Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
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Jean-Michel,
C’est exactement ce que je voulais dire (désolée si ça n’était pas clair) : ce n’est pas tant que la profession ait un statut libéral qui est important mais justement la création d’un ordre.
C’est bien sa dimension ordinale qui fait l’homogénéité du groupe, le respect de principes (dont la déontologie), la reconnaissance par les pairs, par l’Etat et par le public, etc. … pas le fait qu’il s’agisse d’une profession libérale.
Cdlt
Tout a fait d accord avec val, jme rappelle d un temps ou par exemple on fisait payer l estimation nous n etions pas juge et partie on venait et etait paye pour faire une estimation qui avait de fait une vrai valeur, maintenant on fait des esti pour prendre le mandat, ce n est pas cohérent. ..
Et je n ai que 33 ans…
Bonjour Gérard et Jacquelin (et accessoirement aux autres contributeurs)
“En conséquence à partir du moment où le prix mentionné sur l’annonce comprend les honoraires, l’acquéreur n’aura pas d’honoraires à payer en sus du prix indiqué. Il n’y a donc pas à indiquer le % sur l’annonce même si comme le font certains portails ce prix est annoncé FAI. Cessons de vouloir compliquer ce qui l’est déjà; le texte est suffisamment clair.”
Désolée de vous dire que vous lisez mal la loi ;-). La loi ALUR n’a pas changé l’esprit de l’arrêté d’affichage de 90. Elle n’a fait que le compléter en obligeant à mentionner le % d’honos dans les mêmes circonstances.
Si les hono sont dans le prix à payer par l’acquéreur, c’est bien lui qui les paie ! Donc leur montant en % doit être affiché ! Peu importe qu’il y ait ou non la mention FAI.
Si le mandat indique 140 dont 10 d’hono, et que la pub indique 140, c’est bien que les honos sont inclus même si la mention FAI n’est pas indiquée sur la pub. Rien n’oblige d’ailleurs à la préciser. Les honos sont donc bien charge acquéreur.
Les contrôleurs (dont je suis :-)) ne font que vérifier l’adéquation mandat/pub.
Bon WE.
Bonjour tout le monde,
“Si les hono sont dans le prix à payer par l’acquéreur, c’est bien lui qui les paie !”
La Palice n’aurait pas dit mieux …
+ 10 à Pénélope … 🙂
Bon dimanche !
Val
Vous avez vraiment l’esprit compliqué, pourquoi “dont”.
Il y a un prix de vente 140.
il y a des frais à la charge du vendeur pour la remise en état 10
il y des frais pour les diags 10
il y a des frais de commercialisation 10
il restera 110 au vendeur, mais ce n’est pas le net vendeur. le net vendeur est 140 et c’est bien la somme que le notaire encaissera. Il réglera alors les diags si ce n’était pas déjà fait, le contrôle assainissement et les honoraires de commercialisation
Si vous voulez absolument avoir un esprit obtu, et considérez qu’au final c’est l’acquéreur qui paie, il faut déduire les honoraires, les frais de la salle de bain qui vient d’être refaite, le papier peint, les contrôles, etc… pourquoi la terre de bruyère pour les hortensias. Effectivement c’est l’acquéreur paie.
Il n’y a que dans l’immobilier que l’on trouve ce type de comportement, sous le prétexte de truander le fisc. Ok !!!
A ma connaissance il est interdit de parler au consommateur particulier HT
En conséquence non seulement les honoraires se doivent d’être à la charge du donneur d’ordre “LE VENDEUR” mais les frais d’actes devraient faire partie du prix affiché, c’est bien des taxes ?
Le particulier en immobilier n’est pas considéré comme un consommateur ? Lorsque j’achète des chaussures le commerçant m’affiche bien le prix que je vais réellement payer et les lacets font partie de la vente
Pour continuer dans le délire, la composition florale que vous achetez, la prochaine fois pour aussi gagner sur le fisc demandez à votre fleuriste de payer les fleurs à 7% et de faire une facture pour son travail séparé à 20% etc… Sauf que le fisc ne le considère pas comme ça. Mais tout est possible !!!!! c’est votre choix !!!
Bonjour à tous et toutes,
Quand vous ( au sens général du terme je ne vise personne) aurez compris qu’économiquement c’est à la fois le vendeur et l’acquéreur qui paient directement ou indirectement les honoraires bien souvent à cause de la manière dont les choses sont présentées ce débat qui est un faux débat cessera.
Les honoraires peuvent être payés comptablement par une partie mais être supportée indirectement par l’autre ;
exemple de ce qu’on voit souvent : 140 000 FAI dont 10 000 honos charge vendeur : dans ce cas on constate que l ‘acheteur paie 140 000 ( donc subit économiquement ces honoraires indirectement) et le vendeur reversera 10 000 à l’Agent ( Il les paie donc au sens comptable du terme)
-Si vraiment les honoraires ou plutôt la somme que représente ces honoraires n’était payée et supportée que par le vendeur , le prix affiché serait de 130 000 euros: l’acheteur verse 130 000 et le vendeur verse 10 000 directement à l’agence ; au final il lui restera que 120 000 euros : dans ce cas l’acquéreur ne paie aucun honoraire
-Enfin, dernier cas : si les honos de 10 000 sont à la charge acquéreur ( ex: mandat de recherche) le prix de vente est bien de 130 000 + 10 000 d’honos ( qu’il faudra exprimer en pourcentage du prix conformément à l’art 6-1 de la loi Hoguet modifiée par la loi ALUR ) . La base imposable au droit de mutation dans ce dernier exemple sera bien 130 000 euros ( et non 140 000 FAI)
Bien cordialement,
Guillaume SERPAGGI
Euh … il règne une sacrée confusion là … les diagnostics sont à la charge du vendeur : c’est bien lui qui les paie, symboliquement, comptablement et tutti quanti, non ? (et ce d’autant plus qu’il les paie bien avant la vente, me trompe-je ?) … les honoraires du notaire sont à la charge de l’acquéreur : c’est bien lui qui les paie, non ? c’est pas le vendeur qui, par un tour de passe passe, les avance ?
Donc, quand on dit que les frais d’agence sont à la charge du vendeur, pourquoi est-ce, au final, ajouté au prix de vente du bien et donc, à sa charge ?!
Parce qu’on a beau se tortiller dans tous les sens et raconter des histoires de frais de notaire, de “c’est comme ça que ça se passe”, des “de toute façon le vendeur fixe le prix qu’il veut”, et blablabla … au total : on sait parfaitement de combien sont les honoraires d’agence, et donc, on connaît très bien le prix net vendeur qui devrait être uniquement à la charge de l’acquéreur quand celui-ci n’a pas les honoraires à sa charge … Or, ça n’est pas ce qui se passe.
Le deuxième exemple de Guillaume devrait être la seule et unique (et honnête) façon de fonctionner quand les frais sont à charge vendeur. Or, qui pratique ainsi ? pas beaucoup de monde même si (si, si !!) ça existe !
Bon dimanche …
Val