Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Jean-Michel,
“Il n’y a absolument aucun texte de loi qui obligerait l’Agent Immobilier à appliquer un mode de calcul de ces honoraires différent (soit un % sur le net vendeur, soit un % sur le prix honoraires inclus) pour les mentionner sur le barème.”
ça s’appelle de la pratique commerciale trompeuse : article L.121-1 du code de la consommation 🙂
Allez, je m’en retourne à mes moutons. Bonne continuation à tous
Val
Certes, l’acquéreur a le droit de refuser un mandat où la rémunération est stipulée pour autrui.
C’est beau la théorie. J’aime la théorie quand elle est solide et surtout quand elle correspond à une réalité tangible.
Car votre théorie du droit de refuser la charge des honoraires pour l’acquéreur, ce sont des fées au fond du jardin.
Car en pratique, où serait son intérêt ? Nulle part.
De payer des droits de mutation plus élevés ? Il faut être idiot.
Didier a raison, les lois sont faites par des personnes qui méconnaissent les réalités tangibles et pratiques. Ce n’est pas nouveau que des barbus profs lecteurs de 60 millions de consommateurs racontent n’importe quoi. Et en l’espèce, une nouvelle fois, ce débat de la charge des honoraires, au risque de me répéter, n’a aucun sens et aboutit à des impasses.
Pour tout vous dire, la conversation téléphonique que j’ai eue avec un fonctionnaire de la DGCCRF (en l’espèce des Yvelines) dans la finalité de recueillir son explication à propos du caractère déloyal de la bascule des honoraires est révélatrice. Il y en a aucune de fondée en droit, sauf à considérer le mandat de recherche qui serait fait à cette occasion comme “sans objet”; ce qui n’est pas faux….
Communiquez donc Val, que les acquéreurs peuvent refuser le principe d’un mandat stipulé pour autrui, comme le code civil les y autorise. Je qualifierai votre démarche comme celle qui consiste à aller vendre des clairons aux portes des cimetières.
Pénélope
Je connais une agence dont le barème d’honoraires précise qu’ils sont calculés sur la base d’un % sur le net vendeur, et une autre agence dont le barème précise qu’ils sont calculés sur la base d’un % sur le prix proposé à l’acheteur.
Elle est où, selon vous la pratique déloyale trompeuse ?
Aucun texte de loi oblige ou interdit les AI à prendre l’un ou l’autre de ce mode de calcul… à moins que vous n’ayez ce texte qui m’aurait échappé.
Il est vrai que vous vous êtes embourbée à nous expliquer que lorsque le mode de calcul des honoraires sur la base d’un % sur le prix proposé à l’acquéreur constitue une commission prise sur une commission…. on touche le fond.
Un vrai dialogue de sourds.
Val,
Vous dites :
* Honoraires à la charge du vendeur
Prix de vente : 100 000 euros, honoraires 10 %
–> l’acquéreur verse 100 000 euros au vendeur
–> le vendeur verse 10 000 euros à l’agence
* Honoraires à la charge de l’acquéreur
–> l’acquéreur verse 110 000 euros au vendeur qui reverse 10 000 euros à l’agence
Dans le 1er cas “Il reste 90 000 au vendeur”
Dans le 2éme cas, c’est faux, pour suivre votre exemple le prix de vente sera de 90 000 et l’acquéreur paiera 10 000 à l’agence.
Je vous l’ai dit plus haut, il y a un prix de vente qui supportera les droits de mutation et ce prix pourra soit être honr à chge Vendeur ou honor à chge Acq. le total du débours de l’acq sera le même ( en dehors des frais d’acte)
On peut passer à autre chose ?
@ Gérard,
Ah bon c’est faux ? c’est bizarre, j’ai piqué ça à une agence immobilière … il faut croire qu’elle aussi a fait une erreur ?
En gros, tout ce que je raconte est faux, ce que j’affirme est fantaisiste et ce que je pense sort de nulle part ?
Alors, oui, dialogue de sourds Messieurs et vous pouvez passer à autre chose, moi aussi d’ailleurs, j’ai déjà passé trop de temps sur cette question …
@ A Jean-Michel,
Vous dites : “C’est beau la théorie. J’aime la théorie quand elle est solide et surtout quand elle correspond à une réalité tangible.
Car votre théorie du droit de refuser la charge des honoraires pour l’acquéreur, ce sont des fées au fond du jardin.
Car en pratique, où serait son intérêt ? Nulle part.
De payer des droits de mutation plus élevés ? Il faut être idiot.”
Désolée mais ce n’est pas une théorie, je peux vous trouver des notaires et des AI qui vous diront que c’est bien une réalité tangible … en outre, EN AUCUN CAS, cette manière de faire peut induire des frais de notaires plus élevés, c’est même totalement le contraire … cela ne fait que démontrer une fois de plus que vous n’avez rien compris …
Au fait : je ne lis pas 60 millions de consommateurs, je ne suis pas barbuE, et je ne suis pas non plus prof …
Quand vous aurez révisé votre droit (si tant est que vous en ayez fait un jour), vous pourrez discuter de ce qui est juridiquement cohérent ou juridiquement applicable avec moi … ou avec d’autres, notaires ou autres, qui ne font qu’appliquer la loi des contrats, en respectant son esprit …
Alors comme dit Pénélope … Bonne continuation …
Chère Val….
Vous êtes bien gentille, Val, mais vous ne répondez pas sur le fond.
Si vous interrogez des notaires, ils vous confirmeront qu’ils ont la responsabilité des mouvements financiers liés à une vente.
Cela répond à une extrême logique, puisque ce sont eux – et c’est d’ailleurs un monopole- qui enregistrent la vente (la vente c’est le transfert de propriété et le paiement du prix) à la Conservation des Hypothèques.
Ai-je dit que les Notaires n’appliquaient pas le droit des contrats ?
Ensuite, qu’est-ce que votre réalité tangible ? Que les acquéreurs sur la base du code civil dénoncent le principe de la rémunération stipulée pour autrui ?
Et quand bien même ils le sauraient – puisqu’ils seront informés par vous – croyez-vous un seul instant qu’ils le feraient ? Dans quel but ? Dans quelle finalité ?
C’est un peu cela le problème d’ailleurs… pour quelle raison limpide les acquéreurs ne le font pas ?
Au stade où l’acquéreur pourrait le faire, c’est uniquement au stade des tractations. Et selon votre théorie, ces tractations auraient pour objet la dénonciation de la rémunération du mandataire stipulée pour autrui !
Mais, par hasard et vraiment en dernier ressort, leur objectif n’est-il pas de se rendre propriétaire d’un bien immobilier…???? Bien sûr que oui.
Il y a tout de même un fait qui chagrine les barbus profs lecteurs de 60 millions de consommateurs, c’est que même si les législateurs ont cru protéger l’acquéreur contre lui-même (et en réalité nuire à ses propres intérêts), la nature de la vente immobilière reste ancrée dans une négociation, et la nature du contrat reste consensuelle.
Pour votre information à propos de mes compétences juridiques, sachez que je suis le co-créateur (avec quelques notaires, géomètres, architectes et agents immobiliers) d’un newsgroup sur usenet fr.misc-droit-immobilier, il y a plus de 20 ans ancêtre des forums ou de ce blog et que vous n’avez pas pu connaitre visiblement.
Ensuite, vous devriez réviser votre vocabulaire, car des “frais de notaire”, j’ignore ce que cela signifie.
En ce qui concerne les droits de mutation, ils sont moins élevés lorsque l’acquéreur prend les honoraires à sa charge.
Prenons un exemple concret sur la base du barème rapide de 2013 pour un bien immobilier ancien :
Prix de vente 106 000 € honoraires 6000 € Net vendeur 100 000 €
Provision de Droits de mutation honoraires charge vendeur : 8690 €
Provision de droits de mutation honoraires charge acquéreur : 8070 €
Comme on le constate, la pratique “déloyale” qui consiste à basculer les honoraires charge vendeur en honoraires charge acquéreur grâce à un mandat de recherche établi concomitamment au compromis de vente équivaut pour l’acheteur à réaliser une économie de plus de 600 €. Sachant que pour le vendeur, cela ne change strictement rien….
Plutôt que donc de continuer à affirmer des inepties et à prétendre que je n’ai rien compris…. commencez par démontrer grâce à une argumentation détaillée et juridiquement fondée vos arguments. Si vous faites cet effort, je vous promets que je cesserais d’affirmer que vos propos sont ineptes, ce qu’ils restent en absence de cette démonstration.
En absence de cette dernière, évitez de répondre.
Ainsi, vous avez prétendu que :
– le MODE de calcul des honoraires induit QUI EN A LA CHARGE….
– les acquéreurs peuvent risquer, selon vous, de payer des honoraires sans pouvoir savoir si le vendeur les paie ou non
– les honoraires charge acquéreur (mandat rémunération stipulée pour autrui) sont défavorables à l’acquéreur
– etc… etc…
– avec cerise sur le gâteau : vous avez prétendu comme Pénélope, que un barème d’honoraires dont le mode de calcul repose sur un % d’honoraires calculés sur un prix de vente consiste à prendre une commission sur une commission…
– dois-je continuer la suite de vis inepties ?
Lol ! je n’ai rien prétendu de ce que vous prétendez que j’ai pu prétendre !
Je suis bien gentille ? oui, bien gentille d’être encore là à tenter de vous expliquer … mais c’est fini ! là, je deviens méchante ! lol !
continuez à parler tout seul, à inventer des choses que je n’ai pas dites, à répondre sur des sujets que je n’ai même pas évoqués, à ergoter sur des termes que, si vous êtes un pro, vous devriez connaître, même si ça n’est pas le terme le plus juste : par exemple, vous savez pertinemment que quand on dit “frais de notaire”, ça comprend la rémunération du notaire + les droits de mutation, c’est juste une manière d’aller plus vite : pas la peine d’ergoter …
et non pas du tout, si un acquéreur ne paie pas les frais qui sont à la charge du vendeur, ça n’augmente pas du tout ses “frais de notaires”, lol ! c’est pourtant une règle de calcul basique de chez basique !! si on paye moins, on ne peut pas payer plus ! Ne vous inquiétez pas : je ne confonds pas avec votre façon de faire croire à l’acquéreur que c’est mieux de prendre les frais à sa charge pour faire baisser les droits de mutation … non non, je ne confonds pas, moi et j ‘ai bien compris votre manière de faire, moi … tandis que vous n’avez rien compris à ce que j’ai dit et répété ! c’est pourtant pas faute d’avoir expliqué ! et ça n’est pourtant pas sorcier … mais bref …
qu’est-ce que vous voulez que je vous dise de plus ? Ah oui : VOUS AVEZ RAISON !
Allez, à la revoyure comme on dit …
Gérard, je suis désolée je n’avais pas réagi à votre argument (pas fait attention, trop occupée à répondre à votre “faux” !)
Vous dites (en reprenant mon exemple que j’ai moi-même piqué sur un site … vous me pardonnerez cette petite facilité qui me venait pile poil au bon moment !)
* Honoraires à la charge du vendeur
Prix de vente : 100 000 euros, honoraires 10 %
–> l’acquéreur verse 100 000 euros au vendeur
–> le vendeur verse 10 000 euros à l’agence
Dans le 1er cas “Il reste 90 000 au vendeur” : ça c’est OK.
* Honoraires à la charge de l’acquéreur
–> l’acquéreur verse 110 000 euros au vendeur qui reverse 10 000 euros à l’agence
“Dans le 2éme cas, c’est faux, pour suivre votre exemple le prix de vente sera de 90 000 et l’acquéreur paiera 10 000 à l’agence.”
Dites moi, Gérard, vous êtes tout seul à faire ça ou vous croyez que ça fonctionne comme ça chez tout le monde ? Visiblement, vu votre réaction, vous pensez que ça fonctionne comme ça partout, non ?
Sauf que non : la preuve en est justement ce site d’une agence immobilière qui font exactement je l’ai copié !
Et pourquoi dirait-on que c’est l’acquéreur qui paye toujours les frais d’agence si tout le monde fonctionnait comme vous ?
En fonctionnant ainsi, je comprends que vous ne comprenez rien à mes histoires … c’est normal …
On va faire un copier-coller de vos propos encadrés un peu plus haut…
Bonjour Jacquelin,
Votre question pour un professionnel de l’immobilier ne manque pas de me surprendre.
Si les honos sont à la charge du vendeur qui les paie ? Ben le vendeur, pardi !!
C’est FAUX puisque le vendeur a parfaitement le droit de répercuter ces honoraires sur le prix proposé à l’acquéreur. Ce qui est toujours le cas en pratique.
En réalité, c’est un problème sémantique “à la charge de…” et “payer”.
Ensuite vous écrivez :
Il n’y a absolument aucun texte de loi qui obligerait l’Agent Immobilier à appliquer un mode de calcul de ces honoraires différent (soit un % sur le net vendeur, soit un % sur le prix honoraires inclus) pour les mentionner sur le barème.”
ça s’appelle de la pratique commerciale trompeuse : article L.121-1 du code de la consommation
Ce à quoi je réponds en référence du principe de la liberté des honoraires. Chaque Agent Immobilier a le droit de proposer un barème d’honoraires en toute liberté, et les exemples foisonnent. Certains proposent des honoraires calculés en % d’un prix net vendeur et d’autres des honoraires calculés en % d’un prix de vente proposé à l’acheteur incluant les honoraires…
Et là vous avez répondu :
Je ne peux que confirmer tous les posts de VAL, qui ferait un excellent contrôleur 🙂
Et si VAL discutait avec un “ex-DGCCRF”, il ne pourrait que lui dire que, effectivement, le % d’honoraires ne peut se calculer que sur le net vendeur” selon le vocabulaire de la profession et pas commission sur commission ! Dans quel monde vivons nous !!
A quand la commission sur la commission sur la commission ?
Visiblement vous n’avez pas compris le mode de calcul des honoraires qui part d’un prix de vente proposé à l’acquéreur et qui les comprend et qui sert à calculer le montant de ces honoraires et le prix revenant au vendeur. Que je sache, il n’y a aucun texte qui déclarerait cela illégal, illicite ou abusif. C’est même une pratique courante et même banale. J’ai donné un exemple concret et chiffré un peu plus haut, et Didier a eu la gentillesse de nous communiquer sa propre grille d’honoraires.
Ipso facto, les honoraires ne sont pas obligatoirement calculés sur le net vendeur comme vous le prétendez ainsi que Val.
Dois-je continuer la liste de vos propos incompréhensibles ?
En effet je ne dois rien comprendre.
En tous cas ça fonctionne comme je vous le dis.
J’ai cru comprendre que vous n’êtes pas du métier.
Goethe disait quelque chose comme ça: il n’y a rien de pire que l’ignorance à l’oeuvre.
Faites donc confiance aux bons agents immobiliers, les vrais!