Les honoraires d’agence pour la vente peuvent librement être mis à la charge du vendeur ou de l’acquéreur
Une pratique courante, depuis un arrêt de la Cour de cassation commerciale fin 1996, consiste à proposer un bien sur la base d’un mandat de vente avec honoraires charge vendeur, puis, une fois l’acquéreur trouvé, à lui faire signer un mandat “de recherche” pour mettre les honoraires à sa charge ; ce, afin de lui éviter de payer des “frais de notaire” sur la part du prix censée représenter la commission. (Pour la Cour, les honoraires charge acquéreur ne constituent en effet pas une charge augmentative du prix, puisque la loi Hoguet l’autorise). Cette façon de procéder est d’ailleurs à la limite de la légalité, puisque le mandat doit être préalable à toute négociation. Des mandats ont été jugés nuls car ils précédaient de trop près l’accord des parties (24 h), pour le juge l’agence n’a pas assez eu de temps pour négocier.
La loi ALUR ajoute un nouvel article concernant l’affichage des honoraires
Cette pratique devra être abandonnée. En effet la loi ALUR a ajouté un nouvel article à la loi Hoguet :
“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire.
Des mandats prévoyant les honoraires à la charge de l’acquéreur
Il convient donc désormais de refuser de “basculer” les honoraires en fin de course. La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur, consistera à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner les honoraires d’agence, en pourcentage, sur chacune des annonces, ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession : il est en effet logique que ce soit le vendeur qui paie l’agence, puisque c’est lui qui l’a mandatée, et que le gros du travail est effectué pour son compte.
Cette nouvelle contrainte incitera peut-être certains à prévoir des honoraires partagés dès le départ ?
Rappelons que le débiteur des honoraires doit être choisi dès la mise en place du tarif, et qu’ensuite il faut le respecter.
Certains notaires conseillent aux acquéreurs de prendre les honoraires à leur charge
Quoi qu’il en soit, au début la principale difficulté viendra des notaires, qui ont pris l’habitude de conseiller aux acquéreurs de prendre les honoraires d’agence à leur charge. Il faudra leur écrire, par exemple :
“Cher Maître,
Le nouvel article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, instauré par la loi ALUR, nous interdit désormais de mettre à la charge de l’acquéreur des honoraires initialement prévus à la charge du vendeur. Nos publicités seraient rétroactivement considérées comme mensongères, puisque ne mentionnant pas ces honoraires.
Nous vous remercions donc, à l’avenir, de ne pas conseiller à nos clients acquéreurs communs de prendre les honoraires à leur charge.”
Retrouvez tout cela en vidéo :
Mise à jour du 4 mai 2015 :
Cliquez ici pour consulter une analyse du Cridon du 6 octobre 2014, qui rejoint parfaitement la nôtre. Il y est même précisé :
« Le notaire devra être très vigilant pour qu’il n’y ait pas de modification du redevable de la commission entre le mandat et la signature de l’acte authentique. Si l’annonce est muette sur le montant des honoraires c’est que le mandat les met à la charge du vendeur. Dans la promesse et l’acte authentique liés au mandat précité, les honoraires de l’agent immobilier seront à la charge du vendeur. »
Plus loin :
« Le notaire, responsable de la distribution du prix, pourrait être poursuivi comme complice s’il remettait la commission à l’agent immobilier sans s’être assuré d’une concordance parfaite entre le mandat et l’engagement des parties, concernant le redevable de la commission. »
A la rigueur on peut exceptionnellement faire un avenant au mandat de vente, signé par toutes les parties, y compris par l’acquéreur, comme celui d’Editions Préférence, comportant la mention “A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur.” Mais il ne faut pas que cela devienne une habitude ! (voir ce mandat).
Pour ouvrir une agence ou devenir agent commercial avec notre réseau, partout en France : tél. 04 76 48 24 31. Débutants acceptés, formation assurée.
Bonjour Jean Michel,
Une indemnité transactionnelle, oui suite à conflit.
Mais dans la façon de présenter les choses ce n’est pas du tout l’argumentaire utilisé, c’est pour se prémunir d’un conflit éventuel non existant au moment de l’acte. Et je dois avouer que le libellé du document me laisse interrogatif.
Je pense que Jean-Claude ne tardera pas à répondre….. J’ai la même interrogation que toi, Didier, sur le libellé du document.
Bonjour Didier,
Une facture n’est pas une reconnaissance d’honoraires, même si elle est signée par le débiteur il pourrait demander le remboursement en cas de vice du mandat. Ce qu’il faut, c’est une preuve de l’accord de paiement postérieur à l’acte. Vous pourriez par exemple rajouter sur votre facture “l’acte authentique ayant été signé, nous donnons notre accord pour le règlement…”
Une facture n’est pas une reconnaissance d’honoraires, mais elle peut avoir tout de même de la valeur, quasi contractuelle.
Ce que je ne comprends pas, Jean Claude, c’est la différence qu’il y a entre une reconnaissance d’honoraires stipulée dans l’avant contrat et reprise dans le contrat définitif avec le fait de faire obligatoirement une reconnaissance d’honoraires postérieures à l’acte.
Bonsoir à Jean Michel et Jean Claude, merci de vos commentaires, je comprend bien la nuance, sur le principe,
a) il a y facture d’honoraire suite à transaction, sous la loi hoguet
b) il a reconnaissance d’honoraire au-delà du terme, alors qu’il n’y a plus de contrainte liée au compromis, c’est donc un accord de réglement sans obligation.
Si l’on lit les textes des jugements effectivement nous sommes dans le cas d’une convention après acte. J’ai malgré tout un gros doute sur l’interprétation lié à une facture réglée le jour de l’acte fussent-elle libellée sous une forme non classique.
Hors ce sujet, mais pour en revenir au sujet premier, j’ai argument de plus que personne n’a sorti, même si je n’ai pas vu de contentions sous cet angle.
Le mandat charge Vendeur c’est le notaire qui règle, l’agence, par virement et le jour suivant de l’acte.
Charge acquéreur c’est l’acquéreur qui règle le jour de l’acte, rien ne prouve que le règlement ne c’est pas effectué avant l’acte. Et comme de nos jour, c’est à l’agent immobilier d’apporter la preuve qu’il a respecté la forme, la charge Vendeur valide la forme.
Pardon, pour les mots qui manquent, et “Contention” pour “contentieux”, ce n’est pas le même usage.
Bonjour, je recherche le jugement effectué par un acquéreur contre une agence pour n’avoir pas transféré les frais d’agence à sa charge et par conséquent, ne pas avoir agi dans l’intérêt du consommateur acquéreur.
Je situe ça aux environs des années 2000, à la louche.
je pensais avoir gardé ce jugement mais je ne retrouve pas, et mon ami Google non plus.
Bonjour,
Bien qu’à l’affût des jurisprudences concernant la profession depuis plus de 35 ans, je n’en ai jamais entendu parler. Je suppose qu’il n’y a pas eu d’appel ? Qui a gagné ? Vous souvenez vous des motivations ? Si quelqu’un met la main dessus je suis preneur également, merci !
Bonjour Jean-Claude,
Je suis certain du sujet, l’acquéreur a assigné l’agence pour ne pas avoir transféré les frais de négociation à sa charge et lui avoir fait perdre la possibilité de payer moins de frais d’enregistrement. Sujet important, car le jugement va dans le sens des intérêts du consommateur au détriment de la fraude fiscale supposée.Je ne sa
Bonjour Jean-Claude,
Je suis certain du sujet, l’acquéreur a assigné l’agence pour ne pas avoir transféré les frais de négociation à sa charge et lui avoir fait perdre la possibilité de payer moins de frais d’enregistrement. Sujet important, car le jugement va dans le sens des intérêts du consommateur au détriment de la fraude fiscale supposée.