FAI, en clair c est pas clair…
cordialement
Bonjour didier
Comment peut on parler de concurence deloyale car on negocie ou on s aligne alors que les hono sont libres puisque malheureusement nous ne sommes pas une profession liberal et que je considere plutot les agence low coast ou les petits independants comme de la concurence deloyale puisque leurs hono sont presque la moitie des notres ?
Cordialement
Bjr Penelope,
la loi précise: L’annonce devra, quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l’intermédiaire exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’elle est à la charge du locataire ou de l’acquéreur.
En conséquence à partir du moment où le prix mentionné sur l’annonce comprend les honoraires, l’acquéreur n’aura pas d’honoraires à payer en sus du prix indiqué. Il n’y a donc pas à indiquer le % sur l’annonce même si comme le font certains portails ce prix est annoncé FAI.
Cessons de vouloir compliquer ce qui l’est déjà; le texte est suffisamment clair.
La concurrence déloyale est un vaste sujet.
– l’affichage en vitrine est une obligation, pas seulement pour le consommateur, mais aussi sous l’aspect concurrentiel, il y a donc tromperie si les honoraires affichés ne sont pas appliqués. La lecture sur le sujet est dense et précise.
Les agence low coast ou les petits independants sont des concurrents comme d’autres, et parfois néanmoins des partenaires. Il faut arrêter de penser que le monde tourne autour de notre nombril et que nous sommes les seuls à être parfait et avoir le droit de manger. A partir de moment ou la réglementation est appliquée, toute concurrence est à mes yeux acceptable. Que ce soit en immobilier ou pour un simple match de Foot il y a des règles, et à ma connaissance même pour la plus petite équipe, je ne vois personne prendre le ballon à la main, la sanction de l’arbitre peut-être sévère. Le problème de l’immobilier est que les règles ne sont pas connues des joueurs, ce qui est un comble.
Didier a aucun moment je me considere au dessus de la mêlée et en effet si on est low coast et qu on travaille bien je ne vois pas de probleme, ce qui m interloque c est que je ne peux donc pas negocier avec mes acheteurs qui sont mes clients ma prestation?, je prends un exemple je viens d acheter un frigo j ai vu différents prix chez différents marchands avec donc de différentes prestations, j ai fait mon choix et j ai reusdi a negocier un peu le prix affiché, y a t il concurrence deloyale?
Bonjour Jean-Michel,
Je ne connais sans doute pas assez le statut libéral mais je ne vois pas en quoi il pourrait permettre ce que vous annoncez, d’autant que sous ce statut existent des professions réglementées comme non réglementées qui ont, ou pas, une dimension ordinale.
Je suppose donc que vous n’évoquez ce statut que dans sa dimension ordinale et, bien sûr, réglementée ?
Cdlt
Il a confusion sur les genres.
a) comment négocier des honoraires avec un acquéreur s’ils sont charge vendeur ?
b) un commerçant n’a pas l’obligation d’afficher sa marge, Ce n’est pas une profession réglementée. Et qui dit réglementée dit réglement à appliquer.
Bjr Didier,
Il n’y a pas à négocier d’honoraires acq avec un acq s’ils sont inclus dans le prix. Vous négociez le prix.
Vous aurez à négocier vos hon avec le vendeur si nécessaire.
Bien entendu ils devront figurer dans l’engagement des parties.
Gérard, c’est exactement ce que mon commentaire sous-entend !
À Val :
Faites la comparaison avec les architectes, les géomètres experts, des notaires, des huissiers, des avocats, sans parler des médecins, des infirmières… etc…
Toutes ces professions ont un Ordre Professionnel !
Toutes ces professions ont UN représentant et UN SEUL…
Observez la différence avec les Agents Immobiliers.
Comparez enfin la mobilisations des Notaires, des Huissiers de Justice, des Avocats, des Greffiers alors que le Gouvernement ne cherche qu’à appliquer des directives européennes à propos des professions juridiques et de leur regroupement, avec la mobilisation des agents immobiliers à propos de la loi ALUR et vous aurez compris l’intérêt d’un Ordre Professionnel.
Je ne pense aucun bien de la FNAIM, mais elle représente ses adhérents, et non la profession, comme toutes les autres organisations professionnelles.
CQFD