Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
C est pourquoi je persite en disant que oui mon tarif de base en affiche en vitrine POUR LES VENDEUR et tant mieux pour eux si ils arrivent à les negocier avec moi et je ne vois pas pourquoi je n ai pas le droit.
cordialement
D’ac avec vous Didier, on en a assez dit sur la pub des honr; y en a qui adorent “philosopher” dans le vide. Ce sont souvent les mêmes qui bradent les honr. ils n’ont pas compris que ce qui intéresse les 2 parties c’est réaliser une bonne transaction et on y arrive en défendant ses honr. Les mandataires se sont fait berner en pensant qu’en touchant 90% d’une com bradée ils seraient mieux payés, ils se trompent. Ils seront mieux payés dans une structure qui pratiquent des honoraires économiquement vitaux, dans laquelle ils feront partie d’une équipe sur le même terrain avec mutualisation interne. Ils ont contribué à développer une concurrence qui va à leur encontre comme à celle des AI. De plus ils se font passer pour des AI qu’ils ne sont pas, ils n’ont la carte.
“si sur le mandat charge vendeur les honos sont un % du net vendeur, qui les paye ?”
… lol !
Il n’y a que moi et Pénélope qui trouvons totalement absurde, illogique, voire pas très honnête de faire payer le même prix (ou “prix total” ou prix “affiché” ou appelez le comme vous voulez !) à l’acquéreur que les honoraires soient charge acquéreur ou charge vendeur, ou c’est une idée ?
Bonjour Val
Ma question innocente 😉 a donc eu l’effet escompté car pour vous répondre je dirais oui logique et honnête, l’acheteur peut négocier un prix de vente global mais pas un net vendeur et ou une commission c’est partie intégrante du prix de vente ou d’achat.
En effet j’irais encore plus loin car avec mes 10 années d’experiences je considère que dans l’ancien (contrairement au neuf ou c’est l’inverse) mes clients sont les vendeurs, les acheteurs le sont uniquement car ils sont potentiellement vendeurs. En effet si je me suis bien “vendu” auprès d’un vendeur, ce qui peu inclure la négo ou non des honoraires, je récolte un bon mandat et les acheteurs viennent tout seul (ou presque), j’entends par bon mandat : en exclusivité et en adéquation avec le marché ( ce qui inclus entre autre le PRIX DE VENTE AFFICHE FAI )
Je suis prêt à entendre que j’ai tort et même à évoluer mais la pour le coup je ne comprends vraiment pas le débat et surtout le mieux que cela apporte et à qui…
Bonjour Didier,
Oui, la plupart des agences font comme vous : elles privilégient le vendeur, d’où cette pratique d’ailleurs de faire signer un mandat de vente “charge vendeur” puis de passer dans le compromis à des frais “charge acquéreur” pour rassurer le vendeur, sachant pourtant qu’étant donné la pratique mise en évidence ici, ça ne change rien pour le vendeur.
Vous ne comprenez pas le débat ? si vous pouviez payer 10 000 euros en moins sur une maison à 130 000 ou 150 000 euros, peut-être que vous le comprendriez mieux ?
Et puis, je ne sais pas moi, mais si on vous disait : “dorénavant, la TVA sur votre tasse de café sera “charge vendeur” (cadeau pour vous !) … mais en fait, comme le vendeur va reporter le prix de la TVA sur le net du café, ben c’est vous qui payez quand même” … ça vous conviendrait ? je dis ça pour le café, mais ça pourrait être n’importe quoi d’autres : votre voiture par exemple …
Le débat ne se situe pas sur “ça rapporte quoi et à qui” mais simplement sur un respect des règles du contrat et plus de clarté pour tout le monde, et notamment pour les acquéreurs qui ont le sentiment d’être la “bonne poire” de l’histoire.
Il y a quand même quelque chose de franchement aberrant quand on dit que les frais d’agence sont “charge vendeur” … alors que c’est l’acquéreur qui les paye au final … je ne sais pas, moi, ça me paraît d’une évidence basique … ou un mensonge éhonté …
Cdlt
Cher Val,
Le problème est vraiment une question de sémantique !
Car que les honoraires soient “charge vendeur” ou “charge acquéreur” que je sache le prix de vente honoraires inclus est STRICTEMENT IDENTIQUE !!!
Ipso facto, on en revient à ce que je dis depuis toujours, n’en déplaise aux AI accrochés à leur sacro-saint rôle de mandataire vis-à-vis du vendeur, c’est l’acquéreur qui les paie de toutes façons de sa poche !
La meilleure preuve de ce que j’avance, c’est une campagne de communication particulièrement réussie du réseau Orpi (elle date de plus de dix ans…) sur le thème “ZÉRO FRANC” et ce à l’intention des vendeurs.
Qu’est-ce que cela change donc que les honoraires soient “à charge du vendeur” ou “à charge acquéreur”. Pas grand chose si ce n’est que l’assiette de calcul des droits de mutation ne sera pas la même. Lorsque les honoraires sont à charge du vendeur, l’assiette de calcul des droits de mutation inclut les honoraires, alors que lorsque les honoraires sont à charge de l’acquéreur, l’assiette de calcul des droits de mutations les exclut.
Concrètement, en cas d’honoraires charge vendeur, les honoraires sont déduits de la somme honoraires inclus que l’acquéreur paie ; en cas d’honoraires charge acquéreur, ce dernier fait deux chèques, un qui correspond au net vendeur + droits de mutation et autres frais que le notaire prélèvera lors de son décompte, et un second chèque qui correspond aux honoraires à verser à l’agent immobilier.
Par ailleurs et surtout, il est de pratique constante que le vendeur peut répercuter les honoraires sur le prix proposé à l’acheteur.
Quant à la qualification de “pratique déloyale” lorsque l’agent immobilier établit un mandat de recherche pour que les honoraires soient à charge acquéreur dans le compromis de vente alors que les honoraires sont à charge vendeur dans le mandat de vente, j’attends encore une démonstration convaincante. Qui plus est, comme l’assiette de calcul des droits de mutation sera dès lors sur la base du net vendeur, cela profitera à l’acheteur.
C’est la raison pour laquelle je reste convaincu qu’il ne s’agit pas d’une initiative de l’ex DGCCRF mais que tout ce bordel provient d’une demande des services fiscaux qui, il faut bien le dire, a été aveugle pendant 40 ans à propos de cette pratique courante, car au bout du compte, il n’y a que le fisc qui est lésé par cette pratique, compte tenu que les droits de mutation sont constitués en majorité par de la fiscalité locale.
Pas mieux que jean michel, je reprends juste l exemple du café qui est parfait je trouve : par definition la tva est a la charge du vendeur puiqu elle est calculée sur le prix hors taxe et qu il doit s en acquitté tout les trimestres, neanmoins il la rajoute à son prix de revient plus la marge qu il veut gagner et donc le consommateur paye le prix total et si le consommateur paye hors taxe cela s appelle du black et il va gagner un peu d argent, passer le mandat charge acquereur c est le meme principe il gagne un peu sur les “frais de notaire” et c est une pratique tolere selon les regions, pour le vendeur cela ne change strictement rien son net est tjrs le meme cela change juste le cout total de l achat pour l acheteur et à son avantage…cqfd…, et si le fisc veut faire arreter cette pratique pas de probleme mais le seul perdant c est l acheteur…
Cqfd…
Bonsoir, Jean-Michel ton commentaire est parfait, je ne serai pas hostile à pratiquer de la sorte si l’affichage n’était pas obligatoire.
Car comme dans la loi ALUR avec l’affichage des charges, le consommateur compare des valeurs non comparables
Un appartement à chauffage individuel, avec compteur individuel pour l’eau et un appartement ou c’est l’inverse chauffage collectif et eau dans les charges etc… comment comparer l’incomparable.
Et pour le honoraires, c’est la même chose, je consultais aujourd’hui une revue Pro et une agence communiqué avec des honoraires à 9% mais sur un bien à mini prix et une autre sur 4% sur un budget plus important. Le consommateur risque d’en tirer une conclusion non fondée sur le tarif de l’un et l’autre. Si l’on dit que l’immobilier représente 30% du budget des ménages pourquoi les autres 70% n’affichent-t-il pas leurs marges, alors que ces 70% là ne margent pas à 5% mais certain à 300%
pour 10 000 sur 130 000 je voudrai bien avoir une démo pour comprendre par quel mirage on peut obtenir une somme pareille.
A ma connaissance sur la base 4% sur 130 000 = 5200 d’honoraires
charge acquéreur 124800 = 10400 de frais d’actes soit 124800+5200+10400=140400
charge vendeur 130 000 = 10800 de frais d’actes soit 130 000+10800=140800
soit un écart final entre les 2 prix de revient de 400 euros
j’ai du manquer quelque chose dans ma vie 9600 euros par opération !!!!
Pour ceux qui ont des soucis sur le sujet avec les notaires, à ma connaissance ce sont des officiers ministériels, et font le travail n’en déplaise à certain de percepteur, comment un percepteur peut-il commenter la façon négative aux contribuables ce qui rapporte le plus à l’état ?
charge vendeur, les honoraires sont réglés par le notaire sur les fonds appartenant au vendeur après avoir encaissé le prix de vente payé par l’acquéreur au vendeur via le notaire
charge acquéreur, ce dernier fait deux chèques, un qui correspond au net vendeur + droits de mutation et autres frais que le notaire prélèvera lors de son décompte, et un second chèque qui correspond aux honoraires à verser à l’agent immobilier.
Le résultat est bien différent
dans le premier cas c’est un officier ministériel qui a l’obligation de me régler
dans le second cas cela reste à la volonté de l’acquéreur de régler
par 3 fois je suis tombé sur des acquéreurs mauvais payeurs, jamais sur des notaires mauvais payeurs.
Je ne connais pas beaucoup de salariés qui après un mois de travail accepteraient d’avoir “peut-être” leur salaire.
Je suis resté sur les 10 000 euros sur 130 000 ce soir, je suis retourné au bureau, j’ai vidé les placards et les tiroirs car un petit calcul sur le nombre de transactions que j’ai fait, j’ai dû égarer plus de 13 millions d’euros, mieux que le loto !!! alors je cherche !!! si je retrouve je commande une voiture rouge !
Cher Jean-Michel,
“Car que les honoraires soient “charge vendeur” ou “charge acquéreur” que je sache le prix de vente honoraires inclus est STRICTEMENT IDENTIQUE !!!”
Mais NON justement, c’est ce que vous n’avez pas compris !!!!
Cdlt